Bài 6: Đồng Phú, Phước Hòa - Tiềm năng phát triển KCN ẩn sau 'vỏ bọc vàng trắng'

Xu hướng phát triển KCN của các doanh nghiệp cao su

Theo phân tích của Chứng khoán Vietcombank (VCBS), DPR dự kiến chuyển đổi khoảng 2.000 ha đất cao su sang phát triển KCN, trong khi PHR có kế hoạch chuyển đổi khoảng 5.600 ha. Việc chuyển đổi này không chỉ giúp giảm thời gian giải phóng mặt bằng nhờ địa hình bằng phẳng mà còn mang lại nguồn thu đột biến từ bàn giao đất hoặc tự triển khai dự án. Trước bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại các KCN phía Nam đạt mức cao, giá đền bù đất trồng cao su được dự báo sẽ tăng mạnh từ năm 2025, thúc đẩy các doanh nghiệp cao su đẩy nhanh tiến độ chuyển đổi.

Tại Việt Nam, diện tích trồng cao su tập trung chủ yếu ở Đông Nam Bộ, với Bình Phước, Bình Dương và Tây Ninh chiếm hơn 50% tổng diện tích cả nước và gần 60% sản lượng mủ cao su. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn như DPR và PHR đang hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng chuyển đổi này. Trong đó, DPR đã tham gia phát triển KCN từ năm 2009 khi cùng Cao su Bình Phước và Nam Tân Uyên thành lập Công ty CP KCN Bắc Đồng Phú, hiện quản lý các KCN Bắc Đồng Phú và Nam Đồng Phú. DPR nắm giữ 51% vốn tại đơn vị này, đóng vai trò quan trọng trong chiến lược mở rộng KCN của công ty.

Các dự án lớn của DPR, PHR như KCN Tân Lập 1 (200 ha), KCN Bắc Đồng Phú mở rộng (317 ha), Nam Đồng Phú mở rộng (480 ha), cùng KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 3 (400 ha) và Nam Đồng Phú giai đoạn 2 (900 ha) đều đã được bổ sung vào quy hoạch 2021-2030, giúp gia tăng quỹ đất công nghiệp trong bối cảnh nhu cầu thuê đất tăng cao.

Theo quy hoạch KCN tại Đồng Nai, diện tích đất cao su được phê duyệt chuyển đổi sang KCN đạt 6.760 ha vào năm 2025, chiếm 91% tổng diện tích, và thêm 2.000 ha giai đoạn 2025-2030. Các tỉnh khác như Bình Dương, Bình Phước và Bà Rịa - Vũng Tàu cũng dự kiến chuyển đổi lần lượt 3.084 ha, 2.994 ha và 3.933 ha vào năm 2025. Điều này tạo nguồn cung mới cho thị trường KCN, đặc biệt trong bối cảnh tỷ lệ lấp đầy tại Đồng Nai và Bình Dương đã vượt 93%. Việc khan hiếm quỹ đất công nghiệp khiến giá thuê đất tại các KCN liên tục tăng, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp cao su đẩy mạnh phát triển hạ tầng KCN.

KCN Nam Đồng Phú, dự án thuộc Công ty CP KCN Bắc Đồng Phú, doanh nghiệp do DPR nắm 51% vốn

Bên cạnh lợi nhuận từ hoạt động cho thuê đất KCN, các doanh nghiệp cao su còn hưởng lợi từ khoản đền bù đất trồng cao su. Giá đền bù dự kiến sẽ tăng 30-50% từ năm 2025 do áp dụng phương pháp định giá theo Luật Đất đai sửa đổi.

Trong bối cảnh giá cao su thiên nhiên biến động mạnh, biên lợi nhuận của các doanh nghiệp cao su thay đổi theo xu hướng giá cả thị trường. GVR từng chứng kiến biên lợi nhuận gộp sụt giảm trong giai đoạn 2017-2020 khi giá cao su giảm, nhưng phục hồi mạnh khi giá cao su tăng trở lại. Tuy nhiên, sự phát triển KCN đã giúp một số doanh nghiệp cao su giảm bớt sự phụ thuộc vào giá cao su. Điển hình, PHR có biên lợi nhuận gộp tăng ổn định trong giai đoạn 2017-2023 nhờ doanh thu từ KCN.

Tương tự, DPR cũng ghi nhận lợi nhuận đột biến từ năm 2018 do các khoản bồi thường đất từ việc bàn giao quỹ đất cho UBND để phát triển KCN. Xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục trong những năm tới khi các doanh nghiệp cao su đẩy mạnh chiến lược chuyển đổi đất trồng cao su sang KCN, tận dụng sự phát triển mạnh mẽ của ngành công nghiệp và dòng vốn FDI vào Việt Nam

DPR đón ‘tin vui’ đầu năm, triển vọng phát triển KCN rộng mở

Công ty CP Cao su Đồng Phú (DPR) vừa nhận tin vui đầu năm khi Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà ký quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư dự án KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2 (317 ha) với tổng vốn đầu tư 1.360 tỷ đồng. DPR hiện kiểm soát 51% vốn tại Công ty CP KCN Bắc Đồng Phú, giúp doanh nghiệp mở rộng đáng kể quy mô phát triển khu công nghiệp (KCN) trong bối cảnh quỹ đất công nghiệp tại Bình Phước ngày càng khan hiếm.

Trước đó, do diện tích đất công nghiệp của Bình Phước gần đạt giới hạn theo Quyết định 326/QĐ-TTg năm 2022, việc mở rộng KCN Bắc Đồng Phú từng bị trì hoãn. Tuy nhiên, vào tháng 3/2024, Chính phủ đã ban hành Quyết định số 227/QĐ-TTg, bổ sung thêm 828 ha đất công nghiệp cho Bình Phước đến năm 2025, trong đó 317 ha dành cho dự án KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 2. Điều này giúp DPR tháo gỡ rào cản pháp lý và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

KCN Bắc Đồng Phú vừa được Chính phủ phê duyệt chủ trương đầu tư giai đoạn 2

Giai đoạn 2 của KCN Bắc Đồng Phú sở hữu vị trí chiến lược, kết nối Bình Phước với Bình Dương, TP.HCM và Tây Nguyên, giúp duy trì sức hút đối với nhà đầu tư. Với nhu cầu thuê đất KCN tăng cao, đặc biệt từ các doanh nghiệp sản xuất và công nghiệp phụ trợ, DPR kỳ vọng thu về hơn 1.000 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế từ dự án này từ năm 2026. Giá thuê đất tại đây được dự báo dao động từ 90-110 USD/m²/chu kỳ thuê, mang lại nguồn thu ổn định và giúp DPR giảm sự phụ thuộc vào mảng cao su thiên nhiên vốn có tính chu kỳ. Bên cạnh đó, sự phát triển mạnh của hệ thống hạ tầng giao thông như cao tốc Bắc Nam mở rộng từ Đắk Nông đến Chơn Thành và tuyến TP.HCM – Thủ Dầu Một – Chơn Thành sẽ thu hút thêm dòng vốn FDI vào khu vực, gia tăng nhu cầu thuê đất KCN.

DPR là một trong những doanh nghiệp cao su tiên phong tham gia phát triển KCN và đã đạt nhiều thành công với các dự án KCN Bắc Đồng Phú giai đoạn 1 (190 ha) và Nam Đồng Phú (72 ha), cả hai đều có tỷ lệ lấp đầy gần như tuyệt đối. Với sự hỗ trợ từ chính sách của Chính phủ, hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện và dòng vốn FDI gia tăng, KCN tiếp tục là động lực tăng trưởng chính của DPR. Bên cạnh đó, công ty có nền tảng tài chính vững mạnh với lượng tiền mặt và tiền gửi dồi dào, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư dài hạn.

Trong quý IV/2024, DPR ghi nhận doanh thu 456,85 tỷ đồng, tăng 6,4% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 141,39 tỷ đồng, tăng 42,3%. Biên lợi nhuận gộp cải thiện đáng kể từ 25,9% lên 38,8%, nhờ giá bán cao su tăng cao. Lũy kế cả năm 2024, doanh thu của DPR đạt 1.224,6 tỷ đồng, tăng 17,6% so với cùng kỳ, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 344,28 tỷ đồng, tăng 35,5%.

Kết quả kinh doanh giai đoạn 2020 - 2024 của Cao su Đồng Phú, theo dữ liệu của kinhtechungkhoan.vn

Kết quả này vượt xa kế hoạch kinh doanh, với mức thực hiện 155,2% kế hoạch lợi nhuận, giúp DPR có năm kinh doanh thành công nhất trong một thập kỷ. Dòng tiền kinh doanh năm 2024 đạt hơn 424 tỷ đồng, gần gấp đôi so với năm 2023. Ngoài ra, DPR còn có hàng nghìn tỷ đồng gửi ngân hàng và lợi nhuận sau thuế chưa phân phối hơn 378 tỷ đồng tính đến ngày 31/12/2024, phản ánh sự dồi dào về tài chính.

Triển vọng của DPR trong giai đoạn 2025-2027 được đánh giá tích cực nhờ sự phục hồi của ngành cao su thiên nhiên và tiềm năng từ mảng KCN. Đặc biệt, nhà máy lốp xe Haohua tại Bình Phước, với vốn đầu tư 500 triệu USD, có thể tiêu thụ gần 97.000 tấn cao su/năm, mở ra cơ hội lớn cho DPR trong việc cung ứng nguyên liệu. Với chiến lược mở rộng KCN và tận dụng lợi thế quỹ đất sẵn có, DPR đang ở vị thế thuận lợi để duy trì đà tăng trưởng mạnh mẽ trong những năm tới.

Cao su Phước Hòa: Triển vọng từ quỹ đất chuyển đổi rộng lớn

Một thành viên khác của GVR là Công ty CP Cao su Phước Hòa (PHR) cũng đang tận dụng quỹ đất lớn để mở rộng sang lĩnh vực KCN, với kỳ vọng tạo động lực tăng trưởng chính trong giai đoạn tới. Là doanh nghiệp cao su hàng đầu với tổng diện tích trồng cao su khoảng 14.500 ha tại Việt Nam và 8.000 ha tại Campuchia, PHR đặt mục tiêu chuyển đổi hơn 5.600 ha đất cao su sang KCN tại Bình Dương để đón dòng vốn FDI ngày càng gia tăng.

Hoạt động kinh doanh của Công ty tập trung vào sản xuất và kinh doanh cao su, thanh lý cây cao su, chế biến gỗ và phát triển hạ tầng KCN. Trong đó, mảng KCN tuy chưa đóng góp nhiều trong năm 2024 nhưng được kỳ vọng tăng trưởng mạnh từ 2025 khi các dự án mới hoàn thiện thủ tục pháp lý.

KCN Tân Bình ở tỉnh Bình Dương. Ảnh nhỏ: Tỷ suất sinh lời của PHR so với toàn ngành giai đoạn 2020 - 2024. Nguồn: Dữ liệu kinhtechungkhoan.vn)

PHR sở hữu danh mục KCN đa dạng, trong đó có KCN Tân Lập 1 (200 ha) tại Bình Dương, dự kiến hoạt động từ năm 2025. Công ty cũng đang xem xét góp 20% vốn vào KCN VSIP III (1.000 ha), một trong những dự án trọng điểm của tỉnh Bình Dương. Ngoài ra, PHR nắm 80% vốn tại Công ty CP KCN Tân Bình (240 ha thương phẩm) và 32,85% vốn tại Công ty CP KCN Nam Tân Uyên, đơn vị đang mở rộng thêm 345 ha. Việc đầu tư vào các công ty con và liên kết trong lĩnh vực KCN đã mang lại hiệu quả cao, với cổ tức từ KCN Tân Bình đạt 80% trong năm 2020 và 2021, giảm còn 30% vào năm 2022, trong khi KCN Nam Tân Uyên duy trì mức cổ tức từ 80% đến 120% trong cùng giai đoạn.

Quỹ đất của PHR có vị trí đắc địa, tiếp giáp nhiều KCN lớn tại Bình Dương, giúp công ty tối ưu hóa giá trị sử dụng đất. Theo kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2021-2025, PHR đã quy hoạch 4.992 ha cho KCN, 1.018 ha cho cụm công nghiệp, 1.300 ha cho khu dân cư, 1.400 ha cho nông nghiệp công nghệ cao và 1.300 ha cho các mục đích khác, chỉ giữ lại 4.300 ha cho cao su, chiếm 28% tổng diện tích. Việc chuyển đổi đất kém hiệu quả sang phát triển KCN giúp gia tăng lợi nhuận, đồng thời mở rộng sang các lĩnh vực liên quan như cung cấp điện, nước, hạ tầng viễn thông và xử lý chất thải trong KCN.

Năm 2024, PHR chịu tác động từ sự suy giảm doanh thu cho thuê đất KCN do quỹ đất tại KCN Tân Bình đã được lấp đầy. Doanh thu ba quý đầu năm đạt 1.007 tỷ đồng, tăng 13,1% so với cùng kỳ, trong đó doanh thu từ cao su đạt 940 tỷ đồng, tăng 43,3% nhờ giá bán mủ thành phẩm tăng. Tuy nhiên, doanh thu từ KCN giảm mạnh xuống 48 tỷ đồng so với 223 tỷ đồng năm trước. Lợi nhuận thuần đạt 236 tỷ đồng, giảm 49,9% do sự sụt giảm đóng góp từ mảng KCN và nguồn thu đền bù đất. Dù vậy, biên lợi nhuận gộp của mảng cao su cải thiện đáng kể, đạt 166 tỷ đồng, nhờ giá cao su tăng.

Cao su Phước Hòa lãi gần 500 tỷ đồng trong năm 2024, tài chính rất dồi dào

Trong giai đoạn 2025-2026, PHR dự kiến hưởng lợi lớn từ các KCN mà công ty sở hữu hoặc tham gia đầu tư. KCN VSIP III, nơi PHR hưởng 20% lợi nhuận gộp từ hoạt động cho thuê, đã thu hút các nhà đầu tư lớn như Lego và Pandora. Dự án này có thể duy trì tốc độ cho thuê 40-60 ha/năm trong 6-7 năm tới. Nếu PHR thành công góp 20% vốn điều lệ vào doanh nghiệp dự án, lợi nhuận từ VSIP III có thể gia tăng đáng kể. Tương tự, KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2, nơi PHR nắm giữ 33% cổ phần, cũng đã hoàn thiện pháp lý và dự kiến bắt đầu cho thuê đất từ năm 2025 với mức giá 180-190 USD/m².

Một dự án quan trọng khác là KCN Tân Lập 1, nơi PHR sở hữu 51% cổ phần. Dự án đã được đưa vào quy hoạch tỉnh Bình Dương giai đoạn 2021-2030 và đang hoàn thiện quy hoạch 1/2000. Với diện tích 200 ha và vị trí gần KCN VSIP III và Nam Tân Uyên MR giai đoạn 2, PHR kỳ vọng sẽ thu về hơn 1.300 tỷ đồng doanh thu từ dự án này mỗi năm sau khi đi vào hoạt động. Tốc độ cho thuê đất dự kiến nhanh nhờ hệ thống hạ tầng logistics phát triển và quỹ đất công nghiệp khan hiếm.

Ngoài hoạt động cho thuê KCN, PHR cũng hưởng lợi từ việc đền bù đất và thanh lý cây cao su. Do đã hoàn tất nhận tiền đền bù từ KCN VSIP III và tiến độ pháp lý các dự án mới bị chậm lại, nguồn thu từ đền bù và thanh lý cây cao su có thể ở mức thấp trong năm 2024-2025. Tuy nhiên, từ năm 2026, các nguồn thu này dự kiến phục hồi mạnh nhờ quy hoạch tổng thể tỉnh Bình Dương đến năm 2030 đã được thông qua vào tháng 8/2024. Bình Dương có kế hoạch chuyển đổi 10.868 ha diện tích nông trường cao su của PHR thành các dự án KCN, khu đô thị và dịch vụ, giúp công ty bàn giao 100-200 ha đất mỗi năm với đơn giá đền bù hơn 3 tỷ đồng/ha. Việc thanh lý vườn cây cao su cũng giúp công ty ghi nhận dòng tiền từ đấu giá cây thanh lý trong các năm tới.

Nhìn chung, PHR đang trong giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ khi mở rộng lĩnh vực KCN và giảm dần sự phụ thuộc vào mảng cao su. Việc hoàn thiện pháp lý các dự án KCN mới, kết hợp với nguồn thu từ đền bù đất và thanh lý cây cao su, sẽ giúp công ty đạt mức tăng trưởng lợi nhuận đáng kể trong giai đoạn 2025-2026. Với lợi thế quỹ đất lớn và chiến lược phát triển rõ ràng, PHR có tiềm năng trở thành một trong những doanh nghiệp dẫn đầu trong lĩnh vực phát triển KCN tại Bình Dương, hưởng lợi từ nhu cầu đất công nghiệp đang tăng cao tại khu vực kinh tế trọng điểm phía Nam.

Triển vọng các doanh nghiệp phát triển khu công nghiệp phía Nam (Bài 4): IDC - Cơ hội từ thoái vốn và đầu tư công Sở hữu hàng loạt khu công nghiệp tại khu vực trọng điểm phía Nam, Tổng công ty IDICO (HNX: IDC) đang tận dụng tốt xu ...

Bài 5: 'Ngôi sao đang lên' LHG - Điểm sáng từ mô hình KCN sinh thái và quản lý chuyên nghiệp Công ty CP Long Hậu (HOSE: LHG) là doanh nghiệp nổi bật trong ngành phát triển khu công nghiệp phía Nam. Với lợi thế vị ...