Bất động sản: Trái phiếu đến hạn nhưng sản phẩm không bán được

Nhóm cổ phiếu bất động sản bắt đầu đổ dốc từ cuối tháng 3 năm nay sau những lùm xùm vụ Tân Hoàng Minh. Thống kê trên sàn chứng khoán từ cuối tháng 3 đến nay cho thấy đã có nhiều cổ phiếu bất động sản mất 45-65% thị giá, còn so với đỉnh giá giữa tháng 1 năm nay thì nhiều mã đã giảm 70-80%. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó khăn khi thanh khoản thị trường ở tất cả các phân khúc không còn sôi động như trước.

Theo báo cáo của ngành xây dựng, tình trạng lệch pha cung - cầu trên thị trường bất động sản ngày càng trầm trọng. Trong khi các sản phẩm cao cấp như căn hộ hạng sang, biệt thự, căn hộ dịch vụ du lịch biển codotel… dư thừa thì lại thiếu hụt những căn hộ hợp túi tiền của đa số người dân đô thị.

Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu xây dựng không ngừng tăng trong quý I, quý II/2022 đã khiến nhiều dự án chậm tiến độ, sản phẩm ra thị trường giao dịch ảm đạm. Các doanh nghiệp bất động sản đều có những khoản nợ lớn, đặc biệt là tỷ lệ vay nợ qua phát hành trái phiếu cao, lên đến 50-60% tổng nợ của doanh nghiệp.

Đơn cử, Công ty Đất Xanh có dư nợ 5.978 tỷ đồng, trong đó trái phiếu đến kỳ đáo hạn là 1.976 tỷ đồng. Dư nợ trái phiếu đến giữa năm nay của công ty này tăng từ 1.420 tỷ đồng lên 1.630 tỷ đồng. Tổng CTCP Đầu tư Phát triển xây dựng (DIG) có dư nợ trên 5.090 tỷ đồng, trong đó nợ từ phát hành trái phiếu là 3.407 tỷ đồng…

Các chuyên gia kinh tế cũng chỉ ra rằng có một khối lượng lớn trái phiếu của nhiều doanh nghiệp bất động sản bắt đầu đến hạn thanh toán. Trong nửa cuối năm 2022, một số doanh nghiệp tìm đến phương án chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu nhưng trong tình hình thị trường chứng khoán khó khăn thì dự báo cách làm này sẽ không mấy thành công.

Bên cạnh đó, sau khi có Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP có những quy định chặt chẽ hơn đối với cả nhà đầu tư và bên phát hành trái phiếu, việc huy động vốn của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp ngành bất động sản qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp trở nên chặt chẽ hơn và sân chơi sẽ chỉ dành cho những doanh nghiệp làm ăn bài bản.

Đơn cử, theo quy định của Nghị định 65, việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là cá nhân theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 11 Luật Chứng khoán để mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ phải đảm bảo danh mục chứng khoán niêm yết, đăng ký giao dịch do nhà đầu tư nắm giữ có giá trị tối thiểu 2 tỷ đồng được xác định bằng giá trị thị trường bình quân theo ngày của danh mục chứng khoán trong thời gian tối thiểu 180 ngày liền kề trước ngày xác định tư cách nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, không bao gồm giá trị vay giao dịch ký quỹ và giá trị chứng khoán thực hiện giao dịch mua bán lại. Việc xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp tại điểm này có giá trị trong vòng 3 tháng kể từ ngày được xác nhận. Hơn thế, theo TS. Đinh Thế Hiển, khi lãi suất tăng, người dân sẽ gửi tiền vào ngân hàng khiến vốn đầu tư vào các kênh khác giảm.

Vậy, các doanh nghiệp bất động sản có thể tìm kiếm nguồn vốn từ đâu? Ông David Jackson, Tổng giám đốc của Colliers Việt Nam nhận định, M&A sẽ trở thành động lực chính cho các nhà phát triển bất động sản trong nước huy động vốn quốc tế trong thời gian tới.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, tính đến ngày 20/9, tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký vào Việt Nam đạt 18,7 tỷ USD, giảm 15,3% so với cùng kỳ năm 2021. Trong đó, lĩnh vực kinh doanh bất động sản vẫn tiếp tục trụ hạng ở vị trí thứ 2 trong danh sách các ngành thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 9 tháng qua với hơn 3,5 tỷ USD, chiếm gần 19% tổng vốn đầu tư đăng ký.

Như vậy, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản tăng gần gấp đôi so với con số thu hút của cùng kỳ năm ngoái chỉ đạt 1,8 tỷ USD. Đáng chú ý, xu hướng M&A ngày càng rõ nét hơn khi các nhà đầu tư nước ngoài thay vì xin cấp phép thực hiện dự án bất động sản đã tiến hành các thương vụ M&A nhiều hơn.

Ngoài ra, các doanh nghiệp có thể liên kết chuyển đổi mục đích sử dụng dự án để cung cấp sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu thị trường. Bởi các ngân hàng vẫn đang dành nguồn vốn cho vay mua nhà để ở và phục vụ các nhu cầu đời sống.

Đơn cử, HDBank vừa tài trợ vốn cho dự án nhà ở xã hội thế hệ mới Dragon E-Home tại khu đô thị Dragon Village, phường Phú Hữu, thành phố Thủ Đức, TP.HCM. Theo đó, dự kiến sau khi hoàn thành dự án sẽ cung cấp 764 căn hộ với các diện tích từ 28-85m2/căn hộ, dành cho người có thu nhập dưới 10 triệu đồng/tháng, với quản lý phí thấp, đảm bảo đầy đủ tiện ích, không gian xanh cho cư dân sinh sống.