Cenland (CRE): Lợi nhuận quý III giảm sâu, dư nợ vay áp sát 2.000 tỷ đồng

Quý vừa qua, thị trường bất động sản có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản, như bổ sung điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản, và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.

Thị trường địa ốc ảm đạm, lợi nhuận 'bốc hơi' hơn một nửa

Kết thúc quý III, Công ty CP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland, HOSE: CRE) ghi nhận doanh thu thuần đạt 754 tỷ đồng, giảm 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Trừ giá vốn hàng bán, lợi nhuận gộp gần 179 tỷ đồng, tương ứng biên lãi gộp 23,7%, giảm nhẹ so với quý III/2021.

Quý vừa qua, doanh thu tài chính của Cenland tăng gấp đôi lên 15 tỷ đồng; chi phí tài chính, chủ yếu là lãi vay giảm nhẹ còn 40 tỷ đồng. Tuy nhiên, chi phí bán hàng tăng khá cao với 35,7 tỷ đồng (tăng 107% cùng kỳ) và tương tự chi phí quản lý doanh nghiệp tăng thêm 12 tỷ đồng, lên 66,6 tỷ đồng trong quý này.

Nhà môi giới địa ốc cũng phát sinh chi phí khác hơn 8 tỷ đồng, tiếp tục là nguyên nhân kéo lợi nhuận trước thuế xuống 43,5 tỷ đồng, thấp hơn 55% mức thực hiện quý III/2021.

Khấu trừ chi phí thuế thu nhập doanh nghiệp, lợi nhuận ròng của Cenland còn 31 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ năm ngoái. Lãi cơ bản trên cổ phiếu (EPS) giảm từ 748 đồng xuống 139 đồng.

Giải thích về kết quả kinh doanh sa sút, lãnh đạo Cenland cho biết quý vừa qua thị trường bất động sản có nhiều biến động không thuận lợi, hầu hết các ngân hàng đều siết chặt hơn các điều kiện cho vay mua bất động sản, như bổ sung điều kiện cho vay, kiểm soát chặt về hạn mức cho vay đối với mua bất động sản, và chính sách tăng cường kiểm soát thị trường trái phiếu, bất động sản.

Theo Cenland, điều đó dẫn tới nhu cầu đầu tư bất động sản giảm mạnh. Ngoài ra, một số dự án đầu tư thứ cấp của doanh nghiệp cũng không kịp ra hàng trong quý III, nên doanh thu từ mảng này bị hao hụt, ảnh hưởng tới lợi nhuận hợp nhất.

Lũy kế 9 tháng đầu năm, Cenland ghi nhận doanh thu thuần đạt 3.315 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt 257 tỷ đồng, lần lượt giảm 27% và 22% so với cùng giai đoạn 2021. Với kết quả này, Cenland chỉ mới hoàn thành 39% kế hoạch doanh thu và 36% kế hoạch lợi nhuận cả năm.

Dư nợ vay gần 2.000 tỷ đồng

Tại ngày 30/9/2022, tổng tài sản Cenland tăng nhẹ so với hồi đầu năm, đạt 6.869 tỷ đồng. Trong đó, lượng tiền mặt tăng thêm 45 tỷ đồng, lên 167 tỷ đồng; ngược lại, tiền đầu tư nắm giữ đến ngày đáo hạn (tiền gửi dưới 12 tháng và tiền đầu tư mua trái phiếu) giảm gần 720 tỷ đồng, còn 745 tỷ đồng.

Doanh nghiệp phát sinh thêm hơn 1.000 tỷ đồng trong nhóm các khoản phải thu ngắn hạn, đẩy giá trị ghi nhận lên 3.090 tỷ đồng, chiếm 45% tài sản; các khoản phải thu dài hạn cũng tăng hơn 300 tỷ đồng, vượt ngưỡng 2.500 tỷ đồng. Như vậy, có đến 81% tài sản của Cenland là các khoản phải thu, cho thấy chất lượng tài sản không hề tốt của doanh nghiệp.

Đối ứng ở nguồn vốn, nợ phải trả thời điểm hết quý III của Cenland là 3.208 tỷ đồng, tăng 13% sau 9 tháng. Tập trung đến từ nợ vay các tổ chức tín dụng, với dư nợ gần 2.000 tỷ đồng, tăng thêm gần 300 tỷ đồng, ngang ngửa vốn điều lệ của Cenland.

Trong số tổ chức tín dụng, chủ nợ lớn nhất của nhà môi giới này là Ngân hàng BIDV - Chi nhánh Thái Hà với 634 tỷ đồng, tăng gần 2 lần so với ngày 1/1/2022. Ngoài ra, Cenland đang vay 950 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, với trái chủ là Công ty Chứng khoán VNDirect với kỳ hạn 3 năm, lãi suất thả nổi không dưới 10,5%/năm.

Liên quan đến hoạt động huy động vốn tín dụng, mới đây ngày 27/10, HĐQT Cenland thông qua phương án vay vốn, bảo lãnh, mở L/C tại Ngân hàng MBBank - Chi nhánh Đống Đa với hạn mức tối đa 110 tỷ đồng.

Dự kiến, thời gian vay là 6 tháng đối với mỗi lần nhận nợ; thời hạn vay có thể được gia hạn theo thỏa thuận của các bên. Thời gian duy trì hạn mức là đến ngày 30/9/2023, kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng. Lãi suất vay theo kế hoạch tối đa là 7,6%/năm, tuy nhiên có thể được điều chỉnh theo từng thời điểm.

Để bảo đảm cho số tiền vay, Cenland phải cầm cố, thế chấp một phần hoặc toàn bộ tài sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của Cenland và các tài sản khác huy động tại bên thứ 3 nếu có.

Việc liên tục gọi vốn bằng nhiều cách, cho thấy phần nào cơn "khát vốn" của Cenland. Cũng cách đây không lâu, Cenland đã hoàn thành việc phát hành tăng vốn cổ phần từ nguồn vốn chủ sở hữu (60,48 triệu cổ phiếu) và chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu (hơn 200 triệu cổ phiếu), qua đó thu về số tiền hơn 2.000 tỷ đồng, đồng thời nâng vốn điều lệ từ 2.016 tỷ đồng lên 4.637 tỷ đồng, tức gấp 2,3 lần.

Số vốn hơn 2.000 tỷ đồng được Cenland sử dụng để nhận chuyển nhượng sản phẩm thuộc dự án Khu dân cư Khe Cát (800 tỷ đồng); trả nợ gốc trái phiếu (500 tỷ đồng); thanh toán các khoản vay từ VPBank và BIDV (gần 216 tỷ đồng) và nhận chuyển nhượng sản phẩm thuộc dự án Khu dịch vụ và nhà nghỉ Xuân Thành (500 tỷ đồng).