Điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản khi tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”

Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 giữ vị trí rất quan trọng, điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị phát biểu tại phiên họp

Sau khi được ban hành, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh bất động sản; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường bất động sản vận hành.

Tuy nhiên, sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Mục đích xây dựng dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực bất động sản, hoạt động kinh doanh bất động sản, đảm bảo thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch.

Bên cạnh đó, sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan.

Bổ sung nhiều điểm mới

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị, Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) gồm 11 Chương với 93 Điều. Đáng chú ý, tại Chương I - Những quy định chung gồm 12 điều (từ Điều 1 đến Điều 12), bổ sung các khái niệm mới như: Dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bên cạnh đó, bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn…

Về Chương II - Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn, gồm 10 điều (từ Điều 13 đến Điều 22), bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về thực hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng.

Đồng thời, sửa đổi, bổ sung quy định về: Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; điều kiện nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh; trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản; nghĩa vụ của bên đưa nhà ở, công trình xây dựng vào kinh doanh và nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở.

Tại Chương III - Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, gồm có 6 điều (từ Điều 23 đến Điều 28) bổ sung quy định về các loại nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh; bổ sung quy định về bàn giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai…

Chương IV - Kinh doanh quyền sử dụng đất, gồm 3 mục và 11 điều (từ Điều 29 đến Điều 39) bổ sung quy định về: Các hình thức kinh doanh và thực hiện giao dịch quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở...

Chương V - Chuyển nhượng dự án bất động sản gồm 5 điều (từ Điều 40 đến Điều 44) sửa đổi, bổ sung quy định về nguyên tắc chuyển nhượng dự án bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện khi chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và thẩm quyền cho phép chuyển nhượng dự án bất động sản.

Chương VI - Hợp đồng kinh doanh bất động sản, gồm 02 mục và 9 điều (từ Điều 45 đến Điều 53) bổ sung quy định về sử dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản; trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản; sửa đổi, bổ sung quy định về giá giao dịch bất động sản; thanh toán trong giao dịch bất động sản.

Sửa đổi, bổ sung một số nội dung theo hướng Luật hóa một số quy định đang có tại Nghị định số 02/2022/NĐ-CP nhằm nâng cao tính pháp lý như: các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản; nội dung của hợp đồng kinh doanh bất động sản; điều kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.

Chương VII - Kinh doanh dịch vụ bất động sản, gồm 5 mục và 24 điều (từ Điều 54 đến Điều 77) bổ sung quy định về nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn; đăng ký hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; điều kiện thành lập đối với cơ sở đào tạo.

Sửa đổi, bổ sung quy định về điều kiện thành lập của sàn; nội dung hoạt động của sàn; điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới; thù lao của cá nhân môi giới; quyền và nghĩa vụ của môi giới; cấp chứng chỉ hành nghề môi giới.

Đặc biệt, Chương IX - Điều tiết thị trường bất động sản, gồm 4 điều (từ Điều 83 đến Điều 86). "Đây là một nội dung mới được quy định trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng "nóng", "đóng băng"- Bộ trưởng Bộ Xây dựng nhấn mạnh.

Ngoài ra, tại Chương X - Quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, gồm 4 điều (từ Điều 87 đến Điều 90) sửa đổi, bổ sung một số quy định trong quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch); xử lý vi phạm (tạm dừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản, đình chỉ, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản) và làm rõ hơn trách nhiệm của các Bộ, ngành và địa phương có liên quan.