Theo báo cáo triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp của Chứng khoán MB (MBS), năm 2025 được kỳ vọng sẽ tiếp tục là giai đoạn khởi sắc của thị trường này nhờ dòng vốn FDI chảy vào mạnh mẽ và nhu cầu thuê đất khu công nghiệp gia tăng đáng kể.
Tính đến quý 3/2024, theo số liệu từ Cushman & Wakefield (CW), nguồn cung đất khu công nghiệp (KCN) tại miền Bắc đạt 16.700 ha, tăng 16% so với cùng kỳ năm trước. Các tỉnh Bắc Ninh, Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc là những khu vực đóng góp chính vào nguồn cung mới. Tỷ lệ lấp đầy đạt 68%, trong khi giá cho thuê sơ cấp trung bình tăng 5,7% lên 130 USD/m².
 |
| Nguồn cung và giá thuê trung bình tại khu vực phía Bắc. Nguồn: MBS |
Ở miền Nam, nguồn cung đất KCN tăng nhẹ 1,6%, đạt 28.300 ha với tỷ lệ lấp đầy cao hơn khoảng 82%. Giá cho thuê sơ cấp trung bình đạt 176 USD/m², tăng 5,6% so với cùng kỳ. Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu là hai địa phương dẫn đầu về diện tích cho thuê.
Nguồn cung nhà xưởng và nhà kho xây sẵn ở cả hai miền cũng tăng trưởng mạnh, đạt 4,5 triệu m2 tại miền Bắc và 10,6 triệu m² tại miền Nam, với tỷ lệ lấp đầy trung bình trên 80%.
Dòng vốn FDI tiếp tục là động lực chính
Theo đánh giá từ MBS, năm 2025 thị trường bất động sản KCN sẽ tiếp tục là điểm sáng nhờ nhờ dòng vốn FDI đổ vào mạnh mẽ. Trong 11 tháng đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký đạt 31,4 tỷ USD (tăng 1% so với cùng kỳ), trong khi vốn FDI thực hiện đạt 21,7 tỷ USD (tăng 7,1%). Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục dẫn đầu với 64% tổng vốn FDI, tiếp theo là lĩnh vực bất động sản với 18%.
Các tỉnh Bắc Ninh và Quảng Ninh dẫn đầu về thu hút FDI, lần lượt đạt 5 tỷ USD (tăng 210% so với cùng kỳ) và 2,3 tỷ USD (giảm 26%). Dù dòng vốn có dấu hiệu chậm lại do các nhà đầu tư quốc tế chờ đợi các chính sách mới tại Việt Nam và kết quả bầu cử Mỹ, Việt Nam vẫn giữ vững sức hấp dẫn nhờ lợi thế chi phí năng lượng thấp, năng suất lao động cải thiện và các hiệp định thương mại tự do như EVFTA, CPTPP.
Theo MBS, khu vực phía Bắc có sức hút lớn hơn nhờ cơ sở hạ tầng được cải thiện và giá thuê cạnh tranh. Khu vực này chiếm 61% tổng chiều dài đường cao tốc của Việt Nam, với các tuyến giao thông huyết mạch như cao tốc Lào Cai – Quảng Ninh. Hệ thống cảng biển tại Hải Phòng, Quảng Ninh và sân bay quốc tế Nội Bài, Cát Bi tạo lợi thế lớn trong việc kết nối khu vực. Nhiều tuyến cao tốc liên vùng nối các KCN tới Hà Nội và biên giới Trung Quốc càng làm tăng sức hút của khu vực này đối với các nhà đầu tư nước ngoài.
 |
| Giá điện cho sản xuất (trái) và năng suất lao động của Việt Nam so với một số nước. Nguồn: MBS |
Giá cho thuê trung bình tại miền Bắc thấp hơn 26% so với miền Nam, nhưng được dự báo sẽ tăng khoảng 5-10% mỗi năm. Từ nay đến năm 2027, miền Bắc dự kiến có thêm 4.700 ha đất KCN, trong đó Hải Phòng và Hưng Yên đóng góp phần lớn nguồn cung mới.
Ngược lại, miền Nam cần bổ sung thêm nguồn cung đất KCN, đặc biệt tại các tỉnh trọng điểm như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa-Vũng Tàu, thông qua các quy hoạch tỉnh giai đoạn 2021-2030 và chuyển đổi đất cao su sang đất KCN.
Cổ phiếu bất động sản KCN có triển vọng tích cực
MBS đánh giá tích cực về triển vọng của các cổ phiếu lớn trong ngành như KBC (Đô thị Kinh Bắc) và BCM (Becamex IDC).
KBC: Lợi nhuận ròng dự kiến giảm 42% trong năm 2024 nhưng sẽ tăng 26%-33% trong giai đoạn 2025-2026 nhờ mảng KCN hưởng lợi từ dòng vốn FDI. Mảng bất động sản sẽ cải thiện nhờ mở bán dự án nhà ở xã hội Nếnh và khu đô thị Tràng Duệ trong năm nay. Các dự án KCN Tràng Duệ 3 và khu đô thị Tràng Cát dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý và đi vào hoạt động trong giai đoạn 2025-2026.
BCM: Dự kiến tăng trưởng lợi nhuận ròng 29%-33% nhờ dòng vốn FDI tích cực chảy vào Việt Nam sau khi Việt Nam nâng cấp quan hệ ngoại giao với Mỹ, Nhật Bản và Hàn Quốc. Dự án KCN Cây Trường đang dần hoàn thiện pháp lý để đưa vào vận hành trong 2-3 năm tới. VSIP sẽ đóng góp phần lớn doanh thu bất động sản KCN của BCM, nhờ đưa vào khai thác KCN VSIP III Bình Dương, VSIP Bắc Ninh II, và Becamex VSIP Bình Định... BCM còn lên kế hoạch phát hành 300 triệu cổ phiếu mới trong giai đoạn 2024-2025 để huy động vốn cho các dự án.
 | Tìm động lực cho cổ phiếu ngành logistics và bất động sản khu công nghiệp Trong báo cáo phân tích mới nhất của VinaCapital, quỹ đầu tư này đánh giá sự phục hồi xuất khẩu của Việt Nam trong năm ... |
 | Thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam: Cơ hội từ làn sóng đầu tư giá trị cao Ngành công nghiệp Việt Nam đang thu hút dòng vốn FDI lớn nhờ sự chuyển dịch sang các lĩnh vực giá trị cao như điện ... |
 | Lợi nhuận nhóm bất động sản khu công nghiệp tăng 55%: Top 1 bứt phá gấp 3 lần cùng kỳ Tình hình kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp cho thấy sự phân hóa rõ rệt, phản ánh không chỉ ... |
Anh Vũ
