Goldman Sachs: Trung Quốc cần bơm khoảng 276 tỷ USD vào thị trường để bình ổn giá bất động sản

Con số này dựa trên lượng hàng tồn kho dư thừa khoảng 20 nghìn tỷ Nhân dân tệ mà ngân hàng đầu tư này ước tính còn tồn ở 80 thành phố ở Trung Quốc đại lục mà họ theo dõi.

Các nhà phân tích của Goldman Sachs đã viết trong báo cáo ngày 3/6: “Cho đến nay, quy mô hỗ trợ chính sách chưa đủ để thay đổi tình thế nhưng chúng tôi kỳ vọng sẽ có thêm nhiều hỗ trợ hơn nữa”. Hỗ trợ mà các nhà phân tích của Goldman Sachs đang đề cập đến là gói giải cứu được chính quyền Trung Quốc công bố vào tháng trước, bao gồm cơ chế cho vay lại trị giá 300 tỷ Nhân dân tệ để cho phép các doanh nghiệp nhà nước mua nhà chưa bán.

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) cũng giảm lãi suất cho vay thế chấp và hạ tỷ lệ trả trước đối với người mua lần đầu và lần thứ hai. Tháng trước, các thành phố lớn của Trung Quốc gồm Thượng Hải, Quảng Châu và Thâm Quyến đã giảm lãi suất cho vay thế chấp và nới lỏng các hạn chế mua nhà để thu hút người mua.

Tuy nhiên, theo ngân hàng đầu tư hàng đầu thế giới này, các quy định này vẫn chưa được chuyển thành kết quả khối lượng giao dịch cao hơn mặc dù có những tín hiệu tích cực trong các chỉ số chính như hoạt động tìm kiếm tài sản và giao thông, đồng thời đưa ra những số liệu về những thay đổi giao dịch trong 4 tuần ở 5 thành phố lớn được chọn. Doanh số bán nhà mới tiếp tục giảm ở tất cả các thành phố, trong khi chỉ có 2/5 thành phố cho thấy giá tăng trên thị trường thứ cấp.

Trong khi đó, Goldman Sachs ước tính có thể cần phải “giảm giá sâu” hơn 30% để lôi kéo các doanh nghiệp nhà nước địa phương tăng cường mua hàng tồn kho trên toàn quốc. Họ cũng dự báo rằng, tính thanh khoản của các nhà phát triển bất động sản sẽ không được cải thiện trừ khi có được hỗ trợ chính sách nhằm nâng cao niềm tin của hộ gia đình vào giá bất động sản.

“Đối với một số nhà đầu tư, có vẻ như giá bất động sản có thể đang tiến gần đến ‘giá trị hợp lý’ và tất cả những gì cần thiết để giá bất động sản ổn định là tâm lý hộ gia đình được cải thiện,” ngân hàng này cho biết.

Hơn nữa, vẫn còn những trở ngại do “nguồn cung ngầm” từ thị trường thứ cấp có thể lớn và làm tăng thêm lượng hàng tồn kho sau 3 năm giá giảm và bảng cân đối kế toán hộ gia đình yếu hơn, Goldman Sachs cảnh báo.

Việc có thể phải cạnh tranh với cả nguồn cung nhà mới, khiến việc thanh lý hàng tồn kho cho cả thị trường sơ cấp và thứ cấp trở thành một quá trình rất mất thời gian. “Chúng tôi ước tính, những ngôi nhà bỏ trống và những ngôi nhà được đầu tư trong những thập kỷ trước có tổng cộng khoảng 90 triệu đến 100 triệu căn.”

Cuộc khủng hoảng thị trường nhà đất ở Trung Quốc bắt nguồn từ chính sách “ba lằn ranh đỏ” của chính quyền trung ương đưa ra vào tháng 8/2020, tước đi nguồn tài trợ vốn cho các nhà phát triển bất động sản yếu kém và gây ra hơn 160 tỷ USD vỡ nợ trái phiếu trên cơ sở ước tính của Goldman Sachs.

Trong một phân tích riêng vào tháng 4, Goldman Sachs ước tính, Bắc Kinh có thể cần chi hơn 15 nghìn tỷ Nhân dân tệ để khắc phục các vấn đề đang gây cản trở cho lĩnh vực này, bao gồm 7,7 nghìn tỷ Nhân dân tệ để cắt giảm lượng nhà tồn kho chưa bán được xuống mức như cuối năm 2018. Theo Goldman, tỷ lệ nhà tồn kho đã tăng lên kể từ giữa năm 2021 và vẫn cao hơn mức đỉnh trước đó vào năm 2015.

Theo Tập đoàn Thông tin Bất động sản Trung Quốc, doanh số bán nhà được giao dịch đã tăng nhẹ trong tháng 5, với 100 nhà phát triển bất động sản hàng đầu ghi nhận doanh thu 322,4 tỷ Nhân dân tệ vào tháng trước, tăng 3,4% so với tháng 4. Tuy nhiên, tổng doanh số bán hàng giảm 33,6% so với một năm trước.