Lãi vay 'ngáng chân' người mua nhà

PGS.TS Phạm Thế Anh: Ưu tiên hạ lãi suất để kích thích dòng tiền quay lại các thị trường

Hai bức tranh tương phản

Những ngày này, Nguyễn Kim, Giám đốc marketing của một sàn giao dịch bất động sản có tiếng tại Hà Nội, khá nhàn nhã, nguyên nhân là… không có việc gì làm. Thở dài khi nói tới thị trường quý I/2023, Kim nói đây là một trong hai quý tồi tệ nhất mà chị từng trải qua trong 10 năm trở lại đây.

“Hồi quý III năm ngoái, khách mua nhà rất đông, hồ sơ vay vốn chất chồng ở ngân hàng chỉ để chờ giải ngân, song cuối cùng các ngân hàng trả lại hết do không còn room tín dụng, khiến chúng tôi thiệt hại một khoản lớn chi phí marketing. Thế nhưng quý I năm nay lại là một bức tranh tương phản hoàn toàn khi các ngân hàng có đầy vốn nhưng lại không mấy ai vay”, Kim nói.

Cầu tín dụng yếu, theo Kim, là do lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức rất cao. “Các khách hàng của chúng tôi hiện đều có tâm lý chờ đợi, kỳ vọng lãi suất có thể hạ nhiệt trong thời gian tới”, Kim chia sẻ.

Khảo sát của PV cho thấy lãi suất cho vay mua nhà tại các nhà băng hiện nay không hề rẻ. Chẳng hạn tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank), nếu người mua nhà vay trên 36 tháng, lãi suất ưu đãi là 11,5% cho 6 tháng đầu tiên, sau đó thả nổi theo công thức lãi suất cơ sở cộng 3,8%. Nếu khách vay trên 48 tháng, lãi suất ưu đãi là 12% - 13% cho 12 - 18 tháng đầu tiên, sau đó thả nổi như trên.

Hay tại Ngân hàng TMCP Phương Đông (OCB), lãi suất ưu đãi cho khách vay mua nhà là 10,5% - 11% trong 6 tháng đầu tiên, sau đó lãi suất được thả nổi bằng lãi suất cơ sở cộng thêm 4%/năm.

Nhu cầu vay mượn để mua nhà, đầu tư bất động sản vẫn thường trực, tuy nhiên lãi vay rất cao đã khiến người mua rụt tay. Ảnh minh hoạ

Có thể thấy, mức lãi suất ưu đãi hiện nay đã khá cao, đa phần dao động khoảng 10,5% - 13%, và thời hạn ưu đãi cũng rất ngắn. Sau đó, lãi suất được thả nổi, thường bằng lãi suất cơ sở hoặc lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng cộng thêm 3,5% - 4%. Như vậy, lãi cho vay mua nhà khi thả nổi lên tới 14% - 16%.

Việc lãi suất quá cao như vậy đã khiến nhiều người đành từ bỏ ý định mua nhà. Huyền Trang, nhân viên văn phòng tại Hà Nội, với khoản tiết kiệm 1 tỷ đồng, tính toán sẽ vay ngân hàng khoảng 1 tỷ đồng để mua một căn hộ tại quận Nam Từ Liêm. Dù phía nhân viên tín dụng liên hệ để giải quyết thủ tục hồ sơ cho vay nhưng Trang vẫn thận trọng xem xét.

“Với mức lãi suất hiện nay, trung bình mỗi tháng, tôi phải trả tới 13 - 15 triệu đồng/tháng, bao gồm cả gốc và lãi. Như vậy, thu nhập hàng tháng của tôi chỉ đủ trả nợ ngân hàng, nói gì đến sinh hoạt”, Trang ngao ngán. Cô cho biết đành gác lại ý định mua nhà dù đã tìm được dự án ưng ý.

Trường hợp của Trang không phải hiếm gặp trên thị trường. Tại hội nghị của Ngân hàng Nhà nước về tín dụng bất động sản vừa qua, ông Nguyễn Hưng, Tổng giám đốc Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank) cho biết dù ngân hàng rất khuyến khích nhưng lượng người mua nhà đến vay vốn khá thấp. Nhu cầu vay tín dụng trong dịp đầu năm đang khá thấp.

Đây chính là nguyên do của tình trạng giao dịch bất động sản những tháng đầu năm èo uột, không có cải thiện đáng kể nào so với quý IV năm ngoái. Theo thống kê của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), sơ bộ tháng 1 năm 2023, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường ước đạt rất nhỏ, mức thấp kỷ lục, thậm chí không đáng để thống kê.

Bao giờ lãi suất mua nhà có thể giảm?

Trên thực tế, thời gian qua, nhiều ngân hàng cũng đã bắt đầu điều chỉnh giảm lãi vay để kích cầu tín dụng. Ngân hàng Nhà nước thông tin đến tháng 3/2023, 23 ngân hàng đã giảm lãi suất cho vay.

Song, biên độ giảm lãi suất là rất nhỏ, hầu như không có tác động đáng kể tới việc thúc đẩy tín dụng. Công ty CK Rồng Việt (VDSC) ước tính tăng trưởng tín dụng của cả nước tính đến cuối tháng 2/2023 đạt khoảng 1,1%, thấp hơn mức tăng 2,7% của cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, rất khó yêu cầu các ngân hàng giảm lãi suất mạnh tay hơn. Nguyên nhân là việc giảm lãi suất phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn như với chủ trương bảo vệ tỷ giá, Ngân hàng Nhà nước sẽ rất khó giảm lãi suất khi Cục Dự trữ Liên bang Mỹ vẫn đang không ngừng tăng lãi suất đồng USD, qua đó khiến các ngân hàng thương mại cũng không thể giảm được lãi suất.

Mặt khác, thanh khoản của các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ và vừa cũng chưa được dồi dào. Để cải thiện thanh khoản, các ngân hàng này buộc phải neo lãi suất huy động ở mức cao để thu hút tiền gửi. Điều này vô hình trung cũng khiến các ngân hàng lớn, dù dư thừa thanh khoản, cũng không dám mạnh tay hạ lãi suất, do lo sợ tiền chảy ra ngoài. Tình trạng này khiến mặt bằng lãi suất huy động tiếp tục neo giữ khá chắc ở mức cao, qua đó hạn chế khả năng giảm lãi suất cho vay.

Giới quan sát nhìn nhận trong ngắn hạn (vài tháng), lãi suất cho vay khó lòng có thể cải thiện được. Tuy nhiên, trong trung hạn, với độ trễ từ 6 tháng trở lên, thị trường sẽ có nhiều yếu tố hỗ trợ để giảm được mặt bằng lãi suất. Tới khi đó, lực cầu tín dụng mới có thể trở lại, và thị trường bất động sản mới có thể được “hưởng lợi” phần nào từ dòng vốn của người mua.