Nhận diện rủi ro tín dụng bất động sản để tăng trưởng hiệu quả và bền vững

Tín dụng bất động sản góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thúc đẩy tăng trưởng và phát triển kinh tế xã hội. Song loại hình tín dụng này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mỗi khi thị trường BĐS biến động hoặc khó khăn kinh tế vĩ mô cũng như tác động ảnh hưởng lớn mỗi khi xuất hiện khủng hoảng kinh tế tài chính toàn cầu. Đã có nhiều bài học kinh nghiệm quý báu về việc hiệu quả tín dụng BĐS bị ảnh hưởng trước mỗi biến động của thị trường BĐS, gây rủi ro tiềm ẩn lớn đối với hoạt động ngân hàng không chỉ trong nước mà cả các quốc gia khác trên thế giới. Chính vì lẽ đó, việc quản lý và kiểm soát tốt tín dụng BĐS sẽ không chỉ hạn chế rủi ro và bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng mà còn góp phần bảo đảm kinh tế xã hội tăng trưởng và phát triển bền vững. Do vậy, nhận diện rủi ro tín dụng BĐS đóng vai trò quan trọng, sẽ giúp phòng tránh và hạn chế rủi ro.

Tín dụng BĐS với bản chất là tín dụng trung dài hạn và giá trị khoản vay thường lớn, chất lượng tín dụng BĐS phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến của thị trường BĐS, tiềm ẩn yếu tố rủi ro cao. Vì vậy, về mặt chính sách NHNN đã có những chính sách, quy định nhằm đảm bảo thực hiện tốt mục tiêu chính sách tiền tệ trong từng thời kỳ, từng năm và hạn chế rủi ro tín dụng cũng như tập trung vốn cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh và tạo cơ chế tự điều chỉnh hoạt động tín dụng BĐS như: quy định tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu; tỷ lệ vốn ngắn hạn sử dụng cho vay trung dài hạn; áp dụng lãi suất thỏa thuận đối với tín dụng trung dài hạn; hạn mức tín dụng cho vay khách hàng; áp dụng hạn mức tăng trưởng tín dụng hàng năm đối với các TCTD; quy định tỷ lệ để xác định tài sản có rủi ro trong đánh giá các chỉ số bảo đảm an toàn vốn tối thiểu…nhằm phòng ngừa và hạn chế rủi ro tín dụng BĐS.

Bên cạnh đó, NHNN thường có những phân tích, đánh giá và khuyến nghị, yêu cầu các TCTD thận trọng trong việc tăng trưởng tín dụng vào lĩnh vực này, cũng như có các giải pháp quản trị nguồn vốn và sử dụng vốn hiệu quả. Ở góc độ quản lý, NHNN thực hiện chế độ báo cáo thống kê với việc phân loại tín dụng BĐS theo mục đích vay: vay mua nhà để ở; vay thuê, thuê mua nhà ở; vay sữa chữa nhà ở; xây mới nhà ở; vay để đầu tư, kinh doanh BĐS; cho vay dự án phát triển nhà ở; dự án xây nhà ở cho thuê; nhà ở cho công nhân… nhằm nắm bắt tình hình tín dụng vào lĩnh vực này để có giải pháp quản lý; định hướng và xử lý kịp thời bảo đảm tín dụng BĐS an toàn và hiệu quả, tập trung vốn cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, phục hồi và tăng trưởng kinh tế.

Tuy nhiên, để tăng trưởng tín dụng BĐS an toàn, hiệu quả và bền vững, vừa phát huy được vai trò tín dụng BĐS, vừa góp phần thúc đẩy thị trường BĐS tăng trưởng và phát triển hiệu quả, bền vững, các TCTD cần nhận diện rủi ro tín dụng BĐS và có giải pháp phù hợp đảm bảo phòng ngừa rủi ro; thực hiện tốt cơ chế chính sách của NHNN và góp phần vào sự phát triển của thị trường. Cụ thể như sau:

Thứ nhất, đối với cho vay nhà ở xã hội (gồm mua; thuê; thuê mua; sửa chữa và xây mới…) theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ và cho vay mua nhà để ở (cho vay thông thường theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN ). Về cơ bản, tín dụng cấp cho các mục đích này là tạo ra nhà ở cho người dân, đáp ứng nhu cầu thực và nhu cầu về nhà ở của người dân, người lao động. Vì vậy, nếu đảm bảo đáp ứng đủ các điều kiện, nguyên tắc cho vay, thì hoạt động tín dụng này ít rủi ro hơn. Bởi khoản vay luôn được đảm bảo bởi phương án trả nợ tối ưu, từ thu nhập, từ lương của người lao động, của hộ gia đình.

Thực tế trên địa bàn TP. Hồ Chí Minh, trong 3 năm gần đây dư nợ cho vay mua nhà để ở, thuê, thuê mua nhà ở; xây dựng sửa chữa nhà để ở và nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây nhà ở… vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng, với mức tăng bình quân khoảng 10%, phù hợp với xu hướng tăng trưởng tín dụng chung. Việc tăng trưởng tín dụng nhà ở, với mục đích đáp ứng nhu cầu nhà ở và phục vụ đời sống, vì vậy đã phát huy được hiệu quả, nợ xấu phát sinh thấp; mang lại hiệu quả kinh tế xã hội, bởi góp phần bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao đời sống người dân, cũng như thúc đẩy thị trường BĐS phát triển bền vững, đối với phân khúc thị trường nhà ở cho người dân, người lao động.

Thứ hai, đối với cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS; cho vay dự án BĐS, loại hình này tiềm ẩn rủi ro lớn hơn do phụ thuộc rất nhiều vào diễn biến thị trường BĐS; sự tăng trưởng và phát triển của thị trường BĐS, các yếu tố môi trường kinh tế xã hội và pháp lý liên quan đến thị trường này. Vì vậy, mỗi khi thị trường BĐS biến động hoặc thị trường tài chính biến động; khó khăn kinh tế vĩ mô cũng như sự điều chính chính sách, quy định pháp luật có liên quan, sẽ ảnh hưởng đến thị trường, qua đó tác động ảnh hưởng loại hình tín dụng này. Do vậy, sự điều chỉnh chính sách cũng như những định hướng chính sách và khuyến nghị của NHNN về hoạt động tín dụng BĐS vào các lĩnh vực này luôn là những giải pháp cần được đặc biệt quan tâm và thực hiện nghiêm túc. Bởi những chính sách, định hướng này không chỉ ngăn ngừa, hạn chế rủi ro, đồng thời thực hiện mục tiêu chính sách tiền tệ; hỗ trợ tăng trưởng kinh tế mà trong trung dài hạn còn góp phần quan trọng để thị trường BĐS phát triển bền vững, gắn với yêu cầu về phát triển hoàn thiện thị trường tài chính để đáp ứng nhu cầu vốn trung dài hạn cho nền kinh tế, cho sự phát triển của thị trường BĐS.

Trong quá trình này, các TCTD cần nhận diện và đánh giá rủi ro tín dụng BĐS theo mục đích vay, phương án và nguồn tiền trả nợ; tôn trọng triệt để quy định của pháp luật, của NHNN trong hoạt động ngân hàng, hoạt động tín dụng sẽ luôn là giải pháp hữu hiệu đảm bảo an toàn và hiệu quả trong quá trình phát triển những sản phẩm dịch vụ tín dụng BĐS phù hợp và bền vững.

Nguyễn Đức Lệnh

Theo Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ