PDR phát hành cổ phiếu hoán đổi nợ, cổ phiếu giảm sàn: Nhà đầu tư lo pha loãng?
Phát Đạt phát hành hơn 34 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ với giá cao hơn rất nhiều thị giá. Đây là một thông tin tốt nhưng những gì hiển thị trên bảng điện lại cho thấy mối lo khác của nhà đầu tư.
Phiên giao dịch ngày 22/4 ghi nhận cú giảm mạnh của cổ phiếu PDR nhà Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt. Theo đó, cổ phiếu này sau các phiên biến động nhẹ gần đây đã bất ngờ giảm kịch sàn (-6,71%) xuống còn 15.300 đồng/cổ phiếu, mức thấp nhất trong vòng hai tháng. Khối lượng khớp lệnh lên tới hơn 12 triệu đơn vị, cao hơn nhiều so với bình quân 10 phiên gần nhất.
Phiên giảm sàn hôm nay thổi bay hơn 960 tỷ đồng vốn hóa của Phát Đạt, hiện còn 13.359 tỷ đồng. Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt - với tỷ lệ nắm giữ lên tới 36,72% cũng mất khoảng 352 tỷ đồng chỉ trong một phiên giao dịch hôm nay.
Tính từ đầu tháng 4, PDR đã mất khoảng 23,5% thị giá; còn nếu tính từ đầu năm 2025, mức sụt giảm đã chạm ngưỡng 30%.
Đáng chú ý, phiên giảm mạnh này diễn ra ngay sau khi Phát Đạt công bố thông tin bất thường về việc phát hành cổ phiếu để hoán đổi khoản nợ ngoại tệ trị giá 30 triệu USD.
Hoán đổi nợ: Cơ cấu tài chính đi cùng áp lực pha loãng
Theo thông tin công bố, Phát Đạt đã phát hành thêm hơn 34 triệu cổ phiếu để hoán đổi khoản vay 30 triệu USD cho đối tác nước ngoài ACA Vietnam Real Estate III LP. Tỷ lệ hoán đổi là 1:20 – tương ứng mỗi cổ phiếu được quy đổi ở mức giá 20.000 đồng, cao hơn thị giá hiện tại gần 30%. Tổng giá trị quy đổi vào khoảng 681,9 tỷ đồng, được xác định theo tỷ giá thời điểm ký hợp đồng là tháng 3/2022.
Sau phát hành, vốn điều lệ của Phát Đạt sẽ tăng từ 8.731 tỷ đồng lên hơn 9.072 tỷ đồng. Theo công bố, số cổ phiếu hoán đổi sẽ bị hạn chế chuyển nhượng trong vòng 1 năm, thời điểm dự kiến chuyển giao cổ phiếu là tháng 5/2025.
Đại diện Phát Đạt khẳng định đây là bước đi chủ động để giảm áp lực nợ vay, tăng vốn chủ sở hữu và khẳng định uy tín với đối tác ngoại. “Việc ACA chấp nhận hoán đổi ở mức giá cao hơn thị trường hiện tại cho thấy niềm tin dài hạn vào năng lực và tiềm năng của Phát Đạt” – phía công ty cho biết.
Tình hình tài chính và triển vọng tăng trưởng
Theo báo cáo tài chính kiểm toán năm 2024, Phát Đạt ghi nhận tổng nợ hơn 12.927 tỷ đồng – tương đương hơn một nửa tổng tài sản gần 24.000 tỷ đồng. Doanh thu thuần năm qua đạt 822 tỷ đồng, trong khi lợi nhuận sau thuế đạt 155 tỷ đồng, đều thấp hơn đáng kể so với kế hoạch ban đầu.
Ban lãnh đạo cho biết sự chênh lệch này đến từ việc chưa ghi nhận chuyển nhượng dự án Quy Nhơn Iconic (Bình Định), với lý do thận trọng trong hạch toán. Giao dịch này dự kiến sẽ được cập nhật trong năm 2025, đóng vai trò chủ lực trong kế hoạch doanh thu và lợi nhuận của công ty.
Tại buổi gặp gỡ nhà đầu tư cuối tháng 2, Chủ tịch Nguyễn Văn Đạt chia sẻ kỳ vọng dự án tại Bình Định sẽ mang lại nguồn thu lớn nhất năm nay, bên cạnh hàng loạt dự án mới đang mở bán, với tổng doanh thu tiềm năng khoảng 40.000–50.000 tỷ đồng ghi nhận dần từ nay đến năm 2027.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, PDR đang đứng trước áp lực tài chính không nhỏ khi thị trường bất động sản chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ, dòng tiền chưa ổn định, và đặc biệt là tâm lý nhà đầu tư vẫn rất nhạy cảm với những đợt phát hành thêm cổ phiếu.
Dù phía Phát Đạt khẳng định thương vụ hoán đổi nợ là chiến lược dài hạn tích cực, thì thực tế phiên giảm sàn ngày 22/4 cho thấy tâm lý thị trường vẫn đang bị chi phối bởi yếu tố pha loãng. Trước đó, mức giá cổ phiếu đã điều chỉnh nhiều phiên liên tiếp mà không có thông tin tiêu cực rõ ràng, cho thấy nhà đầu tư có thể đã “đón đầu” tin tức về phát hành.
Dưới góc nhìn tích cực, việc cơ cấu nợ bằng cách chuyển thành vốn chủ sở hữu giúp Phát Đạt giảm gánh nặng lãi vay (10%/năm), cải thiện hệ số tài chính và mở rộng dư địa gọi vốn mới. Nhưng xét trong bối cảnh cổ phiếu đang yếu, thông tin phát hành lại có thể khiến cổ đông hiện hữu lo ngại về sự suy giảm giá trị sở hữu.
Nếu niềm tin từ đối tác ngoại là có thật, điều nhà đầu tư cần nhất lúc này là sự minh bạch và hiệu quả thực thi từ phía doanh nghiệp – nhất là việc hiện thực hóa doanh thu, lợi nhuận tại các dự án chủ lực như Quy Nhơn Iconic. Khi đó, việc thị trường “chiết khấu trước” có thể chỉ là phản ứng tạm thời.
