Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền

Đó là nhận định của TS.LS. Đoàn Văn Bình - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO tại Tọa đàm triển khai Đề tài nghiên cứu khoa học: "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam" do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây.

Theo Chủ tịch Tập đoàn CEO, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng này như chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp, kéo dài, vật liệu, thiết bị, nhân công đều tăng cao… khiến các nhà phát triển mất quá nhiều công sức, thời gian để có thể triển khai một dự án. Vì vậy, cộng đồng doanh nghiệp không mặn mà với các dự án nhà ở vừa túi tiền.

"Trước thực tế này, việc tìm ra các giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền là rất quan trọng. Với vai trò là một tổ chức đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp bất động sản Việt Nam, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức nghiên cứu Đề tài khoa học: "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam"", LS.TS. Đoàn Văn Bình nói và bày tỏ mong muốn được ghi nhận nhiều ý kiến góp ý trí tuệ của các chuyên gia để Đề tài được thực hiện hiệu quả, đóng góp cách nhìn, giải pháp nhằm tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền.

Nhận định về Đề tài "Tạo lập thị trường nhà ở thương mại vừa túi tiền: Kinh nghiệm quốc tế và đề xuất chính sách cho Việt Nam", các chuyên gia, nhà khoa học đánh giá cao vai trò, ý nghĩa của Đề tài trong việc góp phần thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển cân bằng hơn, đáp ứng nhu cầu nhà ở của đại bộ phận người dân.

TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội đánh giá, thị trường bất động sản hiện nay đang đóng băng, trong khi người dân lại rất cần nhà ở, dẫn đến cả chủ đầu tư và người tiêu dùng đều đang bế tắc. Do đó, thị trường cần tìm ra một lối đi.

"Với lối đi truyền thống như hiện nay, trên thị trường đa phần là nhà giá cao và chỉ có rất ít nhà ở xã hội. Như vậy, bế tắc vẫn bế tắc, bế tắc không được giải quyết. Càng dựa vào biện pháp hành chính nhà nước, chúng ta càng không giải quyết được vấn đề cơ bản của thị trường, vấn đề tiếp cận nhà ở có giá hợp lý cho người thu nhập thấp", TS. Vũ Tiến Lộc nói.

Trong bối cảnh khó khăn về nguồn cung của thị trường bất động sản, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, các chuyên gia, nhà khoa học, Ban chủ nhiệm đề tài đã thảo luận và thống nhất để tìm thêm hướng đi mới cho phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền. Chắc chắn cần tạo lập thị trường, nhưng thị trường có tính chất xã hội. Cụ thể, nghiên cứu về phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền cần làm rõ tính chất "thị trường - xã hội", vận hành theo thị trường, do các doanh nghiệp, dựa trên cơ sở lợi nhuận nhưng lợi nhuận ở mức độ hợp lý do Nhà nước kiểm soát, chứ không phải là phi lợi nhuận.

GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội cho rằng, cần có cái nhìn thực tế và đánh giá vì sao tại Việt Nam muốn phát triển nhà ở giá thấp nhưng còn gặp không ít khó khăn. Trong khi nếu cố tình ép giá nhà ở xuống thấp thông qua những biện pháp kỹ thuật, không cẩn thận sẽ dễ gây ra những biến tướng.

Do đó, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng việc triển khai Đề tài là một cơ hội tốt để "mổ xẻ" về vấn đề nhà ở và giá nhà ở tại Việt Nam. Bên cạnh đó, nếu đánh giá được về vấn đề chi phí trung gian, chi phí không chính thức, chi phí cơ hội có phải là một yếu tố làm đẩy giá nhà lên hay không, sẽ rất tốt bởi đây là điều Nhà nước có thể điều chỉnh được.

Đáng chú ý, GS.TS. Hoàng Văn Cường cũng chỉ ra sự khác biệt trong khái niệm nhà ở tại Việt Nam so với các quốc gia khác. Ở các nước khác, nhà ở là chỗ ở, giải quyết nhu cầu sinh sống của người dân; nhưng ở Việt Nam, do yếu tố văn hóa nên dường như nhà ở không phải chỉ để ở, mà như là một tài sản để lại cho con cháu, mua để chờ tăng giá, là tài sản tích lũy. Chính điều này khiến giá nhà ở tăng cao.

"Vậy nếu muốn nhà ở giá phù hợp giải quyết nhu cầu chính là để ở thì yếu tố tài sản tích lũy cần được giảm đi. Giải pháp nào giải quyết vấn đề này là câu hỏi cần trả lời", chuyên gia nhấn mạnh và góp ý, Đề tài cần làm rõ câu trả lời cho câu hỏi: Nhà ở tại Việt Nam là gì so với các quốc gia khác.

TS. Lê Xuân Nghĩa - Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia thì cho rằng cần phân tích chính sách cho nhà ở xã hội hiện nay chưa ổn ở chỗ nào, để "từ đó, xem liệu có thể ghép nhà ở xã hội vào cùng với phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, hoặc là một trong những bộ phận của nhà ở vừa túi tiền hay không, bởi nếu tách 2 loại nhà ở này ra, chúng ta sẽ rất khó xây dựng một chính sách khác”.

Còn TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia lưu ý, khi nghiên cứu cần nhấn mạnh về vấn đề văn hóa châu Á, văn hóa sở hữu, cha truyền con nối. Đề tài nghiên cứu sẽ đóng góp cái nhìn dài hạn cho yếu tố rất quan trọng là lối sống và văn hóa; làm để chuẩn bị cho gen Z, gen Alpha bởi với thế hệ này, lối sống và cách sống sẽ rất khác.

“Khi nghiên cứu về kinh nghiệm quốc tế, điều quan trọng là đánh giá được tác động, trả lời câu hỏi “làm như vậy có tốt hay không?”, vì không phải chính sách nào cũng thành công do môi trường, điều kiện ở mỗi nước khác nhau. Nhìn nhận cần sâu hơn, theo sát khung khổ lý thuyết của nghiên cứu về các chiều cạnh chính sách có thể tác động đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, cần đánh giá được hiệu lực, hiệu quả của chính sách, cũng như mô hình tổ chức thực thi ở Việt Nam, vấn đề mà lâu nay Việt Nam còn yếu”, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Cũng nêu ý kiến góp ý, GS.TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định, việc khởi tạo và phát triển thị trường nhà ở vừa túi tiền tại Việt Nam là hoàn toàn có khả năng, chứ không đến mức không thực hiện được, đặc biệt là khi thuế ở nước ta còn thấp.

Thế nhưng, thực tế cho thấy, thị trường nhà ở vừa túi tiền còn gì đó vướng víu về mặt chính sách nên chưa thể phát triển. Vì vậy, nên có nghiên cứu về các mô hình phát triển nhà ở, tạo ra một mô hình phát triển ở các phân khúc khác nhau, cho những đối tượng dân cư khác nhau với tiềm năng tài chính khác nhau. Với tiềm năng tài chính thấp thì chúng ta có chính sách để hỗ trợ, trợ giúp người dân tiếp cận có được nhà ở cho mình.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội cho rằng nên có đánh giá tổng quan cả thị trường nhà ở trong nước và quốc tế, đồng thời cần làm rõ khái niệm thế nào là nhà ở vừa túi tiền, tiêu chí nào để xác định nhà ở vừa túi tiền, và đối tượng nào sẽ là đối tượng thụ hưởng nhà ở vừa túi tiền?

"Đề tài cũng nên bổ sung các chính sách phòng ngừa việc đầu cơ, đầu tư từ phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền", PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến nói.

Đề tài dự kiến thực hiện từ Quý I - IV/2024 và công bố vào tháng 10/2024 trong khuôn khổ Diễn đàn Mùa Thu.