Thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại: Cần giới hạn quy mô, diện tích

Phát biểu thảo luận tại hội trường, nhiều đại biểu bày tỏ sự đồng tình, cần thiết việc ban hành dự thảo nghị quyết để tháo gỡ các vướng mắc hiện nay trên thị trường kinh doanh bất động sản, nhà ở thương mại.

Đóng góp ý kiến tại phiên thảo luận, đại biểu Trịnh Xuân An - Đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai cho rằng, Quốc hội ban hành thêm nghị quyết này sẽ là cơ sở khơi thông nguồn lực, tăng thêm nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế - xã hội. Đồng tình với việc nêu rõ tiêu chí, dự án nào được áp dụng thí điểm và đồng tình với việc thực hiện thí điểm trên phạm vi toàn quốc, tuy nhiên, đại biểu Trịnh Xuân An cũng nhấn mạnh việc không thí điểm với tính chất đại trà, chung chung, mà thiết kế cụ thể đối với các dự án nào, tiêu chí nào.

“Trong đó, với những quy định trong dự thảo nghị quyết sẽ chắc chắn chỉ áp dụng với khu vực đô thị, không có chuyện lấy đất lúa, đất nông nghiệp một cách đại trà, tràn lan để thực hiện nghị quyết. Đây là cách thiết kế khá hợp lý để thực hiện”, đại biểu Trịnh Xuân An nói.

Đại biểu Trần Văn Tiến - Đoàn ĐBQH tỉnh Vĩnh Phúc cũng bày tỏ đồng tình với phạm vi điều chỉnh là nhà ở thương mại trên toàn quốc để đảm bảo tính công bằng cho tất cả các tỉnh, thành phố có nhu cầu phát triển nhà ở thương mại.

Để dự án nhà ở thương mại thí điểm có tính khả thi, đại biểu Trần Văn Tiến cũng đề nghị giai đoạn thí điểm nên giới hạn về quy mô diện tích, cụ thể: đối với khu vực đô thị diện tích tối đa không quá 20ha và đối với khu vực nông thôn diện tích tối đa không quá 5ha.

Đồng tình với ý kiến này, đại biểu Nguyễn Minh Tâm - Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Bình cho biết, tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm đã được quy định tại Khoản 3 Điều 3 dự thảo Nghị quyết, tuy nhiên, việc không giới hạn điều kiện (diện tích, quy mô dự án….) là quá rộng. Đại biểu Nguyễn Minh Tâm đề nghị cơ quan soạn thảo tổ chức đánh giá, khảo sát nhu cầu sử dụng đất làm nhà ở nói chung và nhu cầu sử dụng nhà ở thương mại nói riêng trong lực lượng quản lý của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an để tham mưu Chính phủ trình Quốc hội quy định hợp lý, đảm bảo việc sử dụng đất hợp lý, phù hợp với nhu cầu và hiệu quả trên thực tế.

Phát biểu giải trình tại phiên họp, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đỗ Đức Duy nêu rõ, mục đích ban hành Nghị quyết là nhằm bổ sung thêm phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện các dự án nhà ở thương mại mà trong Luật Đất đai hiện chưa cho phép. Để thực hiện dự án nhà ở thương mại, có hai cơ chế dịch chuyển quyền sử dụng đất, là cơ chế dịch chuyển bắt buộc (nhà nước thu hồi đất để giao nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư); cơ chế dịch chuyển tự nguyện (nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất để có quỹ đất thực hiện dự án, hoặc nhà đầu tư đang có quỹ đất đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Theo Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm 2005 sửa đổi năm 2010, Luật Đất đai năm 2013, cả 4 phương thức tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại đều được thực hiện, không bị hạn chế. Đến khi Luật Nhà ở năm 2014 được ban hành, có hiệu lực, thì có 2 hình thức tiếp cận đất đai đã bị hạn chế, đó là hình thức tự thỏa thuận với người sử dụng đất và hình thức có quỹ đất để xin chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định này của Luật Nhà ở năm 2014, thậm chí còn quy định chặt chẽ hơn nữa. Mục đích ban hành Nghị quyết lần này là để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc tiếp cận đất đai ở tất cả các địa phương trên cả nước, nhất là ở các địa phương, các tỉnh có thị trường bất động sản quy mô không lớn.

Về điều kiện thực hiện thí điểm, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho biết, dự thảo Nghị quyết đã quy định rất cụ thể là các dự án phải có 5 điều kiện: Phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, phù hợp với chương trình phát triển nhà ở; khu đất thực hiện dự án phải nằm trong danh mục được HĐND cấp tỉnh cho phép thực hiện…

Với diện tích đất quốc phòng, an ninh phải có văn bản chấp thuận của Bộ Quốc phòng, Bộ Công an. Các dự án đủ điều kiện sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất đối với các loại đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở…

Về vấn đề đảm bảo an ninh lương thực, duy trì ổn định 3,5 triệu ha đất lúa, bảo đảm độ che phủ rừng bình quân cả nước 42%, Bộ trưởng Đỗ Đức Duy cho rằng, vấn đề này đã được thực hiện và được kiểm soát chặt chẽ ngay từ khâu lập quy hoạch sử dụng đất quốc gia, cấp tỉnh, rồi quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng.

Khi lập quy hoạch, phải xác định bao nhiêu đất nông nghiệp được chuyển sang mục đích phi nông nghiệp, bao nhiêu diện tích đất ở được thực hiện trong kỳ quy hoạch để vẫn phải bảo đảm duy trì ổn định diện tích đất trồng lúa là 3,5 triệu ha và duy trì ổn định độ che phủ rừng 42%.