Thị trường bất động sản khởi sắc, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới
Sau một thời gian dài trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang dần lấy lại đà tăng trưởng. Báo cáo mới nhất từ VNDIRECT cho thấy, số lượng giao dịch trong 9 tháng đầu năm 2024 đã tăng 31,3% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt tại khu vực miền Bắc. Sự cải thiện này không chỉ phản ánh tâm lý thị trường đang khởi sắc mà còn tạo ra động lực cho các doanh nghiệp trong ngành, trong đó có Công ty CP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (DXS) – một trong những đơn vị môi giới lớn nhất Việt Nam.
 |
| Dù thị trường BĐS đang hồi phục, sự cạnh tranh trong ngành môi giới bất động sản vẫn đang ngày càng gay gắt |
Là công ty con của Đất Xanh Group (DXG), DXS có lợi thế vượt trội về mạng lưới phân phối và mối quan hệ chặt chẽ với các chủ đầu tư. Hiện tại, công ty đang nắm giữ hơn 30% thị phần môi giới sơ cấp, với sự hiện diện mạnh mẽ tại miền Bắc (60%), miền Trung (40%) và miền Nam (15%). Với nền tảng vững chắc và định hướng phát triển rõ ràng, DXS được kỳ vọng sẽ tiếp tục mở rộng quy mô trong thời gian tới.
Trước đó, thị trường bất động sản đã trải qua một giai đoạn đầy biến động trong hai năm 2022-2023 khi tín dụng bị siết chặt, hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát chặt chẽ và thủ tục pháp lý đối với các dự án bị kéo dài. Điều này khiến nhiều doanh nghiệp lao đao, giao dịch trên thị trường rơi vào trạng thái trầm lắng. Tuy nhiên, từ giữa năm 2024, nhiều tín hiệu tích cực đã xuất hiện, mang đến kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng mới.
Việc Quốc hội thông qua Nghị quyết 171/2024/QH15 đã góp phần đơn giản hóa thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản thương mại. Đồng thời, chính sách tiền tệ nới lỏng của Ngân hàng Nhà nước đã giúp giảm bớt áp lực tài chính, tạo động lực cho dòng vốn quay trở lại thị trường. Những yếu tố này đã thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản mạnh dạn hơn trong việc mở bán dự án mới, giúp nguồn cung gia tăng đáng kể.
Trong bối cảnh đó, DXS đã ghi nhận sự phục hồi tích cực về kết quả kinh doanh. Năm 2024, doanh thu công ty đạt 2.400 tỷ đồng, tăng 19% so với năm 2023, đưa lợi nhuận ròng từ mức âm sang 141 tỷ đồng. Dự báo, con số này sẽ tiếp tục tăng mạnh trong năm 2025 với mức tăng trưởng 58%, trước khi đạt 27% vào năm 2026.
Chiến lược kinh doanh linh hoạt trong bối cảnh cạnh tranh gia tăng
Dù thị trường đang hồi phục, sự cạnh tranh trong ngành môi giới bất động sản ngày càng gay gắt. Nhiều công ty phải điều chỉnh chiến lược để thích nghi với những thay đổi của thị trường, và DXS cũng không ngoại lệ.
Trước đây, công ty tập trung vào mảng môi giới toàn diện, tức là tham gia vào quá trình phát triển dự án ngay từ đầu, chịu trách nhiệm phân phối và bảo lãnh bán hàng với mức hoa hồng lên đến 10-15%. Tuy nhiên, mô hình này đòi hỏi nguồn vốn ký quỹ lớn (10-20% giá trị dự án), đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu dự án bị chậm tiến độ hoặc gặp vấn đề pháp lý.
Nhận thấy những thách thức này, DXS đã chủ động dịch chuyển sang mô hình môi giới truyền thống – nơi công ty chỉ đóng vai trò trung gian giữa chủ đầu tư và khách hàng, hưởng mức phí 3-5% trên giá trị giao dịch. Dù biên lợi nhuận thấp hơn, nhưng mô hình này giúp công ty giảm thiểu rủi ro tài chính và duy trì tính ổn định trong hoạt động kinh doanh.
 |
| Nguồn: VNDIRECT RESEARCH, DXS |
Tuy nhiên, sự cạnh tranh trong phân khúc môi giới truyền thống cũng không hề nhỏ. Các công ty môi giới buộc phải đầu tư mạnh vào marketing, chăm sóc khách hàng và mở rộng mạng lưới đối tác để duy trì vị thế. Điều này khiến chi phí bán hàng của DXS tăng lên đáng kể, đạt 132 tỷ đồng trong quý 4/2024, cao hơn 50% so với cùng kỳ năm trước.
Định giá cổ phiếu DXS
Trên thị trường chứng khoán, cổ phiếu DXS hiện được đánh giá "Trung lập" với mức giá mục tiêu 7.000 đồng/cổ phiếu, tương đương với mức tăng 2,9% so với giá thị trường. Dù đây không phải là mức tăng trưởng quá mạnh, nhưng xét về mặt định giá, DXS vẫn đang giao dịch ở mức thấp hơn so với trung bình ngành.
Hệ số P/E (giá trên lợi nhuận) của DXS là 29,7 lần, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 38,0 lần.
Hệ số P/B (giá trên giá trị sổ sách) chỉ ở mức 0,5 lần, so với mức 1,6 lần của VN-Index.
Điều này cho thấy cổ phiếu DXS vẫn đang bị định giá thấp, tạo ra tiềm năng đầu tư dài hạn nếu công ty tiếp tục duy trì đà tăng trưởng và cải thiện biên lợi nhuận.
Xem chi tiết báo cáo phân tích tại đây
 | Thúc đẩy đầu tư công, cổ phiếu bất động sản, xây dựng được kỳ vọng hưởng lợi Vốn đầu tư công năm 2025 dự kiến đạt kỷ lục 791.000 tỷ đồng, tạo cơ hội lớn cho nhóm cổ phiếu xây dựng, hạ ... |
 | Ngành ngân hàng 2025: Triển vọng tăng trưởng từ bất động sản và tiêu dùng Năm 2025 được dự báo sẽ là một năm đầy triển vọng đối với ngành ngân hàng Việt Nam, với nhiều yếu tố vĩ mô ... |
Thu Hà
