TS Cấn Văn Lực: 'Cắt lỗ bây giờ rất nguy hiểm nhưng còn hơn là mất hết'

Chuyển đổi trái phiếu sang bất động sản: Khả thi đến đâu?

Thị trường tài chính, bất động sản chỉ "suy thoái kỹ thuật"

Tại toạ đàm "Dự báo thông tin thị trường Bất động sản 2023", TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết cụm từ “suy thoái” đang được nhắc đến nhiều khi đánh giá về tình hình thị trường tài chính, bất động sản giai đoạn 2022 - 2023 và có vẻ suy thoái đang xâm nhập vào tất cả các thị trường.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực khẳng định Việt Nam không suy thoái cả thị trường tài chính lẫn thị trường bất động sản.

Lý giải nguyên nhân, vị chuyên gia cho biết, năm 2022, Việt Nam tăng trưởng 8%, đạt mức cao nhất châu Á và khu vực. Bước sang năm 2023, thế giới sẽ bước vào giai đoạn “suy thoái kỹ thuật” song chúng ta vẫn được dự báo tăng trưởng ở mức 6%. Đây là mức tăng trưởng không phải quá tệ.

"Năm nay, chúng ta tăng trưởng 8% và dự báo 6% trong năm tới, vì có những bước điều chỉnh là cần thiết. Ví dụ như Trung Quốc, năm ngoái từ 5% xuống còn 3%, vậy nên năm tới Việt Nam đạt mức 6% vẫn là mức rất cao của khu vực. Lưu ý, chúng ta có giảm tốc độ tăng trưởng nhưng không suy thoái", theo TS. Lực.

Về thị trường bất động sản, có nhiều ý kiến cho rằng thị trường đang suy thoái. Nhưng TS. Cấn Văn Lực cho rằng, quý IV so với quý II, III nếu giảm liên tục thì tạm thời gọi là "suy thoái kỹ thuật" song gọi là suy giảm thì đúng hơn. Để đi vào phát triển lành mạnh hơn thì cần có bước này.

Nói rõ hơn về nền kinh tế vĩ mô Việt Nam năm 2022, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, cho biết mức tăng trưởng GDP năm nay đạt trên 7% một phần do năm 2021 nền tăng trưởng thấp, một phần do nhiều ngành phát triển mạnh mẽ, hồi phục tích cực sau đại dịch Covid-19 như ngành tiêu dùng và du lịch nội địa. Vì vậy, nhìn chung kinh tế Việt Nam năm 2022 đã hồi phục rất tốt.

Bước sang năm 2023, mức tăng trưởng GDP dự báo sẽ không còn cao như năm nay, nền kinh tế vĩ mô sẽ gặp không ít khó khăn. Tuy nhiên, năm 2023 là khó khăn chung của thế giới, nền kinh tế thế giới phát triển chậm lại chứ không riêng gì Việt Nam.

TS Cấn Văn Lực cho biết năm 2023 nền kinh tế thế giới sẽ suy thoái. Ảnh minh hoạ

“Theo dự báo, xác suất suy thoái trong năm tới là 55 - 60%, tức là đã quá mức trung bình. Dù vậy, mức độ suy thoái trong năm 2023 của cả thế giới vẫn là mức độ nhẹ nhàng”, ông Lực đánh giá.

Theo TS. Cấn Văn Lực, có 3 lý do để khẳng định nền kinh tế thế giới năm 2023 có suy thoái nhưng không phải quá nặng.

Một là chỉ xuất hiện suy thoái cục bộ chứ không phải toàn cầu, cụ thể là chủ yếu suy thoái tại Mỹ và thị trường châu Âu.

Hai là tăng trưởng toàn cầu năm 2023 có khả năng vẫn đạt mức 2,5%, tức là chỉ giảm mức 0,5% so với năm nay. Có thể thấy mức giảm khá nhẹ.

Ba là suy thoái chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Rà soát lại các đợt suy thoái kinh tế thế giới từ năm 1930 đến nay, có thể thấy rằng, thời gian suy thoái thông thường từ 10 tháng - 3 năm. Và lần này được dự đoán khả năng suy thoái sẽ chỉ kéo dài từ 10 tháng đến tối đa 1 năm.

“Như vậy, chúng ta đã phục hồi tốt trong năm nay, mặc dù có gập ghềnh do các yếu tố cả bên trong lẫn bên ngoài, từ góc độ quản trị điều hành doanh nghiệp cũng như góc độ kinh tế vĩ mô. Và đúng là thế giới năm tới sẽ suy thoái, nhưng tôi nhấn mạnh là suy thoái nhẹ và ngắn hạn”, ông Lực nói.

Việt Nam đã và đang đi qua đỉnh lạm phát

Nhìn nhận về vấn đề lạm phát, TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh Việt Nam đã và đang đi qua đỉnh lạm phát. "Quý IV/2022 chính là đỉnh của lạm phát toàn cầu, chỉ số CPI là 8,8%, một con số quá cao. Năm tới thế giới sẽ giảm lạm phát nhưng vẫn rất cao, khoảng 6%. Mục tiêu đang đặt ra là cần phấn đấu đưa mức lạm phát về mức 2,5% và dự báo phải đến năm 2025 mới có thể hạ được xuống mức đó”, vị chuyên gia giải thích.

"Trong bối cảnh chỉ số lạm phát thế giới tăng cao nhưng Việt Nam năm 2022 vẫn duy trì ở mức 3,3%, đó là điều rất đáng tự hào. Tuy nhiên, cũng giống thế giới, Việt Nam sẽ đạt đỉnh lạm phát vào quý IV/2022. Do đó, có thể nói, Việt Nam đã và đang đi qua đỉnh lạm phát", Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV kết luận.

Về xu hướng sắp tới của lãi suất và tỷ giá, ông Lực cho rằng lãi suất và tỷ giá đi lên hay xuống phụ thuộc nhiều vào vấn đề lạm phát. Giá hàng hóa toàn cầu đã giảm, ngân hàng trung ương sẽ không còn tăng lãi suất mạnh như thời gian qua.

Tuy nhiên, ông Lực cũng khuyến cáo lãi suất đồng USD và nhiều ngoại tệ khác đều tăng, dẫn đến rủi ro về tỷ giá. Chi phí vay nợ, trả nợ tăng sẽ kéo theo rủi ro vỡ nợ tăng. Dòng vốn đầu tư thông minh sẽ quay về nơi ít rủi ro. Điều này đã dẫn đến việc có hiện tượng rút vốn khỏi thị trường mới nổi, thanh khoản căng hơn. Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cần cân nhắc tiêu dùng một cách kỹ lưỡng hơn (nhất là bằng vay nợ), đồng thời tìm kênh trú ẩn, an toàn nhiều hơn.

“Mỹ tăng lãi suất thì Việt Nam cũng tăng lãi suất, nhưng họ có kế hoạch điều hành kinh tế rất tốt. Còn nhà đầu tư, doanh nghiệp Việt Nam biết chắc sẽ tăng lãi suất nhưng tăng bao nhiêu thì còn phụ thuộc chính sách. Chính sách của Mỹ dễ dự báo, còn chúng ta khó dự báo hơn. Chúng tôi cũng kiến nghị như chính phủ khuyến nghị, không được tăng đột ngột, không điều hành giật cục làm khó doanh nghiệp”, ông Lực cho biết.

Bất động sản 2022: Đầu năm hưng phấn, cuối năm trầm lắng

Đưa ra những đánh giá riêng về thị trường bất động sản Việt Nam năm 2022, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường bất động sản 2022 có hai giai đoạn: "Nói vui là đầu năm hưng phấn, giữa và cuối năm trầm lắng".

TS Cấn Văn Lực khuyến cáo nhà đầu tư có lúc phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết. Ảnh minh hoạ

Trầm lắng là do nguồn cung và cầu đều giảm mạnh; câu chuyện cấp phép, xin triển khai các dự án mới đều sụt giảm. Trong khi đó giá bất động sản đi ngang, thậm chí có một số phân khúc giảm nhẹ như đất nền, nhà đất. Lượng giao dịch, khả năng hấp thụ và doanh thu cũng giảm mạnh; tái cấu trúc, sàng lọc và M&A diễn ra phổ biến.

"Nhà đầu tư và giới đầu cơ đều không muốn lỗ, nên đa số hiện nay đều đang chờ đợi. Bên cạnh đó, chi phí bỏ ra để đầu tư không hề nhỏ, nếu như hiện tại cắt lỗ thì sẽ rất nguy hiểm. Tuy nhiên tôi nghĩ có những lúc chúng ta cũng phải chấp nhận cắt lỗ còn hơn là mất hết", Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV đưa ra lời khuyên.

Cũng theo TS. Cấn Văn Lực, tác động xấu của thị trường bất động sản đã lan sang cả các lĩnh vực khác khá rõ nét, ví dụ như chứng khoán, nguyên vật liệu, xây dựng…

Vì vậy, vấn đề quan trọng hiện nay là cần phải tìm ra nguyên nhân của sự sụt giảm thị trường bất động sản. Khi tìm được nguyên nhân sẽ tìm ra được giải pháp để khắc phục và phát triển lâu dài.

“Có 6 thành tố chi phối và tác động đến thị trường bất động sản, đó là: Tài chính; quy hoạch và cơ sở hạ tầng; tính pháp lý; thông tin, dữ liệu, tính minh bạch; mối quan hệ cung - cầu và giá; kinh tế vĩ mô. Nếu chúng ta đánh giá nguyên nhân sụt giảm hay tăng mạnh của thị trường bất động sản thì cũng phải xoay quanh 6 thành tố này. Trong đó, có những vấn đề trước mắt và có cả những vấn đề lâu dài. Vì vậy, đi tìm giải pháp cho thị trường cũng đòi hỏi dựa trên 6 thành tố này”, ông Lực nói.

Trên cơ sở này, TS. Lực đã nêu ra 4 giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản cũng như cộng đồng doanh nghiệp địa ốc.

Đầu tiên là cần giải quyết các vấn đề về pháp lý.

Thứ hai là gỡ nút thắt về dòng vốn. Liệu có nên kích cầu hay không? Nhìn sang Trung Quốc, họ có những gói hỗ trợ lớn để kích cầu như trợ cấp lãi suất, cho người dân vay tiền… Đối với thị trường bất động sản Việt Nam cũng cần xem xét.

Thứ ba, chúng ta phải kiểm soát rủi ro hệ thống, liên thông giữa tài chính, bất động sản hay các vấn đề khác. Tức là phải khéo khoanh vùng bởi bất động sản là ngành chủ lực về vốn hóa, đứng thứ hai về phát hành trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường.

Thứ tư là cần tái cơ cấu và chuẩn bị nền tảng cho tương lai.