5 điều cần biết về thị trường bất động sản hiện nay của Trung Quốc nhìn từ trường hợp của Evergrande

China Evergrande Group, nhà phát triển bất động sản lớn của Trung Quốc đang trong quá trình tái cấu trúc, đã nộp đơn xin được bảo vệ khỏi các chủ nợ theo Chương 15 của bộ luật phá sản Hoa Kỳ.

Tình trạng  biến dần thành “xác sống” đang ngày càng tăng trong các công ty bất động sản ở Trung Quốc. Các công ty đang gặp khó khăn về tài chính phải ngừng các dự án xây dựng còn dang dở, điều này cho thấy mô hình tăng trưởng của các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc dựa trên giá bất động sản tăng đang đạt đến giới hạn.

Khủng hoảng lĩnh vực bất động sản có tầm quan trọng như thế nào đối với nền kinh tế lớn thứ hai thế giới? Lập trường chính sách của Bắc Kinh khi đối mặt với vấn đề này là gì?

Dưới đây là 5 điều cần biết về khủng hoảng của Evergrande.

Khoản nợ của Evergrande lớn đến mức nào?

Khoản lỗ tổng hợp của Evergrande trong hai năm tài chính kết thúc vào tháng 12/2021 và năm 2022 lên tới khoảng 580 tỷ Nhân dân tệ (80 tỷ USD), khiến công ty rơi vào cảnh nợ nần chồng chất, với tổng nợ phải trả tính đến cuối năm 2022 là 2.437 tỷ Nhân dân tệ. Trong số nợ phải trả, phần lớn nhất là các khoản phải trả cho các công ty xây dựng và các đối tác kinh doanh khác, với tổng trị giá khoảng 1.000 tỷ Nhân dân tệ.

Vấn đề không chỉ là tổn thất tài chính. Evergrande, từng là nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc, phải đối mặt với 1.519 vụ kiện, với giá trị 395 tỷ Nhân dân tệ vào cuối năm 2022, trong đó có nhiều vụ kiện đòi thanh toán các chi phí vật liệu và xây dựng. Công ty không thể giao nhà cho người mua vì tình trạng thiếu thanh khoản khiến các dự án xây dựng không thể tiếp tục triển khai được.

Nợ nước ngoài của Evergrande là bao nhiêu?

Trong số khoản nợ 2.437 tỷ Nhân dân tệ, trái phiếu bằng ngoại tệ mà các cuộc đàm phán gia hạn nợ không đạt được tiến triển gì chỉ là một phần. Tập đoàn cho biết hầu hết hoạt động kinh doanh bất động sản nhà ở và với mục đích đầu tư đều diễn ra ở Trung Quốc đại lục, điều này có nghĩa là tài sản ở Mỹ cũng không lớn.

Mặt khác, 27,3% trong số 612 tỷ Nhân dân tệ nợ lãi được tính bằng đô la Mỹ và Hồng Kông, điều đó cho thấy phần lớn nợ của Evergrande vẫn ở Trung Quốc đại lục.

Điều gì đã khiến Evergrande nộp đơn xin phá sản ở Mỹ?

Vào cuối tháng 3/2023, Evergrande đã công bố kế hoạch cơ cấu lại khoản nợ ngoại tệ của mình, bao gồm các quyền chọn trái phiếu có thời hạn lên tới 12 năm, cũng như quyền chuyển đổi thành cổ phiếu của công ty quản lý bất động sản và nhà sản xuất xe điện – là các công ty con của Tập đoàn. Tuy nhiên, chỉ có một số chủ nợ đạt được thỏa thuận và các cuộc đàm phán hầu như đi vào bế tắc.

Do đó, công ty hy vọng sẽ phá vỡ sự bế tắc trong việc giãn các khoản thanh toán cho trái phiếu bằng ngoại tệ theo Chương 15 của Bộ luật phá sản Hoa Kỳ. Nhưng tác động của động thái này, ngay cả khi thành công, cũng sẽ vẫn hạn chế và không thể đưa ra các giải pháp cơ bản để phục hồi quản lý công ty, vì phần lớn các khoản nợ của tập đoàn vẫn ở Trung Quốc.

Lập trường của Bắc Kinh về vấn đề này là gì?

Chính phủ Trung Quốc đang có hành động có chủ ý.

Trong báo cáo chính sách hàng quý công bố ngày 17/8, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc (PBOC) nhấn mạnh việc loại bỏ và ngăn ngừa rủi ro, đồng thời thừa nhận rằng một số công ty đang sa lầy vào khủng hoảng tài chính.

Nhưng Bắc Kinh vẫn chưa đưa ra các biện pháp quyết liệt để đối với các công ty gặp khó khăn như chấm dứt hoạt động thông qua tòa án, do e ngại có thể sẽ dẫn đến bất ổn xã hội vì những ảnh hưởng bất lợi đối với các đối tác kinh doanh của các doanh nghiệp này và nhiều mối lo ngại khác.

Vào tháng 7/2023, Bí thư Đảng Cộng sản Trung Quốc của PBOC Guo Shuqing đã từ chức. Ông Guo được biết đến như một nhà cải cách tài chính khi đề xuất "ba lằn ranh đỏ" để hạn chế quy mô gây quỹ của các nhà phát triển bất động sản.

Còn lĩnh vực bất động sản nói chung thì sao?

Dần rơi vào tình trạng “xác sống”, hay không thể xúc tiến các dự án xây dựng do không có khả năng thanh toán chi phí xây dựng, là một vấn đề chung của các nhà phát triển bất động sản ở Trung Quốc. Vấn đề này làm giảm sự sẵn sàng mua nhà của người tiêu dùng và làm trầm trọng thêm tình trạng doanh số bán nhà chậm chạp.

Hiện tại, dân số Trung Quốc đã bắt đầu giảm, nhiều chuyên gia dự báo nhu cầu nhà ở sẽ khó có thể phục hồi trong dài hạn. Các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc liên tục đưa ra những kết quả lỗ đáng kinh ngạc. Ví dụ, Country Garden Holdings, nhà phát triển bất động sản tư nhân lớn nhất Trung Quốc, cho biết họ có thể rơi vào tình trạng lỗ ròng từ 45 tỷ đến 55 tỷ Nhân dân tệ trong khoảng thời gian từ tháng 1 – 6/2023.

Một nhà phát triển bất động sản đại lục khác, Soho China, một nhà phát triển hạng trung được niêm yết tại Hồng Kông, có nguồn thu nhập lớn từ cho thuê bất động sản ở Bắc Kinh và Thượng Hải, ngày 18/8 đã thông báo lợi nhuận ròng là 13,61 triệu Nhân dân tệ trong 6 tháng đầu năm, giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, doanh thu giảm 8% xuống 821,50 tỷ Nhân dân tệ.

Sự trì hoãn có thể làm tăng thêm các khoản nợ khó đòi và buộc người Trung Quốc phải trả giá cao hơn trong tương lai.

(Nguồn: Nikkei Asia)