Cho vay nội bộ không tài sản đảm bảo, xoay vòng vốn giữa các công ty trong hệ sinh thái

Công ty CP Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương (HNX: API) với vốn điều lệ hơn 840,8 tỷ đồng đã ghi nhận những chuyển biến tích cực trong năm 2024, dù chưa thoát khỏi tình trạng thua lỗ. Cụ thể, doanh thu thuần năm 2024 đạt hơn 209,5 tỷ đồng, tăng gần 8,5% so với mức 193,2 tỷ đồng năm trước.

Mảng bất động sản tiếp tục là nguồn thu chủ lực, đóng góp 187 tỷ đồng, chủ yếu đến từ hai dự án: Aqua Park Bắc Giang mang lại 84,5 tỷ và Apec Mandala Wyndham Phú Yên đạt 103,2 tỷ đồng. Cả hai đều đến từ việc bán hàng tồn kho của các dự án.

Khoản lỗ trước thuế của API đã giảm mạnh từ gần 45,8 tỷ còn 15,3 tỷ đồng, tương đương mức cải thiện hơn 66%. Lỗ sau thuế cũng thu hẹp rõ rệt, từ 53,8 tỷ còn 22,2 tỷ đồng. Suy giảm trên mỗi cổ phiếu cũng cải thiện từ mức âm 664 đồng còn âm 265 đồng.

Tổng tài sản của API tính đến cuối năm 2024 đạt hơn 2.169 tỷ đồng, gồm gần 1.650 tỷ tài sản ngắn hạn và hơn 519 tỷ tài sản dài hạn.

Trong đó, tài sản ngắn hạn bao gồm: Tiền và tương đương tiền hơn 119 tỷ, đầu tư tài chính ngắn hạn hơn 225 tỷ, phải thu ngắn hạn gần 433 tỷ, hàng tồn kho hơn 835 tỷ và các tài sản ngắn hạn khác gần 37,5 tỷ đồng.

Riêng hàng tồn kho, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm khoảng 655 tỷ đồng, chủ yếu tại các dự án như Royal Park Huế (gần 315 tỷ), KCN Đa Hội (116 tỷ), Golden Palace Lạng Sơn (88 tỷ), Aqua Park Bắc Giang - OCT5 (71 tỷ), Apec Dubai Tower Ninh Thuận (46,6 tỷ), khu đô thị số 5 Túc Duyên (1,06 tỷ) và một số dự án khác. Ngoài ra, tồn kho còn gồm 167,4 tỷ đồng giá trị hàng hóa BĐS chưa bán, chủ yếu tại Apec Mandala Wyndham Phú Yên (152 tỷ) và Aqua Park Bắc Giang - OCT 8 (15,3 tỷ) cùng 12,5 tỷ hàng hóa khác.

Bên cạnh đó, trong tài sản dài hạn bao gồm các khoản phải thu dài hạn hơn 90 tỷ, tài sản cố định gần 17 tỷ, bất động sản đầu tư hơn 234,6 tỷ, tài sản dở dang dài hạn gần 67 tỷ, đầu tư tài chính dài hạn hơn 86,5 tỷ và tài sản dài hạn khác gần 24 tỷ đồng.

Trong cơ cấu tài sản, khoản phải thu về cho vay ngắn hạn, API có khoản cho Công ty Chứng khoán Châu Á - Thái Bình Dương vay 678 triệu đồng với lãi suất 0% trong thời hạn 12 tháng, không có tài sản đảm bảo.

Một khoản vay khác trị giá 7 tỷ đồng được API cấp cho Công ty TNHH Đầu tư Châu Á - Thái Bình Dương - Bắc Ninh, cũng trong thời hạn 12 tháng, với mức lãi suất dao động từ 5% đến 12%, không có tài sản đảm bảo.

Đối với Công ty CP Thương mại và Du lịch Kim Bôi, API đã cho vay gần 9,9 tỷ đồng, thời hạn 12 tháng, với lãi suất cố định 13%/năm. Khoản vay này được đảm bảo bằng các thành phẩm bất động sản thuộc dự án Apec Mandala Retreats Kim Bôi (Hòa Bình).

Ngoài ra, API còn có khoản cho vay tổng cộng 86,3 tỷ đồng với Công ty CP Tập đoàn Apec Group nhằm phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, gồm: Công ty mẹ cho vay 68 tỷ đồng với lãi suất 13%/năm, tài sản đảm bảo là các thành phẩm bất động sản được hình thành từ dự án Apec Golden Valley Mường Lò (Yên Bái) và Công ty CP Đầu tư Quốc tế Dubai (Công ty con) cho vay 18,3 tỷ đồng, lãi suất 4,8 - 5%/năm, không có tài sản đảm bảo.

Rót thêm hàng chục tỷ vào công ty liên kết

Về chi phí xây dựng dở dang tại API đạt gần 67 tỷ đồng, phần lớn tập trung ở Dự án Trung tâm thương mại Thái Nguyên (gần 58,7 tỷ). Dự án này có diện tích 1.426 m² thuộc khu “Tổ hợp thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn cao cấp phường Gia Sàng, TP. Thái Nguyên”, được cấp phép từ tháng 8/2010 với tổng mức đầu tư ban đầu gần 997 tỷ đồng.

Tuy nhiên, từ năm 2019 đến nay không phát sinh chi phí do dừng thiết kế và chưa có phương án đền bù cụ thể. Ngày 28/5/2024, HĐQT API đã quyết định điều chỉnh lại tên dự án thành “Tổ hợp khu dân cư, chung cư phường Gia Sàng, TP Thái Nguyên”, đồng thời giảm tổng mức đầu tư xuống còn 435 tỷ đồng. Kế hoạch triển khai mới bao gồm: Hoàn thiện pháp lý vào quý II/2025, cấp sổ đỏ cho dân trong quý III và IV/2025, hoàn thành xây dựng chung cư vào quý IV/2026.

Về cơ cấu nguồn vốn, nợ phải trả của API cuối năm 2024 là hơn 1.260 tỷ đồng, trong đó nợ ngắn hạn chiếm hơn 1.078 tỷ và nợ dài hạn gần 182,3 tỷ đồng.

Tổng vay ngắn hạn là gần 558 tỷ, bao gồm vay 200 triệu đồng từ bà Vũ Thị Phương Mai (mẹ bà Nguyễn Phương Dung - Thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc). Vay ngân hàng BIDV chi nhánh Phú Xuân hơn 164 tỷ, khoản vay thấu chi này được đảm bảo bằng tiền gửi của Công ty CP Apec Land Huế tại ngân hàng với lãi suất 4,2% - 5,5%/năm, thời hạn vay dưới 12 tháng. Còn lại là vay cá nhân hơn 354,5 tỷ đồng.

Trong khoản vay cá nhân, hơn 354,2 tỷ được huy động từ các cá nhân thông qua hợp đồng Asaving/A-Exchange, chủ yếu tại công ty mẹ và công ty con Apec Land Huế. Các khoản vay này gắn với nguyện vọng mua bất động sản dự án Royal Park Huế. Khi khách hàng dùng vốn vay để thanh toán hợp đồng mua bán, phần vốn đó sẽ không bị tính lãi; phần chưa bù trừ vẫn tính lãi suất 6%/năm. Hợp đồng tự động chấm dứt nếu toàn bộ khoản vay đã được bù trừ.

Đối với khoản vay dài hạn của công ty có tổng là hơn 128,5 tỷ đồng, gồm 80 triệu từ bên liên quan và gần 128,5 tỷ còn lại từ các cá nhân cũng theo hình thức Asaving/A-Exchange do đối tác là Apec Group và Apec Finance giới thiệu. Khách hàng ký hợp đồng trực tiếp hoặc điện tử, tài sản được quản lý qua ứng dụng Apec Finance. Lãi suất từ 7-14%/năm, thời hạn vay 12-54 tháng. Nếu quá hạn, lãi suất tính 100% lãi trong hạn; lãi chậm trả tính 10%/năm trên phần lãi chậm. Với mỗi đợt huy động vốn thành công, API chi trả phí thu xếp vốn từ 1,5-3,3% theo số vốn thu được. Công ty cho biết vẫn đảm bảo khả năng thanh toán với toàn bộ khoản vay ngắn và dài hạn.

Về đầu tư tài chính, API sở hữu 25,08% tại Công ty CP Dream Works Việt Nam và 22,26% tại Công ty CP Thương mại & Du lịch Kim Bôi. Tổng giá trị đầu tư vào 2 công ty này đã tăng mạnh từ 7,2 tỷ đầu năm lên 86,56 tỷ cuối năm, chủ yếu do góp thêm 81,67 tỷ vào Kim Bôi. Tuy vậy, cả hai khoản đầu tư đều ghi nhận lỗ sau đầu tư, lần lượt 3 tỷ và 2,1 tỷ đồng, tổng cộng hơn 5,1 tỷ đồng.