Bất động sản Trung Quốc: Cần quản lý sự suy thoái trong trung hạn

Tuy nhiên, theo Henry Hoyle – chuyên gia kinh tế Vụ châu Á – Thái Bình Dương, Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Sonali Jain-Chandra – Trưởng phái đoàn IMF tại Trung Quốc, sự phụ thuộc này đi kèm với việc tích tụ những rủi ro đáng kể.

So với thu nhập hộ gia đình trong thập kỷ trước đại dịch COVID- 19 thì giá nhà trở nên căng thẳng đáng kể, một phần vì người tiêu dùng thích đầu tư phần lớn số tiền tiết kiệm của họ vào bất động sản do không có nhiều lựa chọn thay thế hấp dẫn. Kỳ vọng giá nhà và đất tiếp tục tăng đã tạo điều kiện cho các nhà phát triển bất động sản vay vốn nhanh chóng, đồng thời việc bán đất mang lại nguồn thu quan trọng cho chính quyền địa phương.

Gần đây, các cơ quan chức năng đã tập trung nỗ lực vào việc hạn chế rủi ro và giúp khu vực bất động sản chuyển đổi sang quy mô phù hợp và bền vững hơn. Các cơ quan quản lý đã thực hiện hành động kiên quyết để hạn chế tình trạng vay mượn quá mức của các nhà phát triển bất động sản và các rủi ro khác trong lĩnh vực bất động sản sau khi đại dịch COVID-19 bùng phát. Hoạt động của khu vực bất động sản kể từ đó đã giảm mạnh và gần đây nhất, chính quyền đã nhắm đến việc thúc đẩy mảng nhà cho thuê, mở rộng nhà ở giá rẻ và nâng cấp các khu đô thị kém phát triển. Tuy nhiên, sự điều chỉnh này được cho là không đồng đều, trong khi các hoạt động của khu vực bất động sản chậm lại đáng kể thì giá nhà chỉ giảm ở mức khiêm tốn, cho thấy những áp lực tiềm tàng vẫn chưa được giải quyết.

Với sự suy thoái của khu vực bất động sản đã bước sang năm thứ ba, tiến độ thu hẹp quy mô của khu vực này đã diễn ra nhanh chóng ở một số khía cạnh. Số lượng nhà mới xây dựng đã giảm hơn 60% so với mức trước đại dịch COVID-19, tốc độ chỉ thấy ở các vụ bong bóng nhà ở vỡ lớn nhất từng xảy ra trên khắp quốc gia này trong ba thập kỷ qua. Doanh số bán giảm trong bối cảnh người mua nhà lo ngại rằng các chủ đầu tư không đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành dự án và giá sẽ vẫn còn giảm trong tương lai.

Cùng lúc đó, những tổn thương lớn trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa được giải quyết, cho thấy những rủi ro đối với tính bền vững. Nhiều nhà phát triển bất động sản đã trở thành những "xác sống" nhưng tránh được tình trạng phá sản một phần nhờ các quy định cho phép người cho vay trì hoãn việc ghi nhận các khoản nợ khó đòi của họ, điều này đã giúp hạn chế tác động lan tỏa tới giá bất động sản và bảng cân đối kế toán ngân hàng. Giá nhà cũng chỉ giảm ở mức khiêm tốn một phần do một số thành phố đã tìm cách hạn chế tình trạng giảm giá thông qua các quy định và hướng dẫn về niêm yết giá.

Thị trường nhà ở Trung Quốc phải đối mặt với nhiều áp lực hơn trong những năm tới liên quan đến các yếu tố mang tính cấu trúc, đặc biệt là sự thay đổi về nhân khẩu học. Nhu cầu về nhà ở mới sẽ giảm dần trong những năm tới khi dân số giảm và quá trình đô thị hóa chậm lại. Các khoản trợ cấp lớn của nhà nước trong thập kỷ trước đã giúp hàng triệu người có cơ hội chuyển đến nhà ở mới từ những tòa nhà cũ thiếu tiện nghi hiện đại. Những chính sách như vậy có thể sẽ hạn chế hơn do doanh thu bán đất sụt giảm đã thắt chặt điều kiện tài chính của chính quyền địa phương và hiện cũng có ít cư dân sống trong những ngôi nhà cũ hơn trước kia.

Đối mặt với những áp lực điều chỉnh mang tính chu kỳ và cơ cấu này, đầu tư nhà ở có nguy cơ giảm sâu hơn và có khả năng vẫn ở mức thấp. Gần đây, IMF đã dự báo tình hình đầu tư bất động sản mới trong trung hạn dựa trên một số kịch bản về sự phát triển của nhu cầu cơ bản cũng như tác động của tình trạng dư thừa hàng tồn kho và các áp lực từ phía cung khác. Trong những kịch bản này, phân tích của IMF cho thấy, đầu tư bất động sản có thể sẽ giảm từ 30% đến 60% so với mức năm 2022 và chỉ phục hồi rất chậm. Điều này có thể so sánh với những đợt suy thoái lớn về nhà ở ở các quốc gia khác với cùng tốc độ suy thoái khi bắt đầu nổ ra.

Việc tăng chi tiêu cho nhà ở giá rẻ và tái phát triển đô thị theo kế hoạch trong năm nay có thể giúp bù đắp phần nào sự sụt giảm đầu tư. Nhưng khoản chi tiêu này không có khả năng làm giảm khối lượng lớn tồn kho nhà ở do các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn nắm giữ.

Tuy nhiên, có thể đạt được quá trình chuyển đổi ngắn hơn và suôn sẻ hơn cho lĩnh vực bất động sản. Cho phép điều chỉnh giá nhà nhiều hơn dựa trên thị trường và nhanh chóng tái cơ cấu các nhà phát triển bất động sản mất khả năng thanh toán sẽ giúp giải quyết tình trạng tồn kho dư thừa và giảm bớt lo ngại rằng giá sẽ tiếp tục giảm. Các quy định cho phép các ngân hàng tránh việc ghi nhận các khoản nợ khó đòi đối với các nhà phát triển bất động sản nên được loại bỏ dần dần.

Chính quyền cũng nên hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản khả thi và thắt chặt các quy định để ngăn ngừa rủi ro gia tăng trong tương lai. Bảo hiểm cho người mua nhà trước nguy cơ các chủ đầu tư không hoàn thiện ngôi nhà đã mua có thể giúp khôi phục niềm tin và giảm bớt áp lực bán hàng cho các chủ đầu tư. Các quy tắc ký quỹ chặt chẽ hơn đối với việc sử dụng nguồn tài trợ trước khi bán cũng sẽ giúp cải thiện các biện pháp bảo vệ pháp lý cho người mua nhà. Thuế bất động sản trên toàn quốc và lương hưu được cải thiện hoặc các lựa chọn tiết kiệm khác sẽ giúp giảm nhu cầu đầu tư vào nhà ở của các hộ gia đình. Cũng sẽ cần phải cải cách tài chính để khắc phục sự không phù hợp về cơ cấu giữa nghĩa vụ thu và chi của chính quyền địa phương nhằm giảm sự phụ thuộc vào hoạt động bán đất và bất động sản.