Bất động sản vùng nào tăng vọt sau tin sáp nhập tỉnh?

Lượng tìm kiếm bất động sản tăng vọt

Tại hội thảo Toàn cảnh thị trường bất động sản quý 1/2025 vừa diễn ra, đại diện Batdongsan.com.vn (thành viên Tập đoàn PropertyGuru) cho biết, thời gian qua, kế hoạch sáp nhập tỉnh là một vấn đề được đông đảo dư luận quan tâm. Theo dữ liệu của đơn vị này, mức độ quan tâm bất động sản tháng 3/2025 tăng mạnh so với tháng 2/2025 tại các tỉnh có sự tương đồng hoặc bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số.

Mức độ quan tâm bất động sản tăng tại các tỉnh có sự tương đồng/bổ trợ về diện tích tự nhiên, quy mô dân số

Đơn cử, tại Đà Nẵng và Quảng Nam, mức độ quan tâm bất động sản tại Đà Nẵng tăng 39%, còn tại Quảng Nam tăng 96%. Ngoài ra, các tỉnh có vị trí địa lý, lợi thế thiên nhiên tương đồng cũng ghi nhận biến động tích cực (Hưng Yên tăng 36%, Thái Bình tăng 75%).

Các trường hợp tương đồng về quy mô, bổ trợ về kinh tế du lịch biển cũng có lượng tìm kiếm tăng đáng kể (Quảng Bình tăng 45%, Quảng Trị tăng 8%).

Đáng chú ý, các tỉnh có khả năng kết hợp trở thành “siêu đô thị” với 12,5 triệu dân, quy tụ cảng biển, sân bay, trung tâm tài chính, chứng kiến mức độ quan tâm bất động sản tăng (TP. Hồ Chí Minh tăng 13%, Bình Dương tăng 49%, Bà Rịa – Vũng Tàu tăng 42%).

Nhìn lại bài học thực tế như trường hợp Hà Nội - Hà Tây, trong giai đoạn 2016 - 2025, giá nhà đất khu vực Hà Tây cũ tăng từ 2,6 đến 15 lần, trong khi Hà Nội cũ tăng trung bình 2,4 lần. Tuy nhiên, nhiều dự án tại Hà Tây cũ bị chậm tiến độ hoặc bỏ hoang, đặt ra nghi vấn về tính bền vững trong tăng giá.

Do đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn khuyến nghị khi đánh giá cơ hội từ sáp nhập tỉnh, nhà đầu tư cần phân tích kỹ các yếu tố về kinh tế, văn hóa, hạ tầng và quản lý. Giá trị bất động sản chỉ thực sự được tác động tích cực khi hưởng đòn bẩy tăng trưởng kinh tế địa phương và cải thiện môi trường đầu tư. Người mua nên tránh tâm lý “lướt sóng” theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn. Đầu tư có chọn lọc, dựa trên phân tích dữ liệu, và tính tương thích vùng sẽ là chìa khóa để tránh rủi ro.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn

Giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh tiếp tục tăng

Cũng theo dữ liệu của đơn vị này cho thấy, lượng tìm kiếm chung cư bán trong tháng 3/2025 so với tháng 2/2025 tại cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều tăng 13%. Trong khi đó, lượng tin đăng trên nền tảng này đã tăng 20% tại Hà Nội và tăng 30% tại TP. Hồ Chí Minh.

Cùng với đó, giá bán chung cư tại hai thành phố trên vẫn tiếp tục tăng, với mức giá trung bình tại Hà Nội là 63 triệu đồng/m² và tại TP. Hồ Chí Minh là 59 triệu đồng/m². Trong khi đó, ba năm qua, giá thuê chung cư tương đối ổn định, dao động quanh mốc 13 triệu đồng/căn tại cả hai thị trường. Do vậy, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang giảm dần, từ mức hơn 4% vào quý 1/2023 xuống còn mức 2,8% vào quý 1/2025.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa về giá giữa vùng ven và nội thành. Cụ thể, đối với các dự án có thời gian di chuyển vào trung tâm thành phố từ 30 - 60 phút, giá bán phổ biến dao động trong khoảng từ 40 - 80 triệu đồng/m2, một số dự án ghi nhận mức rao bán lên tới 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại các dự án nằm xa hơn, với thời gian di chuyển đến trung tâm từ 60 - 90 phút, giá bán chủ yếu nằm trong khoảng dưới 20 - 50 triệu đồng/m², chỉ một số ít dự án vượt ngưỡng 60 triệu đồng/m². Điều này phản ánh rõ sự chênh lệch về giá do khoảng cách và khả năng kết nối hạ tầng đến trung tâm thành phố.

Các dự án chung cư Hà Nội có sự phân hóa giữa vùng ven và nội thành trong khi TP. Hồ Chí Minh không quá cách biệt.

Trong khi đó, giá bán chung cư tại trung tâm và vùng ven ở TP. Hồ Chí Minh không quá cách biệt, chủ yếu dao động từ 30 đến 60 triệu đồng/m², một số ít có giá gần 100 triệu đồng/m².

Nguồn cung mới tại Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp và hạng sang, tập trung ở các quận ngoại thành. Trong khi đó, với TP. Hồ Chí Minh, nguồn cung chung cư mới cũng tập trung tại ngoại thành nhưng đa dạng hơn về phân khúc.

Ngoài ra, hiện nay, mật độ dân số tăng cao tại các quận trung tâm đang tạo áp lực lên môi trường của hai thành phố lớn​. Tại Hà Nội, nhiều cơ sở hạ tầng đang và sắp hình thành để kết nối tốt hơn đến khu vực ngoài trung tâm​. Xung quanh Hà Nội đang và sắp mở bán nhiều dự án khu đô thị với quy mô đa dạng.

Cơ sở hạ tầng tại TP. Hồ Chí Minh cũng có cùng xu hướng cải thiện về ngoại thành, vùng ven​. Nhiều khu đô thị với quy mô lớn cũng được giới thiệu tại vùng ven.

Đất nền miền Bắc tăng, miền Nam ổn định

Ở phân khúc đất nền, lượng tìm kiếm và giá đất nền tại các thị trường đều có sự tăng trưởng sau Tết, đặc biệt ở Hà Nội và các thị trường tỉnh.

Theo đó, trong tháng 3/2025, lượng tìm kiếm đất nền tại Hà Nội tăng khá mạnh, ở mức 52%, tại TP. Hồ Chí Minh, tăng 31% và tại các tỉnh khác tăng 54% so với tháng 2/2025. Trong khi đó, giá rao bán đất nền phổ biến vào tháng 3/2025 tại Hà Nội đã tăng 42%, tại TP. Hồ Chí Minh tăng 7% và tại các tỉnh khác tăng tới 67% so với tháng 1/2023.

Theo khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn, người tiêu dùng Hà Nội đang quan tâm nhiều đến đất nền vùng ven, trong khi người tiêu dùng TP. Hồ Chí Minh lại quan tâm nhiều hơn tới đất nền gần trung tâm.

Đất nền tại các tỉnh miền Bắc ghi nhận mặt bằng giá rao bán tăng trong tháng 3/2025. Cụ thể, so với quý 1/2023, trong quý 1/2025, giá bán đất nền tại Hưng Yên đã tăng 55%, Bắc Ninh tăng 46%, Hà Nội tăng 42%, Hải Phòng tăng 21%... Biến động giá tại các tỉnh miền Nam ở mức nhẹ hơn, Đồng Nai tăng 30%, Bình Dương tăng 25%, TP. Hồ Chí Minh tăng 5%...

Giá bán đất nền ở các tỉnh miền Bắc ghi nhận biến động tích cực, trong khi các tỉnh miền Nam duy trì ổn định

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - nhận định, với phân khúc đất nền, xu hướng phân hóa Bắc - Nam vẫn tiếp tục, miền Bắc phân bổ giá rộng hơn và cao hơn so với miền Nam.

Tại miền Nam, chỉ các huyện cận TP. Hồ Chí Minh ghi nhận tăng trưởng về nhu cầu tìm kiếm đất nền. Mặc dù vậy giá bán chưa có biến động mạnh ở các khu vực này.

Trong khi đó, hầu hết các tỉnh miền Bắc đều có biến động lớn về mức độ quan tâm và giá rao bán. Dữ liệu của đơn vị này cho thấy trong tháng 3/2025, Hải Dương là tỉnh có giá đất nền biến động mạnh nhất, tăng 100% so với tháng 1/2023. Một số tỉnh khác cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền đáng kể, bao gồm Bắc Giang (80%), Hưng Yên (75%)...

Tại miền Trung, đất nền Quảng Nam có mức độ quan tâm tăng ở khu vực ven biển giáp ranh Đà Nẵng. Đồng thời, giá rao bán đất ở Đà Nẵng ghi nhận tăng trưởng. Cụ thể, trong tháng 3/2025, giá rao bán đất nền quận Cẩm Lệ đã tăng 80%, quận Liên Chiểu tăng 75% và huyện Hoà Vang tăng 50% so với tháng 1/2023.