Cần đảm bảo hợp đồng bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc đối với chủ đầu tư bất động sản trước khi mở bán căn hộ

Theo nghiên cứu của EuroCham, trong thực thi mua căn hộ trong dự án bất động sản, người mua phải trả tối thiểu 90% đến 95% giá giao dịch của căn hộ trước khi dự án hoàn thiện và sau đó mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho căn hộ.

Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp, chủ đầu tư dự án bất động sản thường kéo dài thời gian cấp quyền sở hữu căn hộ hoặc trì hoãn việc thi công do sự thiếu hụt về tài chính. Vì vậy, người mua có khả năng không nhận được căn hộ một cách hợp pháp và phải chịu thiệt hại tài chính.

Các dự án này được xem là tài sản hình thành trong tương lai theo Điều 108.2 của Bộ Luật Dân sự 2015.

Vì lý do đó, theo Điều 4.4 của Luật Phá sản 2014, nếu chủ đầu tư dự án bất động sản bị tuyên bố vỡ nợ hoặc phá sản, người mua nhà dự án được xem là chủ nợ không có bảo đảm bởi vì người mua nhà dự án đã thanh toán cho căn hộ mà họ sẽ sở hữu trong tương lai, đồng thời căn hộ đó lại là tài sản mà chủ đầu tư dự án bất động sản sử dụng để đảm bảo cấp vốn cho dự án.

Tuy nhiên, nếu các chủ đầu tư dự án bất động sản bị tuyên bố vỡ nợ hoặc phá sản thì người mua nhà ở dự án sẽ là người cuối cùng được phân chia lại tài sản.

Điều này có nghĩa là nếu giá trị tài sản (ví dụ như dự án nhà ở) không đủ để trả nợ, mỗi đối tượng trong cùng trình tự phân chia lại tài sản sẽ được thanh toán theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với khoản nợ.

Như vậy, chủ sở hữu căn hộ dự án sẽ được trả tiền theo tỷ lệ phần trăm tương ứng với số tiền mà người mua đó đã thanh toán cho căn hộ dự án. Trong mọi trường hợp, những người mua nhà dự án này sẽ không có bất kỳ cơ hội nào để sở hữu căn hộ đã được họ thanh toán.

Điều 56.1 của Luật Kinh doanh Bất động sản và Điều 1.3 của 7 Thông tư 13/2017/TT-NHNN yêu cầu chủ đầu dự án bất động sản phải đáp ứng điều kiện về bảo lãnh ngân hàng trước khi mở bán căn hộ. Nếu chủ đầu tư dự án bất động sản không thể bàn giao nhà chung cư đúng kế hoạch được cam kết cho người mua nhà dự án, ngân hàng thương mại đã ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng với chủ đầu tư dự án sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay mặt chủ đầu tư dự án bằng cách hoàn trả khoản thanh toán đã nhận từ khách hàng theo hợp đồng bán nhà trong tương lai. Đây là một giải pháp có thể bảo vệ lợi ích của người mua nhà dự án.

Tuy nhiên, Thông tư 13/2017/TT-NHNN không quy định rõ việc chủ đầu tư bất động sản không được mở bán căn hộ hình thành trong tương lai nếu không có hợp đồng bảo lãnh ngân hàng. Việc ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng này có thể làm tăng 2% hoặc 3% chi phí căn hộ hình thành trong tương lai, do đó, làm giảm tính cạnh tranh của các dự án này trên thị trường bất động sản.

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư dự án bất động sản từ chối ký hợp đồng bảo lãnh ngân hàng với các ngân hàng thương mại. Nếu các chủ đầu tư dự án bất động sản mất khả năng thanh toán hoặc phá sản và không có hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, người mua nhà dự án sẽ mất số tiền đã thanh toán và không có khả năng sở hữu căn hộ dự án như mong muốn.

Theo Điều 5.1 của Luật Phá sản, sau ba tháng không thanh toán, chủ nợ sẽ có quyền yêu cầu phá sản.

Nghiên cứu cho rằng, quy định này máy móc, dễ biến tranh chấp về nợ thành yêu cầu phá sản. Nếu tạo ra tiền lệ cho phép chủ đầu tư dự án bất động sản được tuyên bố phá sản, nhiều chủ đầu tư sẽ làm như vậy và việc này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới nhiều án căn hộ và quyền lợi của các chủ sở hữu.

Từ các quan điểm trên, EuroCham đưa ra hai khuyến nghị đối với Chính phủ Việt Nam như sau:

Thứ nhất, ban hành các quy định của pháp luật với các tiêu chuẩn và hướng dẫn cụ thể liên quan đến năng lực tài chính của các chủ đầu tư dự án bất động sản.

Thứ hai, đảm bảo hợp đồng bảo lãnh ngân hàng là bắt buộc đối với chủ đầu tư bất động sản trước khi mở bán căn hộ.

Theo quy định tại điểm a Khoản 12 Điều 3 Thông tư 07/2015/TT-NHNN quy định về bảo lãnh ngân hàng do Thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành, có quy định về hợp đồng bảo lãnh ngân hàng, cụ thể như sau:

Hợp đồng bảo lãnh là văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên có liên quan (nếu có) về việc bên bảo lãnh sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho bên được bảo lãnh khi bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh.

Trường hợp bảo lãnh đối ứng, xác nhận bảo lãnh thì hợp đồng bảo lãnh bao gồm cả văn bản thỏa thuận giữa bên bảo lãnh đối ứng với bên bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có), giữa bên xác nhận bảo lãnh với bên nhận bảo lãnh và các bên liên quan khác (nếu có).

Thông tư 13/2017/TT-NHNN Điều 12 Khoản 1 quy định: Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi là bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai) là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Mặt khác, liên quan đến vấn đề thanh toán tài sản hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua tại Kỳ họp thứ Sáu, Quốc hội khóa XV có một số điểm mới, trong đó có giảm tỷ lệ thanh toán khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai xuống còn 50% thay vì 70% như trước đây.

Trong trao đổi gần đây với phóng viên, TS. Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, quy định mới này một mặt giúp đảm bảo an toàn, phòng tránh rủi ro cho người thuê mua nhà hình thành trong tương lai nhưng đồng thời cũng nhằm nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư, phải làm sao để hoàn thành sản phẩm đúng thời hạn bàn giao cho người thuê, mua nhà.

Với điểm mới trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) nói trên, cùng với việc Luật Bảo vệ người tiêu dùng (sửa đổi) có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, TS. Nguyễn Quốc Hùng tin tưởng, quyền lợi của người mua nhà hình thành trong tương lai và cả người mua nhà đã hoàn thiện sẽ được bảo vệ, tạo được sự bình đẳng giữa người mua và người bán.

Với các chủ đầu tư, trách nhiệm của họ là phải thực hiện theo đúng cam kết, bị xử lý nghiêm minh theo quy định pháp luật nếu không thực hiện đúng.