Chủ tịch GP.Invest: Bỏ khung giá đất, xác định giá theo thị trường vẫn là bài toán khó

Nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể vẫn là bài toán khó

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư bất động sản Toàn Cầu (GP.Invest) đánh giá, các quy định mới về giá đất trong dự thảo luật sửa đổi là bước đột phá rất lớn trong xây dựng luật, có tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản trong thời gian tới, tuy nhiên những quy định này hiện vẫn chưa rõ ràng, gây khó khăn cho quá trình thực hiện.

Cụ thể, ông Hiệp dẫn chứng về nguyên tắc xác định giá đất, bảng giá đất, giá đất. Điểm c Khoản 1 Điều 153 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường, quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường.

Tại Khoản 2 Điều này có hướng dẫn cụ thể như thế nào là giá đất phổ biến trên thị trường. Song, vấn đề là cần phải làm rõ hơn về chu kỳ giá đất, xem xét đánh giá trong thời gian bao lâu? Quy mô xem xét phải tương đồng; các điều kiện xã hội tương đương… nếu không luật hoá sẽ rất khó áp dụng sau này.

Mặt khác, Khoản 2 Điều 154 dự thảo luật quy định: “Bảng giá đất được xây dựng đến từng thửa đất theo vùng giá trị đất, thửa đất chuẩn”. Khoản 2 Điều 155 quy định UBND cấp tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể đối với từng trường hợp giao đất. Tuy nhiên, Khoản 3 Điều 155 lại quy định: “Đối với khu vực đã có bảng giá đất tới từng thửa đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn thì việc định giá đất cụ thể được xác định theo bảng giá đất".

Ông Hiệp kiến nghị, cần giải thích rõ vai trò UBND tỉnh, huyện quyết định giá đất cụ thể và cũng nên làm rõ sự khác biệt giữa bảng giá đất và giá đất cụ thể khi áp dụng.

Bên cạnh sự phức tạp của việc xây dựng giá đất, ông Hiệp cho rằng, việc áp dụng trên thực tế quy định này ngay ở thời điểm luật được thông qua là rất khó. Bởi lẽ, để xây dựng được giá đất, cần có phải có hệ thống dữ liệu chung, toàn bộ các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trên thị trường phải được đăng tải và công bố trên hệ thống dữ liệu này thì mới có thể xác định được giá chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần xuất nhiều nhất.

Trong khi đó, việc công bố, cập nhật giao dịch như vậy hiện tại là chưa có khả năng thực hiện được. Nếu quy định này thông qua và bắt buộc phải thực hiện, nhưng thực tế lại chưa đáp ứng thì sẽ gây ra rất nhiều khó khăn, thậm chí là ách tắc.

Đồng quan điểm, theo TS. Võ Trí Thành, xác định giá đất là việc làm rất phức tạp, rất khó xác định giá đất theo giá thị trường để có thể đảm công bằng lợi ích giữa các bên.

"Nếu tính toán kỹ lưỡng, ngay từ giá đất bình quân đã là sự không công bằng, bởi mỗi lô đất, mỗi bất động sản là duy nhất về vị trí, chức năng... Do đó, cần các tiêu chí rất cụ thể để xác định giá đất và cũng chỉ có thể tính toán được một cách tương đối", ông Thành nhấn mạnh.