Chuyên gia: Không thể bắt ngân hàng cho vay lãi suất thấp và chịu mọi rủi ro về chính sách

Nhà nước phải hỗ trợ nguồn lực chứ không thể chỉ ban hành chính sách

Phát biểu tại hội nghị tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia cho rằng, nhiều chính sách phải qua ngân hàng mới thực hiện được, bắt ngân hàng phải cho vay lãi suất thấp, bắt ngân hàng phải chịu mọi rủi ro về chính sách dẫn đến không thành công.

Thro TS. Lê Xuân Nghĩa, ngân hàng, doanh nghiệp là đối tượng theo kinh tế thị trường, không nên để họ phải chịu thiệt. Ngân hàng, doanh nghiệp là bộ phận truyền tải chính sách chứ không phải thực thi chính sách.

"Những chính sách nào phải truyền tải qua các ngân hàng, doanh nghiệp theo cơ chế thị trường thì phải để họ thực hiện đúng cơ chế thị trường. Chính sách phát triển nhà ở xã hội cũng vậy", TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định.

Phân tích các đối tượng liên quan đến chính sách phát triển nhà ở xã hội, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết đối tượng đầu tiên là Chính phủ; thứ hai là người được thụ hưởng. Đây là hai đối tượng trực tiếp. Hai đối tượng khác là ngân hàng và doanh nghiệp, là đối tượng truyền tải chính sách này, chứ không được thụ hưởng và cũng không thể để bị thiệt thòi.

Từ kinh nghiệm thế giới, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng có thể phát triển 2 loại mô hình gồm: làm nhà cho thuê và mua nhà lãi suất thấp trong kỳ hạn dài.

Phân tích kỹ hơn, TS. Lê Xuân Nghĩa cho rằng đối với làm nhà cho thuê, Chính phủ cần ưu tiên đất nội đô làm nhà cho người nghèo, bởi vì người nghèo không có phương tiện đi lại ngoài giao thông công cộng. Các thành phố lớn trên thế giới quy hoạch nhà ở theo hướng để cho những người nghèo gần hệ thống giao thông công cộng, gần bệnh viện.

Đối với mô hình thứ hai như mô hình phát triển nhà ở của Singapore, người được hưởng chế độ nhà ở của người dân Singapore thì sẽ trả lãi suất là 2,5% vay ngân hàng có kỳ hạn lên đến 30 năm và phần chênh lệch còn lại so với lãi suất thị trường thì Chính phủ bù. Như vậy, ngân hàng không bị ảnh hưởng gì bởi đã có Chính phủ hỗ trợ.

"Kỳ hạn tôi nghĩ là phải dài. Như chúng ta thấy, kỳ hạn mua nhà tối thiểu ở Mỹ và Singapore đều là 30 năm, thậm chí vùng người Đức ở Thụy Sĩ thì kỳ hạn là 88 năm", TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng đưa ra một số vấn đề khác như: có nhiều người nói rằng chính quyền không muốn dành đất cho nhà ở xã hội vì không thu được thuế, làm thất thoát nguồn thu ngân sách; thủ tục hành chính gắn liền với tham nhũng vặt.

"Chúng tôi đi khảo sát một số tỉnh, thủ tục vô cùng rắc rối, có tỉnh chỉ giải phóng được vài ba chục héc-ta hoặc là dăm bảy chục héc-ta trong 1 năm. Trong khi đó, có những tỉnh đổi mới cách làm, có thể tăng diện tích đền bù giải phóng mặt bằng từ 110 héc-ta lên 1.100 héc-ta, điều mà không ai tin nhưng cuối cùng người ta làm được. Thủ tục là một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay cần cải cách", TS. Lê Xuân Nghĩa chỉ rõ.

Bên cạnh đó, quá trình phê duyệt phải linh hoạt vì thực tế nhiều doanh nghiệp chuyên làm nhà ở xã hội, ví dụ như Hàn Quốc, Singapore, Hà Lan, đã vào Việt Nam, xin làm nhà ở xã hội ở Hà Nội nhưng gặp vướng mắc về phê duyệt quy hoạch tỷ lệ từ 1/2000 đến 1/500.

Đồng tình với nhận định trên, TS. Trần Du Lịch – Ủy viên Hội đồng tư vấn chính sách, tiền tệ quốc gia cũng cho rằng, muốn làm nhà ở xã hội thì nhà nước phải hỗ trợ nguồn lực chứ không thể nhà nước chỉ ban hành chính sách rồi giao cho thị trường tự làm.

"Tôi nghĩ rằng, các chính sách phải có cơ chế hỗ trợ bằng ngân sách nhà nước với một tỉ lệ phù hợp, ví dụ bù lãi suất", TS. Trần Du Lịch nói.

Tuy nhiên, TS. Trần Du lịch cũng cho rằng, nhà nước có trách nhiệm lo chỗ ở cho người dân chứ nhà nước không có trách nhiệm lo sở hữu nhà ở cho mọi người. Chính vì vậy, cần thiết phải có quỹ nhà ở cho thuê.

Cho vay nhà ở xã hội bị hạn chế lãi suất sinh lời nên chưa hấp dẫn nhà đầu tư

Liên quan đến chương trình cho vay nhà ở xã hội, ông Đỗ Thanh Sơn, Phó Tổng Giám đốc Phụ trách Điều hành Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (VietinBank) cho biết, ngay sau khi Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 và Chương trình cho vay nhà ở xã hội, với vai trò và trách nhiệm của một ngân hàng trụ cột trong nền kinh tế, VietinBank đã quyết liệt triển khai, bám sát danh mục các dự án của các UBND tỉnh, thành phố và định hướng chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

Tính từ ngày 1/4/2023 đến ngày 29/2/2024, VietinBank đã tài trợ được 8 dự án, trong đó có 3 dự án đã ký được hợp đồng tín dụng và giải ngân được 423 tỷ đồng và cấp tín dụng đối với 5 dự án, tổng số quy mô gần 3.000 tỷ đồng

Trong quá trình triển khai VietinBank đã nhận được sự hỗ trợ rất lớn từ các bộ, ban, ngành để triển khai có hiệu quả chương trình.

Tuy nhiên, từ thực tế, ông Đỗ Thanh Sơn đã chỉ ra một số khó khăn trong quá trình triển khai gồm:

Đầu tiên, khó khăn về rào cản pháp lý. Nhiều dự án thiếu quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, thành phố; thủ tục triển khai dự án nhà ở xã hội khá phức tạp, mất nhiều thời gian hơn với các dự án nhà ở thương mại. Nhiều dự án bị chậm tiến độ do công tác giải phóng mặt bằng, bàn giao đất cho chủ đầu tư. Việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm của tỉnh phê duyệt chuyển đổi mục đích sử dụng đối với đất lúa mất nhiều thời gian và ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

Thứ hai, giới hạn tỷ lệ lãi suất sinh lời của dự án. Quy định cho vay nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay bị hạn chế lãi suất sinh lời do bị khống chế ở mức 10% nên chưa đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư. Một số dự án nhà ở xã hội đã được phê duyệt nhưng chưa có nhà đầu tư, chưa có lộ trình, kế hoạch triển khai cụ thể.

Thứ ba, nguồn vốn tài trợ dự án. Bản chất gói 120 nghìn tỷ đồng là gói tín dụng từ nguồn vốn thương mại của ngân hàng, không có hỗ trợ từ ngân sách nhà nước, trong đó, cơ sở xác nhận lãi suất cho vay là lãi suất cho vay thương mại bình quân của 4 ngân hàng thương mại có vốn nhà nước. Mặc dù các ngân hàng thương mại dành nguồn lực ưu tiên cho chương trình nhưng mức lãi suất cho chủ đầu tư, người mua nhà vẫn chưa đủ hấp dẫn so với các chương trình hỗ trợ từ nguồn vốn ngân sách nhà nước.

Trên cơ sở những khó khăn nêu trên, với mục tiêu triển khai hiệu quả chương trình, ông Đỗ Thanh Sơn kiến nghị:

Thứ nhất, để tạo sức hấp dẫn cho chương trình, có được lãi suất thực sự ưu đãi, phù hợp hơn nữa với người mua nhà, doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo chung cư cũ, đề nghị Chính phủ xem xét thành lập quỹ phát triển nhà ở xã hội, nguồn vốn ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội. Trên cơ sở nguồn ưu đãi này, lãi suất cho vay có thể xem xét thấp hơn lãi suất cho vay thương mại bình thường trên thị trường. Cần huy động từ nhiều nguồn lực khác nhau và vốn ngân sách đóng vai trò đầu mối.

Thứ hai, xem xét giao việc lựa chọn xác định người mua nhà cho chủ đầu tư dự án để tăng chủ động trong khâu bán hàng, đồng thời, mở rộng đối tượng, nới lỏng điều kiện đối với người được mua nhà ở xã hội.

“VietinBank cam kết sẽ tiếp tục triển khai quyết liệt, mạnh mẽ, có kết quả các giải pháp đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội và người mua nhà”, Phó Tổng Giám đốc VietinBank khẳng định thêm.