Để lại nhiều 'tai tiếng' tại Bắc Ninh, Công ty REQ đứng đầu liên danh trúng dự án 7.000 tỷ đồng

Dự án Khu đô thị phía Tây Nam quy mô lên tới 49,5 ha, tổng chi phí thực hiện hơn 7.000 tỷ đồng, tại phường Mỹ Độ, xã Tân Mỹ, thành phố Bắc Giang . Ảnh minh họa

UBND tỉnh Bắc Giang vừa ban hành Quyết định số 3120/QĐ-UBND ngày 25/10/2022 về việc phê duyệt kết quả lựa chọn nhà đầu tư Dự án Khu đô thị phía Tây Nam, thành phố Bắc Giang.

Đây là dự án mang tính trọng điểm của thành phố Bắc Giang, được xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật và hiện đại với quy mô lên tới 49,5 ha, nằm trên địa bàn phường Mỹ Độ, xã Tân Mỹ; mục tiêu giải quyết nhu cầu về chỗ ở đô thị cho khoảng 9.200 người dân.

Dự án Khu đô thị phía Tây Nam bao gồm khu nhà ở thấp tầng với 151 căn nhà được xây trên tổng diện tích đất 17.286 m2; khu nhà ở cao tầng với 2 tòa nhà cao 29 tầng nổi, 1 tầng hầm có diện tích đất 26.785 m2, dự kiến khoảng 1.808 căn hộ; khu nhà ở xã hội cao tầng gồm 5 tòa nhà với quy mô cao 9 tầng (8 tầng ở, 1 tầng bố trí chỗ để xe), tổng diện tích đất 29.363 m2, dự kiến cung cấp ra thị trường khoảng 940 căn, rộng từ 25 - 75/m2...

Tổng chi phí thực hiện dự án (M1, không bao gồm chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) hơn 7.110 tỷ đồng. Dự án có thời hạn sử dụng đất 50 năm, kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực. Tiến độ thực hiện trong 81 tháng.

Theo Quyết định của UBND tỉnh Bắc Giang, đứng đầu liên danh là Công ty TNHH REQ. Các thành viên trong liên danh nhà đầu tư trúng thầu dự án còn lại gồm: Công ty TNHH Thương mại đầu tư xây dựng Thành Lợi - Công ty CP Thương mại và Dịch vụ DLH Lan Hạ - Công ty CP Tập đoàn Đèo Cả - Công ty CP Thương mại và Xây dựng Tân Thành.

Đứng đầu Liên danh, Công ty REQ là ai?

Là đại diện Liên danh dự án hơn 7.000 tỷ đồng, Công ty REQ khá kín tiếng, được thành lập vào ngày 10/10/2018 bởi Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Hưng Phú (Công ty Hưng Phú) và một thương hiệu bất động sản lớn ở Hà Nội, đang niêm yết trên sàn HOSE.

Ở thời điểm sáng lập, REQ có tên khai sinh là Công ty TNHH Đầu tư Hưng Phú Residence, vốn điều lệ 790 tỷ đồng, trong đó Công ty Hưng Phú nắm quyền chi phối với tỷ lệ sở hữu 90%, số cổ phần còn lại thuộc về đối tác nêu trên.

Người đại diện pháp luật khi đó là Tổng giám đốc Nguyễn Trung Hiếu, sinh năm 1979, trú tại quận Hà Đông, Hà Nội. Ông Nguyễn Trung Hiếu lúc này cũng là chủ của Công ty Hưng Phú, nhưng thực ra ông chỉ nhận quyền đứng tên từ ông Hoàng Đắc Phương (SN 1976) khoảng 5 ngày trước thời điểm lập nên Công ty REQ.

Hiện, chiếc ghế Tổng giám đốc, người đại diện pháp luật Công ty REQ đã được nhường lại cho ông Nguyễn Huy Lượng (SN 1992); đồng thời trụ sở chính đã chuyển về Đại An, phường Văn Quán, quận Hà Đông, cách không xa địa chỉ cũ Bà Triệu, phường Hà Cầu, quận Hà Đông.

Trụ sở cũ của Công ty REQ tại Bà Triệu, phường Hà Cầu, quận Hà Đông.

Về lịch sử kinh doanh, Công ty REQ đăng ký ngành nghề chính là kinh doanh bất động sản. Suốt 4 năm từ khi thành lập (2018-2021), duy nhất năm 2020 Công ty REQ phát sinh doanh thu thuần với 4,7 tỷ đồng, thể hiện sự trì trệ và kém hiệu quả trong hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Đứng đầu Liên danh trúng dự án hơn 7.000 tỷ đồng lại sống dựa vào doanh thu tài chính, ví dụ năm 2019 ghi nhận 28 tỷ đồng, 2020 ghi nhận 45 tỷ đồng và 2021 ghi nhận 36 tỷ đồng. Vậy nhưng, chi phí tài chính (cụ thể là chi phí lãi vay) luôn biến động cùng chiều, tăng mạnh và "ăn" sạch sẽ toàn bộ phần doanh thu đó. Thậm chí xét trong năm 2021, chi phí lãi vay tăng đột ngột lên 91 tỷ đồng, chênh lệch đến 55 tỷ đồng so với doanh thu tài chính.

Hệ quả của chi phí nặng gánh, Công ty REQ chịu lỗ đậm trong năm đó, gần 55 tỷ đồng, khiến doanh nghiệp lỗ lũy kế với số tiền lớn, xấp xỉ 52 tỷ đồng.

Lãi vay của Công ty REQ tăng cao là hệ lụy của việc sử dụng đòn bẩy quá tay, thông qua kênh tín dụng. Tháng 10/2020, doanh nghiệp bắt đầu thế chấp khu đất rộng 108.308,9 m2 thuộc Dự án Khu nhà ở thôn Đông Yên, xã Đông Phong, huyện Yên Phong, tỉnh Bắc Ninh cho Ngân hàng TNHH Indovina - Chi nhánh Thiên Long nhằm bảo đảm cho khoản vay hơn 1.193 tỷ đồng.

Phản ánh lên bảng cân đối kế toán, dư nợ vay năm 2020 bỗng chốc "dựng đứng" lên 1.211 tỷ đồng, bao gồm 492 tỷ đồng vay ngắn hạn và hơn 718 tỷ đồng vay dài hạn. Tương ứng, tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu thời điểm cuối năm đạt 1,53 lần.

Sang năm 2021, tổng nợ vay của Công ty REQ giảm nhẹ xuống 1.122 tỷ đồng, cao hơn 52% vốn chủ sở hữu. Dường như dưới áp lực trả nợ, và phải bù đắp dòng tiền kinh doanh liên tục thiếu hụt, Công ty REQ đã thanh lý khoản đầu tư góp vốn vào đơn vị khác trị giá 455 tỷ đồng để cân đối dòng tiền. Dẫu vậy, tổng dòng tiền thuần cuối năm 2021 vẫn âm 10 tỷ đồng.

Một trong số dự án khác có sự hiện diện của Công ty REQ là Khu đô thị mới Cồn Khương, TP. Cần Thơ.

Phân lô, bán nền trái phép ở Bắc Ninh

Trở lại với Dự án Khu nhà ở Đông Yên, tỉnh Bắc Ninh do Công ty REQ làm chủ đầu tư, sau khi trúng đấu giá theo Quyết định số 419/QĐ-UBND ngày 9/9/2020 của UBND tỉnh, với giá là 308 tỷ đồng. Chiếu theo thời gian nhận Quyết định, nghĩa là chỉ hơn 1 tháng nhận dự án, chủ đầu tư ngay lập tức đem cầm cố dự án cho Ngân hàng TNHH Indovina - Chi nhánh Thiên Long.

Bên cạnh đó, Dự án Khu nhà ở thôn Đông Yên của Công ty REQ còn xảy ra tình trạng phân lô, bán nền trái phép nghiêm trọng, đã bị cơ quan chức năng điểm mặt, yêu cầu chấm dứt hành vi sai phạm.

Trong một công văn ban hành tháng 1/2021, Sở Xây dựng tỉnh Bắc Ninh khẳng định sau khi kiểm tra kỹ lưỡng, Sở nhận thấy dự án do Công ty REQ làm chủ đầu tư chưa hoàn thiện thủ tục hồ sơ pháp lý về đầu tư xây dựng, chưa được Sở thẩm định thiết kế cơ sở và chưa được UBND tỉnh phê duyệt dự án đầu tư xây dựng, hiện trạng tại dự án chưa triển khai thi công xây dựng cơ sở hạ tầng.

Do đó, Sở Xây dựng đề nghị UBND huyện Yên Phong rà soát, kiểm tra trình tự, thủ tục về đầu tư xây dựng, quy hoạch chi tiết, thiết kế, dự án đầu tư; nghĩa vụ tài chính, đất đai; tình hình triển khai đầu tư xây dựng, trật tự xây dựng và hồ sơ pháp lý liên quan của dự án theo quy định; yêu cầu chủ đầu tư dừng việc rao bán, quảng cáo và hoạt động giao dịch, ký kết hợp đồng góp vốn, huy động vốn, kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật;

Đồng thời rà soát, kiểm tra điều kiện kinh doanh bất động sản của dự án, điều kiện hoạt động kinh doanh bất động sản đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; các sàn giao dịch bất động sản tham gia hoạt động tại dự án theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Đối với Công ty REQ, Sở Xây dựng yêu cầu dừng việc rao bán, quảng cáo và hoạt động giao dịch, ký kết hợp đồng góp vốn, huy động vốn, kinh doanh bất động sản trái quy định pháp luật; chỉ được phép kinh doanh đối với bất động sản đủ điều kiện và được cơ quan có thẩm quyền xác nhận theo quy định.

Dấu hiệu quan hệ sở hữu chéo, lòng vòng phức tạp

Cần nhắc lại, ngày 10/10/2018, Công ty Hưng Phú và đối tác lớn bắt tay thành lập Công ty REQ, như đề cập ở đầu bài viết. Vốn điều lệ 790 tỷ đồng, Công ty Hưng Phú góp 90% cổ phần, tức 711 tỷ đồng.

Mâu thuẫn ở chỗ, theo số liệu tài chính năm 2017, quy mô vốn điều lệ, tổng tài sản của Công ty Hưng Phú chỉ 1,8 tỷ đồng, quá nhỏ bé so với sức vóc của Công ty REQ. Doanh nghiệp cũng không có "cú" tăng vốn "thần tốc" nào trước thềm thành lập Công ty REQ.

Vì vậy, Công ty Hưng Phú không thể dùng vốn tự có để thành lập Công ty REQ, mà phải sử dụng toàn bộ nguồn vốn từ bên ngoài. Thực tế, cuối năm 2018, Công ty Hưng Phú phát sinh 730 tỷ đồng phải trả ngắn hạn khác, gấp hàng trăm lần vốn chủ sở hữu (1,5 tỷ đồng), và chiếm gần toàn bộ nguồn vốn tài chính.

Các năm sau, khoản mục này vẫn ghi nhận giá trị tăng, thời điểm 31/12/2021 là 840 tỷ đồng, dù ban đầu được xếp vào nhóm nợ ngắn hạn, phải trả trong thời hạn dưới 12 tháng.

Theo một chuyên gia tài chính, đó là dấu hiệu điển hình cho việc sở hữu chéo phức tạp, lòng vòng giữa các pháp nhân, tiềm ẩn những rủi ro tài chính lớn như hình thành vốn điều lệ ảo, che giấu lợi nhuận, không minh bạch, không phản ánh đúng thực trạng tài chính của doanh nghiệp.

Tháng 8/2020, ông Nguyễn Trung Hiếu rời ghế Tổng giám đốc, thay vào đó là ông Bùi Trần Đức Thái (SN 1987), trú tại quận Ba Đình, Hà Nội. Được biết, ông Thái cũng nắm toàn bộ 100% cổ phần doanh nghiệp.

Hai tháng về tay chủ mới, Công ty Hưng Phú tăng vốn điều lệ gấp 20 lần, từ 20 tỷ đồng lên 400 tỷ đồng (tháng 10/2020). Đến tháng 3/2021, tiếp tục tăng lên 610 tỷ đồng.

Song hành với quá trình tăng vốn, kết quả kinh doanh của Công ty Hưng Phú cũng tốt lên, doanh thu hoạt động cốt lõi dồi dào hơn trước rất nhiều.

Đáng nói, ông Bùi Trần Đức Thái đang đứng tên tại Công ty CP Thương mại và Dịch vụ DLH Lan Hạ (Công ty Lan Hạ) - thành viên trong Liên danh nhà đầu tư trúng dự án hơn 7.000 tỷ đồng tại Bắc Giang.

Ở Hà Nội, Công ty Lan Hạ tham gia thực hiện Dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh tòa nhà hỗn hợp văn phòng - thương mại - dịch vụ tại số 33 Láng Hạ, phường Thành Công, quận Ba Đình.