Khơi thông nguồn lực đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản

Đảm bảo quyền, lợi ích chính đáng của người dân, doanh nghiệp

Trình bày Tờ trình dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15, Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Quốc Khánh cho biết, về cơ sở thực tiễn, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Các tổ chức tín dụng được Quốc hội khóa XV thông qua đã thể chế hóa nhiều chủ trương, chính sách mới của Đảng và Nhà nước, khắc phục tồn tại, bất cập đã chỉ ra trong quá trình tổng kết thi hành và có nhiều quy định mang tính đổi mới đột phá được tổng kết đánh giá, thí điểm từ thực tiễn người dân và xã hội kỳ vọng sẽ tạo động lực cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

"Mục đích ban hành Luật sửa đổi này là nhằm đưa các nội dung đổi mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản vào thực tiễn, sớm khắc phục những tồn tại hạn chế của pháp luật hiện hành; đồng thời khơi thông nguồn lực đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, tạo động lực mới cho phát triển đất nước và thực hiện các chính sách an sinh xã hội. Nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý; tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người dân sớm được tiếp cận chính sách đổi mới theo hướng có lợi như chính sách nhà ở xã hội, chính sách đất ở đất sản xuất cho đồng bào dân tộc thiểu số, quyền lợi của người có đất bị thu hồi, đơn giản hóa thủ tục hành chính...", Bộ trưởng Đặng Quốc Khánh nói.

Bên cạnh đó, quan điểm sửa đổi phù hợp với chủ trương của Đảng về hoàn thiện đồng bộ hệ thống luật pháp, tạo lập môi trường đầu tư kinh doanh thuận lợi, lành mạnh, công bằng cho mọi thành phần kinh tế, thúc đẩy đổi mới sáng tạo; huy động, quản lý và sử dụng có hiệu quả mọi nguồn lực cho phát triển, nhất là đất đai, tài chính; đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, đồng thời tăng cường kiểm tra, giám sát, kiểm soát quyền lực. Đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ, khả thi; quyền, lợi ích chính đáng của người dân, doanh nghiệp và các đối tượng chịu sự tác động.

Về bố cục và nội dung của dự thảo Luật, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, dự thảo Luật được bố cục thành 05 Điều, cụ thể như sau: Điều 1: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 252 Luật Đất đai số 31/2024/QH15; Điều 2: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15; Điều 3: Sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 82 Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023/QH15; Điều 4: Sửa đổi, bổ sung khoản 2 Điều 209 Luật Các tổ chức tín dụng số 32/2024/QH15; Điều 5: Hiệu lực thi hành.

Các điều nêu trên được sửa đổi theo hướng cho phép Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngàỵ 1 tháng 8 năm 2024. Riêng khoản 10 Điều 255 và khoản 4 Điều 260 của Luật Đất đai đề xuất có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2025; Nội dung chi tiết để đề xuất khoản 10 Điều 255 và khoản 4 Điều 260 của Luật Đất đai được thể hiện chi tiết tại Tờ trình 322/TTr-CP ngày 17 tháng 6 năm 2024 của Chính phủ.

Tránh xung đột pháp luật giữa các luật

Trình bày Báo cáo thẩm tra dự án Luật này, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nêu rõ, Ủy ban Kinh tế nhận thấy, các tài liệu trong Hồ sơ dự án Luật cơ bản đáp ứng quy định tại Khoản 3 Điều 148 của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Để bảo đảm đầy đủ cơ sở, thông tin cho Quốc hội xem xét, quyết định, đề nghị Chính phủ báo cáo bổ sung theo yêu cầu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội tại Thông báo Kết luận số 3870/TB-TTKQH ngày 14/6/2024 của Tổng Thư ký Quốc hội tại Phiên họp thứ 34 về dự án Luật bao gồm: tiến độ, lộ trình xây dựng, ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật của các địa phương; phân tích, so sánh chi phí, lợi ích của Nhà nước, người dân và doanh nghiệp, đánh giá kỹ lưỡng những tác động tiêu cực đối với phát triển kinh tế - xã hội để làm rõ tính tối ưu của việc điều chỉnh hiệu lực của các luật sớm hơn so với việc giữ nguyên hiệu lực thi hành.

Cùng với đó là đánh giá tác động về vấn đề sử dụng đất của cá nhân người nước ngoài, doanh nghiệp có một phần vốn của tổ chức, cá nhân nước ngoài, vấn đề sở hữu nhà ở của cá nhân, tổ chức nước ngoài, kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp có một phần vốn của tổ chức, cá nhân nước ngoài; tổng hợp ý kiến của đối tượng chịu sự tác động là doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng, các tổ chức đại diện quyền và lợi ích của các doanh nghiệp về nội dung dự án Luật.

Liên quan đến tính thống nhất của dự thảo Luật với hệ thống pháp luật, Ủy ban Kinh tế đánh giá, việc điều chỉnh hiệu lực của Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 và Luật Các tổ chức tín dụng năm 2024 cơ bản bảo đảm thống nhất hiệu lực của 4 luật này. Tuy nhiên, đề nghị Chính phủ tiếp tục rà soát, báo cáo Quốc hội tính thống nhất về nội dung của 4 luật và giữa 4 luật với các luật khác trong hệ thống pháp luật như Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư công, Luật Đấu thầu…

Đối với Luật Đất đai năm 2024, Chương XVI về Điều khoản thi hành đã sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật, nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến đất đai, đề nghị Chính phủ tiếp tục làm rõ việc quy định thời điểm có hiệu lực thi hành sớm hơn của Luật Đất đai năm 2024 có ảnh hưởng gì đến việc áp dụng sớm các quy định được sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ tại các văn bản trên.

Đối với nội dung chi tiết sửa đổi, bổ sung khoản 10 Điều 255 Luật Đất đai số 31/2024/QH15, Ủy ban Kinh tế nhận thấy, quy định như dự thảo Luật thực chất là cho phép tiếp tục thực hiện lựa chọn nhà đầu tư, chủ đầu tư theo pháp luật có hiệu lực trước ngày 1/8/2024 về đầu tư, nhà ở, đấu thầu đối với các dự án thuộc trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2018) đến hết ngày 31/12/2024 nhằm tháo gỡ vướng mắc do tác động trực tiếp của việc sửa đổi hiệu lực của các luật.

Tuy nhiên, đặt trong tổng thể nội dung Luật Đất đai năm 2024, việc sửa đổi khoản 10 Điều 255 như dự thảo Luật dẫn đến nội dung khoản này không còn là quy định chuyển tiếp giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Đất đai năm 2013 (được sửa đổi, bổ sung năm 2018).

Ngoài ra, có ý kiến đề nghị Chính phủ chỉ đạo việc rà soát kỹ lưỡng, tránh phát sinh xung đột pháp luật do các nội dung chuyển tiếp của Luật Đất đai có ảnh hưởng trực tiếp đến nội dung chuyển tiếp của Luật Nhà ở. Cụ thể, khoản 10 Điều 255 của Luật Đất đai về chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng nhà ở sẽ có hiệu lực vào ngày 1/1/2025, trong khi Luật Nhà ở có hiệu lực vào ngày 1/8/2024 có thể dẫn đến trường hợp 1 dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện chuyển tiếp 2 lần vào 2 thời điểm có hiệu lực thi hành khác nhau của 2 luật.

Về sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 Luật Nhà ở số 27/2023/QH15, Chính phủ đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 197 của Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 như sau: “1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 1 tháng 8 năm 2024” và không sửa đổi các quy định chuyển tiếp trong Luật Nhà ở.

Theo Ủy ban Kinh tế, quy định nêu trên chưa bảo đảm quyền lợi của các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp của Luật, nhất là trong trường hợp một số chính sách mới của Luật Nhà ở năm 2023 có yêu cầu quản lý cao hơn, điều kiện thi hành chặt chẽ hơn, cần có đủ thời gian chuyển tiếp hợp lý để các đối tượng chịu sự tác động trực tiếp chuẩn bị các điều kiện để thực hiện với chính sách mới; một số thẩm quyền giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh triển khai cần phải có thời gian chuẩn bị điều kiện thi hành, nếu Luật có hiệu lực sớm hơn 5 tháng sẽ gây khó khăn cho các đối tượng này do thời gian để chính quyền địa phương, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị các điều kiện để thực hiện Luật sẽ bị giảm 5 tháng.