Gỡ nút pháp lý – Nhóm phục hồi sớm

Làn sóng hồi phục của ngành bất động sản đang diễn ra nhưng không đồng nhất, mỗi doanh nghiệp đang vận hành trong một nhịp riêng – từ tháo gỡ pháp lý, chuẩn bị mở bán đến cơ cấu lại dòng tiền và chờ điểm rơi doanh thu. Bức tranh phân tầng này đang tạo nên một chu kỳ phục hồi phức tạp nhưng có trật tự.

Một số doanh nghiệp bất động sản đang bật dậy sớm hơn phần còn lại nhờ tháo gỡ được những nút thắt pháp lý kéo dài trong nhiều năm. Đây không chỉ là động lực triển khai dự án, mà còn giúp tái thiết lập quan hệ tín dụng và khơi thông dòng vốn.

Trường hợp của Novaland là minh chứng rõ ràng. Trong quý 1 và 2/2025, hai đại dự án Aqua City (Đồng Nai) và NovaWorld Phan Thiết lần lượt được phê duyệt đầy đủ quy hoạch phân khu và phân lô, tạo điều kiện để doanh nghiệp làm việc lại với các ngân hàng. Kết quả, hơn 10.800 tỷ đồng vốn tín dụng đã được giải ngân trở lại.

Đáp ứng kỳ vọng của thị trường, cổ phiếu NVL đã bật tăng mạnh từ khoảng 8.000 đồng/cp lên hơn 15.500 đồng chỉ trong 2 tháng, mức tăng gần gấp đôi.

Cùng diễn biến này, Vinhomes và Nam Long cũng ghi nhận chuyển biến tích cực ở các dự án trọng điểm sau khi hoàn thiện hồ sơ pháp lý. Việc khơi thông thủ tục đầu tư không chỉ giải phóng mặt bằng triển khai, mà còn giúp doanh nghiệp củng cố lại niềm tin thị trường – yếu tố từng bị xói mòn sau giai đoạn 2022–2023.

Booking tăng tốc – Bán hàng khởi động

Sau khi pháp lý được khơi thông, nhiều doanh nghiệp bắt đầu tái khởi động hoạt động kinh doanh, đặc biệt là các dự án đã hoàn thành móng và sẵn sàng mở bán.

Đất Xanh (DXG) đang là một trong những doanh nghiệp nổi bật ở giai đoạn này. Dự án The Privé (tên cũ: Gem Riverside) tại TP Thủ Đức ghi nhận hơn 3.320 booking tính đến giữa tháng 6/2025, cho thấy sức mua đang trở lại với phân khúc căn hộ cao cấp ven sông. Dự kiến dự án sẽ mở bán chính thức trong quý 3 sau khi hoàn thiện phần móng.

Ở một số dự án khác, các chủ đầu tư đã ghi nhận khoản đặt cọc đáng kể từ người mua, phản ánh kỳ vọng thị trường hồi phục dần trong nửa cuối năm.

Dòng tiền từ hoạt động bán hàng bắt đầu xuất hiện, tạo đà cho việc luân chuyển vốn nội bộ và hỗ trợ triển khai tiếp các phân khu kế tiếp.

Điều này cũng giải thích cho câu hỏi vì sao cổ phiếu DXG được nhiều nhà đầu tư đánh giá là “ứng cử viên sáng giá” cho sóng phục hồi 2025, khi hội tụ đủ 3 yếu tố: dự án pháp lý sạch, tiến độ xây dựng ổn định và tỷ lệ booking ấn tượng.

Doanh nghiệp tái cấu trúc dòng tiền và tài sản

Trong bối cảnh áp lực trái phiếu và lãi vay vẫn hiện hữu, nhiều doanh nghiệp không chỉ bán hàng, mà còn thực hiện các bước đi quyết liệt để tái cấu trúc tài chính – bán tài sản không cốt lõi, thoái vốn công ty con, hoặc chuyển nhượng dự án.

Phát Đạt (PDR) là ví dụ điển hình. Trong quý 2/2025, doanh nghiệp ghi nhận 520 tỷ đồng doanh thu và 66 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế từ dự án Centric Bình Định (tên pháp lý là Bắc Hà Thanh). Đồng thời, PDR cũng đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng 80% cổ phần dự án Thuận An 1 cho đối tác Nhật Bản, với giá trị thu về dự kiến khoảng 3.000 tỷ đồng, nhận tiền trong khoảng tháng 9–11/2025.

Đáng chú ý, PDR đã thoái 94% vốn tại Công ty CP BĐS Ngô Mây, chủ đầu tư dự án Q1 Tower – một động thái nhằm giải phóng dòng vốn khỏi các khoản đầu tư không chiến lược, tập trung nguồn lực vào dự án lõi.

Việc bán tài sản để cơ cấu lại dòng tiền không còn là giải pháp tình thế, mà đang trở thành một mô hình chiến lược tại nhiều doanh nghiệp, đặc biệt trong bối cảnh họ phải lựa chọn giữa “giữ diện rộng” và “tập trung hiệu quả”.

Doanh nghiệp chờ điểm rơi doanh thu

Một nhóm doanh nghiệp khác đã hoàn tất chuẩn bị hạ tầng và pháp lý, nhưng chưa mở bán - đang ở trạng thái “tĩnh” trước khi chuyển sang giai đoạn ghi nhận doanh thu mạnh.

Khang Điền (KDH) là trường hợp tiêu biểu. Dự án The Riviera đã bắt đầu bàn giao từng phần cho khách hàng, tuy nhiên vẫn chưa ghi nhận doanh thu lớn do chưa hoàn tất toàn bộ dự án.

Đáng chú ý hơn, hai dự án Clarita (5,8 ha) và Emeria (6,0 ha) tại TP Thủ Đức – hợp tác cùng Keppel Land – đã hoàn thiện hạ tầng và đang trong quá trình xin cấp phép bán hàng. Theo kế hoạch, hai dự án sẽ mở bán chính thức trong quý 4/2024 đến quý 1/2025. Đây được coi là “điểm rơi” về doanh thu và lợi nhuận, nhờ mức biên tốt và sức cầu dồn nén sau nhiều quý thị trường trầm lắng.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng đang trong trạng thái tương tự – chuẩn bị tung hàng vào thời điểm được cho là phù hợp hơn về mặt thị trường và thanh khoản.

Góc nhìn tổng thể: Một thị trường nhiều nhịp

Dù tín hiệu phục hồi đang lan dần trong ngành địa ốc, nhưng không thể nhìn thị trường như một khối đồng nhất. Mỗi doanh nghiệp đang ở một “độ sâu” khác nhau trong chu kỳ phục hồi:

• Nhóm vừa hoàn tất pháp lý đang tạo được kỳ vọng mạnh.
• Nhóm đã có booking đang chuyển dần sang vận hành kinh doanh.
• Nhóm đang tái cơ cấu danh mục lại chủ động hơn về tài chính nội tại.
• Nhóm chờ điểm rơi mở bán đang nằm trong “vùng nén” trước tăng trưởng doanh thu.

Những khác biệt đó tạo nên bức tranh nhiều tầng trong chu kỳ phục hồi bất động sản 2025–2026 và là cơ sở để theo dõi sát chiến lược vận hành của từng doanh nghiệp trong thời gian tới.