Nhận định Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai là chưa chính xác

Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN có một số nội dung được đánh giá là có tác động tích cực đến hoạt động của các ngân hàng trong việc cho vay ở phân khúc nhà ở xã hội, bất động sản khu công nghiệp và cho vay nông nghiệp, nông thôn.

Cụ thể, quy định hệ số rủi ro tín dụng 160% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (trước đó, theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN thì xác định hệ số rủi ro là 200% chung với khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản).

Hệ số rủi ro tín dụng là 50% đối với khoản phải đòi là khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (trước đó, theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chưa có quy định riêng trong việc xác định hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn).

Liệu Thông tư 22/2023/TT-NHNN có gây khó khăn cho thị trường bất động sản?

Gần đây có thông tin cho rằng, Thông tư 22/2023/TT-NHNN đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản, làm hạn chế quyền tiếp cận vốn của cá nhân tại ngân hàng khi quy định ngân hàng thương mại chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Có quan điểm cho rằng, Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

Từ các lập luận đó, các ý kiến này đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư số 22/2023/TT-NHNN để cho phép cá nhân được vay tín dụng mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai, được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.

Nên hiểu thế nào cho đúng về Thông tư 22/2023/TT-NHNN?

Với những ý kiến cho rằng Thông tư số 22/2023/TT-NHNN chỉ cho phép ngân hàng cho vay để mua nhà ở có sẵn, mà không được cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai là nhận định chưa chính xác, chưa hiểu rõ bản chất nghiệp vụ cấp tín dụng tại ngân hàng thương mại, gây hoang mang dư luận và ảnh hưởng không tốt cho thị trường bất động sản, gây hiểu lầm về chính sách tín dụng của NHNN.

Thứ nhất, Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ đơn thuần sửa đổi và làm rõ hơn mục giải thích từ ngữ cho cụm từ “Khoản cho vay thế chấp nhà” đã được quy định tại Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước đó. Cụ thể, sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN như sau:

“11. Khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm:

a) Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:

i) Nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay;

ii) Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà;

iii) Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở;

iv) Nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ ba định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

b) Khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện tại các điểm a(i), a(iii), a(iv) khoản này.”

Thực chất, điều khoản sửa đổi này chỉ có nội dung khác biệt so với Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước đó là nội dung tại tiết (ii) điểm a khoản 11 nêu trên, cụ thể: nội dung cũ tại Thông tư 41/2016/TT-NHNN là “Nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà”; nội dung mới tại Thông tư 22/2023/TT-NHNN là “Nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà”. Như vậy, quy định mới đã làm rõ hơn tiêu chí là nhà đã được “bàn giao” chứ không quy định chung chung là “đã hoàn thành” so với quy định cũ.

Thứ hai, mục đích sử dụng cụm từ “Khoản cho vay thế chấp nhà” trong phạm vi Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN là để ngân hàng xác định, tính toán hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp nhà ở (nhà ở hiện hữu, đã bàn giao) theo Tỷ lệ bảo đảm (LTV)^[1] và Tỷ lệ thu nhập (DSC)^[2].

Theo đó, Thông tư 22/2023/TT-NHN đã bổ sung thêm nội dung về hệ số rủi ro đối với khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, cụ thể:

Đây là quy định mới, mở và thuận lợi đối với các khoản tín dụng để mua nhà ở xã hội được áp dụng hệ số rủi ro thấp hơn so với khoản vay thế chấp thông thường đang được áp dụng hệ số rủi ro cao hơn với mức từ 25%-100%.

Thứ ba, Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN vẫn đang có quy định riêng về hệ số rủi ro đối với khoản tín dụng để cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản vay được bảo đảm bằng chính bất động sản/dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Phân loại theo chuyên môn trong ngành Ngân hàng khi áp dụng các khoản cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai này được xếp vào nhóm “Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản”, tức là các khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.

Quy định này để nhằm phân biệt với các khoản cho vay mua nhà ở hiện hữu đã bàn giao đã được Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi như phân tích tại phần trên. Theo đó, khoản cho vay thế chấp nhà ở (hiện hữu) và khoản cho vay thế chấp nhà ở/dự án hình thành trong tương lai sẽ áp dụng 2 hệ số rủi ro tín dụng riêng biệt, cụ thể:

Khoản cấp tín dụng cho các khoản vay bảo đảm bằng bất động sản (trong đó có khoản vay bảo đảm bằng nhà ở hình thành trong tương lai) sẽ áp dụng hệ số rủi ro tín dụng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 7 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN), khi đó sẽ áp dụng hệ số rủi ro từ 30-120% phụ thuộc vào tỷ lệ bảo đảm (LTV) được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Trong khi đó, hệ số rủi ro tín dụng đối với khoản vay thế chấp nhà ở (hiện hữu, đã bàn giao) thì thực hiện theo điểm b khoản 11 Điều 9 Thông tư 41/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 8 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN).

NHNN không có bất cứ văn bản nào cấm cho vay thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Cần lưu ý, Thông tư 22/2023/TT-NHNN hay Thông tư 41/2016/TT-NHNN có phạm vi áp dụng là quy định về tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài tại Việt Nam. Đây không phải là các thông tư quy định về nghiệp vụ cấp tín dụng hay điều kiện cấp tín dụng của ngân hàng thương mại.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN và Thông tư 41/2016/TT-NHNN không có bất cứ nội dung nào quy định về các mục đích được cấp tín dụng hay không được cấp tín dụng. Thay vào đó, việc ngân hàng được cho vay với các mục đích nào, đối tượng vay cụ thể nào, đối tượng nào không được vay, hạn chế cho vay sẽ được điều chỉnh theo Luật các tổ chức tín dụng nói chung (Điều 126, Điều 127).

Văn bản điều chỉnh trực tiếp các mục đích không được cấp tín dụng chính là Thông tư 39/2016/TT-NHNN (đã được sửa đổi, bổ sung) về cho vay. Và cũng theo Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, không có bất cứ nội dung nào cấm hay hạn chế ngân hàng không được cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Hoạt động cho vay để mua nhà ở và việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn đang được thực hiện bình thường

NHNN đã ban hành riêng hẳn Thông tư 26/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015 để quy định trực tiếp, hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với các tài sản: (i) Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở; (ii) Nhà ở hình thành trong tương lai của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở; (iii) Nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất ở hợp pháp của tổ chức, cá nhân.

Và trên thực tế, việc ngân hàng cho khách hàng vay và nhận thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai (tài sản hình thành từ vốn vay) vẫn được diễn ra bình thường trên cơ sở quy định tại Khoản 3 Điều 295 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai”; Điều 8 Nghị định 21/2021/NĐ-CP về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; Điều 147, 148 Luật Nhà ở,…

Ngoài ra, việc thực hiện đăng ký thế chấp đối với nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã được hướng dẫn và thực hiện theo Nghị định 99/2022/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. Trường hợp thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai dưới hình thức thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã có hướng dẫn và triển khai thực hiện theo Thông tư 08/2018/TT-BTP hướng dẫn về đăng ký, cung cấp thông tin về biện pháp bảo đảm, hợp đồng và trao đổi thông tin về đăng ký biện pháp bảo đảm tại Trung tâm Đăng ký giao dịch tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm, Bộ Tư pháp (đã được sửa đổi, bổ sung).

Như vậy, có thể kết luận rằng: NHNN không có bất cứ quy định nào về việc ngân hàng không được cho vay và nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Chúng ta cần hiểu đúng về Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 41/2016/TT-NHNN chỉ đơn thuần là đang sửa đổi các điều khoản về mặt kỹ thuật liên quan đến việc tính toán, xác định hệ số rủi ro cấp tín dụng tương ứng với từng mục đích/loại hình cho vay liên quan đến bất động sản.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ làm rõ và phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (đối với tài sản đã hình thành), từ đó xác định, tính toán hệ số rủi ro tín dụng. Thông tư 22/2023/TT-NHNN không điều chỉnh về hoạt động cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai và việc ngân hàng cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai hay việc nhận thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai vẫn đang được diễn ra bình thường căn cứ theo quy định pháp luật hiện hành như đã nêu ở trên và quy định nội bộ của mỗi tổ chức tín dụng.

Chú thích: