Phát triển nhà ở xã hội: Cần cả tư duy bán và cho thuê

Đó là nhận định của các chuyên gia tại Diễn đàn Bất động sản Mùa Xuân lần IV vừa diễn ra. Tại diễn đàn, các chuyên gia cho rằng, để phát triển nhà ở xã hội, cần tiếp cận ở nhiều góc độ.

Dưới góc nhìn chuyên gia, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, nên phát triển nhà ở theo hướng cho thuê thay vì mua bán, đặc biệt là nhà ở xã hội, vì mua bán sẽ khó đảm bảo nhu cầu bởi sự chênh lệch thu nhập đang khá lớn.

"Ở nhiều nước phát triển, trong đó nổi bật là nước Đức, nhà ở cho thuê là loại hình chính của đất nước này. Việc phát triển nhà ở xã hội nên theo hướng nhiều nhà cho thuê, tăng tỷ trọng lên 30 – 40% sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở. Nhà nước nên khuyến khích doanh nghiệp, người dân đầu tư nhà ở cho thuê. Nhà ở cho thuê cũng là kênh tiềm năng và giải quyết được bài toán nhà ở", ông Nguyễn Mạnh Hà chia sẻ.

Đồng tình với nhận định trên, chuyên gia kinh tế, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, chương trình nhà ở xã hội hiện nay đang được thiết kế trên tư duy mua - bán chứ không phải cho thuê. Để đáp ứng nhu cầu và phù hợp hơn với khả năng chi trả của người dân, chính sách nên hướng đến thúc đẩy việc xây dựng để cho thuê nhiều hơn là để bán.

“Nếu không nghiên cứu kỹ, việc đẩy mạnh phát triển nguồn cung nhà ở xã hội có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Doanh nghiệp xây nhà ở xã hội đang phải đối mặt với rủi ro bán sai đối tượng. Còn người chưa có nhà thì không có khả năng mua, nếu mua thì cuộc sống sẽ khó khăn hơn vì phần lớn thu nhập để trả các khoản vay, như vậy chính sách nhà ở xã hội lại dồn gánh nặng vào vai người dân”, TS. Vũ Đình Ánh khẳng định.

Cùng với đó, TS. Vũ Đình Ánh cũng cho rằng, cần xác định rõ đối tượng nhà ở xã hội với các vấn đề về thu nhập thực tế thay vì thu nhập danh nghĩa, bên cạnh đó là phân phối thu nhập và khả năng chi trả của đối tượng.

Dưới góc nhìn tổng thể hơn, ông Phan Đức Hiếu, Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội cho rằng, phát triển nhà ở xã hội nên tiếp cận ở nhiều góc độ, nhiều giải pháp để hướng đến kết quả cuối cùng là hỗ trợ được cho người dân. Theo đó, nhà ở xã hội nên phát triển cả bán và cho thuê, ai có đủ năng lực mua sẽ mua, ai không đủ thì thuê.

Với vấn đề tiếp cận nguồn vốn, ông Phan Đức Hiếu nhấn mạnh, việc thí điểm tiếp cận các quỹ đất khác để phát triển nhà ở thương mại sẽ tạo ra cơ chế tốt hơn cho các doanh nghiệp trong tiếp cận đất đai để phát triển nhà ở. Trong Luật Đất đai, nhà nước đứng ra thu hồi đất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội, đây là điểm thuận lợi hơn cho các doanh nghiệp so với làm nhà ở thương mại.

Còn theo chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, cần thay đổi quan niệm nhà ở xã hội, giá rẻ thì chất lượng thấp, dẫn đến nhiều khu nhà ở xã hội xây xong không bán được hoặc người dân không đến ở. Đã đến lúc cần triển khai bài bản từ việc khảo sát nhu cầu đến quy hoạch và nguồn vốn ưu đãi để hỗ trợ người mua nhà.

Bàn luận thêm, TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản dường như đã vượt qua giai đoạn “ngập lụt” trong khó khăn, tuy nhiên, sự phục hồi giữa các phân khúc không đồng đều. Điểm sáng rõ nhất là những tín hiệu thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, nhiều dự án đã khởi công, được chấp thuận chủ đầu tư.

“Năm 2024 dự kiến 108 dự án sẽ hoàn thành, cung cấp 148.000 căn nhà ở xã hội. Có thể nói, đây là điểm nhấn quan trọng của lượng cung. Sự hưởng ứng của các doanh nghiệp là rất tuyệt vời. Bên cạnh đó, sự đốc thúc của Chính phủ về giảm lãi suất cho vay và điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội được cải thiện cũng góp phần tạo ra tín hiệu tốt cho việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian tới”, TS. Nguyễn Minh Phong nhấn mạnh.

Cùng với các vấn đề về phát triển mô hình cho thuê, xác định đối tượng, nguồn vốn, quỹ đất, ông Lê Viết Hải, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Xây dựng Hòa Bình cho rằng, cần có ưu đãi về quyền sử dụng đất, thuế VAT, đối với doanh nghiệp đầu tư, bên cạnh đó cũng cần thúc đẩy phía cầu, là người mua. Bởi thách thức của việc phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua là những ưu đãi của Nhà nước về thuế sử dụng đất, thuế VAT, chi phí quản lý chưa phù hợp với quy luật của thị trường nên chưa thể đi đến thống nhất giữa Nhà nước và nhà đầu tư.

“Có những dự án nhà ở xã hội quy mô 4 - 5 nghìn căn nhưng không hấp thụ được do người dân chưa có nhà có nhu cầu mua lại không đủ điều kiện thụ hưởng mua nhà ở xã hội. Khi không tiêu thụ được sản phẩm thì nhà đầu tư sẽ không dám mạnh dạn đầu tư, khơi thông nguồn cung nhưng nghẽn ở phía cầu thì cũng tắc”, ông Lê Viết Hải nhấn mạnh.