Bắt tay ông Trump, hàng loạt dự án bùng nổ

Trong gần hai thập kỷ phát triển, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc (HOSE: KBC) đã khẳng định vị thế là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp và đô thị hàng đầu Việt Nam. Từng được ví như “ông vua khu công nghiệp miền Bắc”, KBC sở hữu quỹ đất lên tới hàng nghìn hecta, trải dài từ Bắc vào Nam.

Phát triển Đô thị Kinh Bắc đang sở hữu 7.013,79 ha, chiếm 5,05% quỹ đất KCN cả nước. Về diện tích đất KĐT, hiện tại KBC đang sở hữu quỹ đất là 1.470,40 ha đất KĐT ở các tỉnh/thành phố lớn trên cả 3 miền Bắc – Trung – Nam và quỹ đất khác để xây dựng nhà máy sản xuất là 117,72 ha.

Năm 2025 có thể coi là bước ngoặt của Kinh Bắc, khi loạt dự án quy mô lớn đồng loạt chuyển trạng thái từ “quỹ đất tiềm năng” sang triển khai thực tế, đánh dấu sự dịch chuyển chiến lược rõ nét từ nhà phát triển khu công nghiệp sang mô hình tích hợp công nghiệp - đô thị - dịch vụ. Chỉ trong nửa đầu năm 2025, KBC đón nhận nhiều tín hiệu tích cực về cả pháp lý và thu hút đầu tư.

Cụ thể, ngày 21/5/2025, KBC chính thức phối hợp cùng Trump Organization khởi công dự án khu phức hợp đô thị, du lịch sinh thái và sân golf Trump International Hưng Yên. Dự án có tổng mức đầu tư gần 39.800 tỷ đồng, trong đó KBC góp khoảng 6.000 tỷ đồng. Thời gian thực hiện dự kiến từ quý II/2025 đến quý II/2029, thời hạn hoạt động cũng là 50 năm. Trước đó, dự án đã được công bố lần đầu vào tháng 9/2024, thu hút sự quan tâm lớn từ giới đầu tư cũng như thị trường bất động sản.

Không dừng lại ở đó, KBC cũng trở thành nhà đầu tư duy nhất đăng ký thực hiện dự án nhà ở xã hội Tiên Dương 2 tại huyện Đông Anh - Hà Nội, với tổng vốn hơn 9.300 tỷ đồng và diện tích gần 39,5 ha. Dự án do liên danh giữa Công ty CP KCN Sài Gòn – Bắc Giang (thuộc KBC) và Công ty CP Evergreen Bắc Giang thực hiện, dự kiến triển khai từ 2024 - 2030, cung cấp khoảng 3.344 căn hộ nhà ở xã hội.

Thêm vào đó, KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh, Cụm công nghiệp Hưng Yên đã ký kết được các biên bản ghi nhớ, thỏa thuận đặt cọc với diện tích cho thuê lớn. Kinh Bắc dự kiến tổng diện tích cho thuê năm 2025 có thể đạt hơn 200ha đến từ KCN Nam Sơn Hạp Lĩnh; KCN Tân Phú Trung; Cụm công nghiệp Hưng Yên; KCN Tràng Duệ 3; đồng thời ghi nhận doanh thu từ nhà ở xã hội (NOXH) Thị trấn Nếnh, NOXH KĐT Tràng Duệ.

Dự án KĐT Tràng Cát đã đền bù, nộp tiền sử dụng đất, đang tiến hành đầu tư hạ tầng và đã đạt được giấy tờ pháp lý quan trọng và dự kiến sẽ đưa vào kinh doanh từ năm 2025. Dự án KCN Lộc Giang - Long An có quy mô 466 ha đã đền bù được 110 ha, đang tiếp tục đầu tư hạ tầng, có thể sớm được đưa vào kinh doanh.

Trong tháng 1/2025, KBC liên tục được phê duyệt các dự án mới, bao gồm dự án KCN Tràng Duệ 3 (625,73 ha) và dự án KĐT và Dịch vụ Tràng Cát (584,91 ha) tại TP. Hải Phòng; dự án KCN Kim Thành 2 (giai đoạn 1, quy mô 234,63) ha tại tỉnh Hải Dương.

Bứt tốc quỹ đất, dòng tiền “đuối sức”

Tuy nhiên, quy mô đầu tư lớn cũng đồng nghĩa với áp lực tài chính đáng kể đến từ quy mô đầu tư dở dang lớn, chi phí lãi vay gia tăng, trong khi hiệu quả kinh doanh chưa theo kịp kỳ vọng.

Theo báo cáo tài chính quý I/2025, giá trị hàng tồn kho của KBC lên tới hơn 20.277 tỷ đồng, chiếm khoảng 37,39% tổng tài sản, chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án. Trong đó, Khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát chiếm tỷ trọng lớn nhất với hơn 15.463 tỷ đồng, tiếp đến là các dự án như Phúc Ninh (1.119 tỷ đồng), KCN và dân cư Tân Phú Trung (988,7 tỷ đồng), NOXH thị trấn Nếnh (568,8 tỷ đồng), KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh (708,1 tỷ đồng), và cụm công nghiệp Kim Động – Đặng Lễ – Chính Nghĩa (343,3 tỷ đồng). Các dự án khác như NOXH Tràng Duệ, KĐT Tràng Duệ, KCN Tân Tập, Lộc Giang, Quang Châu… cũng có giá trị dở dang đáng kể, phản ánh mức độ trải rộng về đầu tư nhưng cũng tạo áp lực không nhỏ lên khả năng quay vòng vốn và hiệu quả đầu tư.

Trong khi đó, dư nợ ngắn hạn và dài hạn của Phát triển Đô thị Kinh Bắc tại các ngân hàng thương mại tiếp tục ở mức cao, với nhiều khoản vay được bảo đảm bằng hàng loạt quyền tài sản hiện tại và hình thành trong tương lai tại các dự án lớn.

Cụ thể, Ngân hàng TMCP Tiên Phong, Ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam (VietinBank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Quốc tế Việt Nam (VIB), và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) là những chủ nợ chính.

Giá trị tài sản thế chấp trải dài từ quyền sử dụng đất, các lô căn hộ chưa bán, nhà xưởng tại các KCN Quế Võ, Đại Đồng Hoàn Sơn, Quang Châu, cho đến các khoản phải thu và tài sản hình thành trong tương lai tại nhiều dự án như Tràng Duệ, Lộc Giang, Đặng Lễ – Kim Động, NOXH Tràng Duệ, và KCN Nam Sơn – Hạp Lĩnh.

Đáng chú ý, riêng khoản vay dài hạn tại VPBank đã lên tới hơn 12.366 tỷ đồng, được đảm bảo bằng quyền tài sản phát sinh từ dự án Khu đô thị và Dịch vụ Tràng Cát, cho thấy mức độ “đặt cược” lớn của KBC vào dự án này – vốn cũng là khoản mục tồn kho lớn nhất của công ty.

Việc sử dụng tài sản trên diện rộng để thế chấp vay vốn trong đó nhiều tài sản gắn liền với các dự án còn đang dở dang hoặc chưa hoàn tất pháp lý đang tạo ra áp lực tài chính đáng kể đối với KBC, đặc biệt trong bối cảnh thị trường bất động sản vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục rõ nét về thanh khoản.

Hiệu quả kinh doanh hiện tại chưa đủ sức cân bằng với rủi ro tài chính đang tích lũy. Trong năm 2024, Phát triển Đô thị Kinh Bắc chỉ thực hiện được 37% kế hoạch doanh thu và mới đạt 11,5% mục tiêu lợi nhuận, phản ánh rõ sự chênh lệch lớn giữa kỳ vọng và khả năng hiện thực hóa các chiến lược đầu tư đã đề ra.

Chiến lược mở rộng danh mục dự án một cách mạnh mẽ trong khi dòng tiền vận hành còn hạn chế khiến KBC ngày càng phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính. Chỉ riêng trong quý I/2025, chi phí lãi vay đã lên tới 103,2 tỷ đồng, tương đương gần 1,15 tỷ đồng mỗi ngày, cho thấy áp lực lớn lên khả năng cân đối tài chính trong ngắn hạn và yêu cầu cấp thiết về việc nâng cao hiệu quả khai thác, thu hồi vốn từ các dự án đang triển khai.