Theo nhóm phân tích, ba yếu tố để xác định sự phục hồi là thực trạng các kênh dẫn vốn, vấn đề pháp lý và khả năng cân bằng cung-cầu thị trường.
 |
| Bất động sản có thể phục hồi từ nửa cuối năm nay |
Ở góc độ vốn, mặt bằng lãi suất vay giảm, trở nên dễ tiếp cận hơn đối với các chủ đầu tư, và có thể hỗ trợ nhu cầu mua nhà. VNDirect cũng kỳ vọng biên lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sẽ có sự phục hồi trong các quý tới.
Tín dụng tiêu dùng bất động sản tiếp tục giảm phản ảnh sự thận trọng của người mua. Tuy nhiên, việc lãi suất thế chấp thả nổi trung bình hiện ở mức khoảng 11%, giảm từ mức đỉnh là 13-14% mỗi năm.
"Lãi suất giảm kỳ vọng giúp nhu cầu mua bất động sản sẽ cải thiện, từ đó hỗ trợ dòng tiền của các chủ đầu tư", báo cáo của VNDirect đánh giá.
Thách thức về nguồn vốn cũng dịu lại khi các doanh nghiệp chủ động tái cơ cấu cấu trúc vốn trong năm 2023 bằng cách mua lại trái phiếu trước hạn. Hàng loạt biện pháp hỗ trợ thị trường phát hành trái phiếu riêng lẻ giúp thị trường "ấm" hơn, sau một năm 2022 trầm lắng. Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ năm 2023 đạt 83.000 tỷ đồng, tăng 32%.
Sau một giai đoạn biến động, các doanh nghiệp cũng điều chỉnh chiến lược kinh doanh theo hướng thận trọng hơn, thông qua việc tích cực hợp tác với các đối tác có tên tuổi để hạn chế rủi ro khi phát triển các dự án một cách độc lập.
Tuy nhiên, việc mất cân đối cung cầu tiếp tục là thách thức lớn với thị trường bất động sản nhà ở, xu hướng thiếu hụt nguồn cung ở phân khúc tầm trung ngày càng trở nên rõ ràng.
Giá căn hộ trung bình tại TP Hồ Chí Minh, theo VNDirect, giảm 2% xuống còn 61,4 triệu đồng mỗi m2 tính đến cuối năm 202. Mức giá trung bình này vẫn vượt mức giá phân khúc trung cấp do tỷ lệ đóng góp nguồn cung căn hộ trung cấp vào tổng nguồn cung ngày càng hạn chế.
Trong khi đó, giá trung bình căn hộ tại Hà Nội có sự cải thiện ấn tượng trong năm 2023, tăng 15% lên 53,2 triệu đồng mỗi m2. Tỷ lệ hấp thụ từ năm 2020 đến năm 2023 liên tục vượt 100%, tuy nhiên nguồn cung căn hộ trung cấp ngày càng thu hẹp.
"Chúng tôi tin rằng thị trường bất động sản nhà ở đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất, và sẽ cho thấy sự phục hồi rõ nét hơn từ nửa cuối năm 2024", nhóm phân tích VNDirect đánh giá. "Chính phủ đã nỗ lực giải quyết ba nút thắt lớn nhất trên thị trường trong năm 2023 và đã xuất hiện những kết quả tích cực nhất định. Tuy nhiên, cần có nhiều biện pháp hơn nữa để cải thiện nhu cầu và tâm lý thị trường".
TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đánh giá, năm 2023 là một năm đầy khó khăn và thách thức đối với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản Việt Nam nói riêng.
Kể từ tháng 5/2022 cho đến cuối năm 2023, thị trường bất động sản đã bị phủ bởi “gam màu xám xịt, ảm đạm” khi có tới hàng nghìn dự án phải tạm dừng hoạt động, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải giải thể hoặc tạm đóng cửa. Việc này kéo theo hàng ngàn nhân viên môi giới bất động sản phải bỏ nghề, mà nguyên nhân đến từ sự biến động của biến động tình hình kinh tế thế giới, sự lạc hậu của một số bộ luật liên quan…”, ông Đính cho biết.
Ông Đính cho biết, thị trường bất động sản 2024 sẽ tích cực hơn nhờ những chuyển biến khởi sắc từ năm 2023. Trong năm 2023, chỉ đạo Chính phủ đã được thông báo một cách liên tục và mạnh mẽ nhằm tháo gỡ các khó khăn của thị trường, góp phần tăng cường niềm tin cho các bên liên quan.
TS. Nguyễn Văn Đính cũng kỳ vọng nửa sau từ quý II/2024, thị trường địa ốc có thể phục hồi như dự tính và bước vào một chu kỳ mới với tính chất an toàn, bền vững, lành mạnh.
