Thị trường bất động sản nửa cuối 2024: Phân hóa và cơ hội

Từ đầu năm đến nay, cổ phiếu bất động sản đang tỏ ra lạc nhịp và là một trong số các nhóm ngành gây thất vọng nhất trên thị trường. Một số ý kiến cho rằng khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm BĐS trong nửa cuối năm, và cần thêm thời gian hơn nữa để các chính sách hỗ trợ thẩm thấu, phát huy tác dụng và tác động tích cực đến tâm lý nhà đầu tư chứng khoán.

Để có góc nhìn chuyên môn, chúng tôi có cuộc phỏng vấn nhanh với nhóm chuyên gia Phân tích ngành Bất động sản, Khối Phân tích Công ty CP Chứng khoán VNDIRECT để hiểu rõ thêm về vấn đề này.

Cổ phiếu bất động sản đang tỏ ra lạc nhịp và là một trong số các nhóm ngành gây thất vọng nhất trên thị trường.

PV: Bất động sản (BĐS) là một trong các nhóm gây thất vọng nhất trong nửa đầu năm 20204 khi liên tục tìm đáy mới dù được ủng hộ về mặt thay đổi chính sách theo chiều hướng tích cực. Theo các chuyên gia, nhà đầu tư có thể kỳ vọng gì từ nhóm này trong giai đoạn từ nay đến cuối năm?

Nhóm chuyên gia VNDIRECT: Nhìn chung, có thể nhận thấy dòng tiền trên thị trường trong nửa đầu năm không dành nhiều sự quan tâm đến nhóm cổ phiếu ngành bất động sản nhà ở và các cổ phiếu ngành bất động sản đều có một xu hướng điều chỉnh trong nửa đầu năm như là: NVL, DXG, DIG, CEO,… Tuy nhiên, cổ phiếu các doanh nghiệp có khả năng duy trì khả năng bán hàng tốt, có câu chuyện như là tái cơ cấu doanh nghiệp thành công và tiềm năng tăng trưởng tốt nhờ lợi thế đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng của các dự án và hoàn thành đóng tiền sử dụng đất theo khung giá đất cũ của chính phủ để giữ được biên lợi nhuận tốt trong giai đoạn sắp tới như là NLG, KDH,… đều giữ được mặt bằng giá tốt so với VN-Index.

Một phần nguyên nhân diễn biến giá của các cổ phiếu ngành BĐS là do KQKD của nhóm BĐS thường chậm vào nửa đầu năm, do đó chưa tạo được đủ hiệu ứng tốt lên tâm lý NĐT. Trong nửa cuối năm, chúng tôi kỳ vọng tâm lý thị trường sẽ được hỗ trợ từ việc KQKD của các doanh nghiệp tăng tốc do đẩy mạnh hoạt động bàn giao nhà cho khách hàng. (Một số doanh nghiệp đã cho biết kế hoạch bàn giao sản phẩm tập trung vào nửa cuối năm nay như Vinhomes (Vinhomes Ocean Park 3, Sky Park, Golden Avenue), Nam Long (Akari, Cần Thơ, Southgate), Khang Điền (The Privia),…).

Chúng tôi cho rằng cần nhiều thời gian hơn để các chính sách hỗ trợ và việc các Luật Bất động sản mới đi vào hiệu lực phát huy ảnh hưởng tích cực lên tâm lý NĐT trên thị trường chứng khoán. Do các luật mới, trước mắt, sẽ có những ảnh hưởng trái chiều lên thị trường BĐS trong ngắn hạn. Trong đó, một số địa phương bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới (với rủi ro giá đất tăng cao so với giá đang áp dụng để phù hợp với mặt bằng giá trên thị trường), sẽ tạo thêm áp lực tài chính lên các doanh nghiệp và khiến giá nhà khó hạ nhiệt. Mặt khác, các quy định có lợi hơn cho người mua nhà như yêu cầu chủ đầu tư không được thu tiền cọc quá 5%, việc mở rộng phạm vi về quyền sở hữu nhà ở với người nước ngoài... sẽ hỗ trợ tâm lý người mua nhà.

Nhìn chung, khó có thể kỳ vọng đà tăng mạnh ở nhóm BĐS trong nửa cuối năm nay, mà xu hướng phục hồi sẽ diễn ra chậm và dần rõ nét khi thị trường chứng kiến tình hình kinh doanh, tài chính của các doanh nghiệp được cải thiện. Cơ hội đầu tư vào cổ phiếu ngành BĐS sẽ phân hóa, những doanh nghiệp đã chứng minh được trong quá khứ là có năng lực triển khai dự án tốt, dự án đầy đủ pháp lý; bán được hàng trong thời gian qua (thể hiện qua doanh số bán trước – presales); cũng như có tình hình tài chính lành mạnh, sử dụng đòn bẩy thấp… sẽ là những cơ hội đầu tư tiềm năng trong giai đoạn này.

PV: Nhìn về cơ hội cụ thể, các chuyên gia đánh giá cổ phiếu nào trong nghành bất động sản đang có lợi thế?

Nhóm chuyên gia VNDIRECT: Chúng tôi nhận thấy cổ phiếu KDH, NLG là các doanh nghiệp có triển vọng tăng trưởng tốt trong giai đoạn sắp tới nhờ vào nỗ lực đẩy mạnh hoạt động giải phóng mặt bằng, đóng tiền sử dụng đất tại các dự án lớn ở các vị trí dân cư đông đúc tại khu vực thành phố Hồ Chí Minh và các thành phố vệ tinh lân cận. Các dự án của của các doanh nghiệp này đều có khả năng bán hàng tốt nhờ vào vị trí đắc địa và sự uy tín trong quá trình phát triển của doanh nghiệp, nhờ vậy sẽ mang lại nguồn thu lớn với biên lợi nhuận tốt cho KDH trong các năm sắp tới với kế hoạch phát triển dự án vững chắc.

Đối với các doanh nghiệp không có sản phẩm mở bán trong thời gian tới sẽ tiếp tục phải đối mặt với thách thức về tài chính cũng như thách thức liên quan tới thủ tục pháp lý để đủ điều kiện mở bán do các quy định của luật ngày càng chặt chẽ. Chúng tôi cho rằng nhà đầu tư cần đánh giá kỹ các khía cạnh liên quan tới sức khỏe tài chính và khả năng hoàn thiện thủ tục pháp lý của các dự án đang triển khai để có được sự lựa chọn doanh nghiệp bất động sản phù hợp cho quyết định đầu tư của mình.

Quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ ban hành Nghị định 96/2024/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản; trong đó quy định ...

Công điện của Thủ tướng liên quan đến Luật đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản Công điện của Thủ tướng Chính phủ nhằm triển khai hiệu quả các chính sách mới của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật ...

Xu hướng M&A bất động sản: Đại gia Việt đổ xô gom đất, mua dự án Các đại gia bất động sản tại Việt Nam đang tích cực thâu tóm quỹ đất và mua lại các dự án lớn để mở ...