Thị trường bất động sản Sầm Sơn: Gãy sóng, thanh khoản sụp đổ

Bất động sản ‘không có Tết’

Đóng băng toàn thị trường

Thời gian biểu của Minh Hưng những ngày này là sáng ngồi cà phê trên một con ngõ nhỏ tại phường Quảng Cư, TP. Sầm Sơn, đọc báo, lướt Facebook và “đi câu” khách hàng bằng những bản tin rao vặt. Trưa anh tạt qua văn phòng công ty, thảo luận với vài đồng nghiệp về tình hình thị trường. 16h, anh về sớm đón con, hoặc đi nhậu. Chiếc điện thoại lâu lắm không có quá chục cuộc gọi nhỡ.

“Năm ngoái, mình nghe điện thoại khách mua đất đến ù cả tai. Thế mà từ quý III năm nay tới giờ, họ đi đâu hết”, Minh Hưng cảm thán. Sàn phân phối nơi anh làm việc đã mấy tháng nay gần như không bán được hàng. Anh em chán nản đến mức không buồn chạy quảng cáo nữa, vì gần như không có tác dụng. Công ty hoạt động cầm chừng bằng các buổi đào tạo nội bộ, hoặc nhóm họp để thảo luận về những thị trường tiềm năng. Nhưng một số anh em bí bách đã phải nghỉ việc, chuyển nghề. Ai cũng phải kiếm tiền để sống, nhất là khi Tết đã cận kề.

Khảo sát của PV cho thấy, thị trường bất động sản Sầm Sơn đã hoàn toàn gãy sóng. Sự sụp đổ thanh khoản đến quá nhanh, chỉ sau mùa hè – mùa du lịch của thành phố. Và tình trạng này diễn ra trên mọi phân khúc của thị trường, từ nhóm sản phẩm thuộc dự án lớn, mặt bằng trên các con đường cho đến nhà đất riêng lẻ.

Thị trường bất động sản Sầm Sơn hiện tại gần như không có thanh khoản. Thị trường đìu hiu như chính thành phố này khi vào đông. Ảnh minh hoạ: Hải Thu

Tại dự án lớn nhất Sầm Sơn, giao dịch hiện rất kém. Các sản phẩm biệt thự, liền kề ven sông từng “gây bão” khi mới ra mắt, giờ gần như “đóng băng”. Tình trạng rao bán cắt lỗ đã xuất hiện, nhưng người mua vẫn “mất tích”.

Tại FLC Sầm Sơn, sau đợt “cháy hàng” biệt thự nhờ hiệu ứng từ đại dự án của Sun Group, cảnh ế ẩm lại diễn ra với sản phẩm liền kề. T – quản lý cấp trung tại tổ hợp nghỉ dưỡng FLC Sầm Sơn, cho biết lượng liền kề tồn kho tại tổ hợp này lên đến hơn một nghìn căn. Giao dịch liền kề rất khó khăn, do các sản phẩm này nằm ở vị trí không được tốt, tiềm năng khai thác kinh doanh kém và nhất là pháp lý chưa hoàn chỉnh.

Tại dự án của Văn Phú Invest, nguồn tin riêng của PV cho biết dự án này đã dừng bán hàng từ đầu tháng 12/2022.

Với khu đô thị HUD4, giao dịch thứ cấp cũng không có gì đáng kể, dù cho giá các sản phẩm tại đây được đánh giá là phù hợp nhất với tầm tài chính của người dân thành phố.

Với sản phẩm mặt bằng trên các con đường lớn, ghi nhận thực tế cho thấy giá được neo ở mức rất cao, tuy nhiên giai đoạn này gần như “trắng” giao dịch.

Tình trạng này diễn ra tương tự với nhà đất riêng lẻ. Một “tay chơi” nhà đất riêng lẻ có thâm niên tại Sầm Sơn chia sẻ với PV, thời điểm này nhiều người “chết” vì ôm đất giá cao ở giai đoạn trước, giữ tiếp không được mà bán đi không xong. “Làn sóng cắt lỗ đang âm thầm diễn ra, trước tiên là bán bằng giá vốn, tức chịu lỗ lãi suất, chi phí cơ hội; sau đó là chịu âm cả vốn”, người này nói.

“Choáng” với giá bất động sản Sầm Sơn

Theo giới đầu tư, nguyên nhân của tình trạng “đóng băng” thanh khoản nêu trên là việc vay vốn ngân hàng hiện rất khó khăn, lãi suất lại không ngừng tăng lên, trong khi thị trường bất động sản nói chung lại hứng chịu rất nhiều thông tin tiêu cực khiến niềm tin của nhà đầu tư bị giảm sút nghiêm trọng, dẫn đến tâm lý phòng thủ, chờ đợi lên ngôi.

Tuy nhiên, một nguyên nhân khác, quan trọng không kém nhưng ít được thừa nhận là giá đang được neo ở mức khá cao. Giá cao khiến việc “lướt sóng” khó khăn và lợi suất đầu tư không còn hấp dẫn, bởi sẽ rất ít người sẵn sàng bỏ tiền mua một sản phẩm mà không thể hay rất khó bán lại với giá cao hơn trong thời gian ngắn.

Đất mặt đường Nam Sông Mã (đoạn từ sông Đơ trở ra biển) có giá trung bình 60 triệu đồng/m2, vị trí đẹp có giá 80 triệu đồng/m2. Đất mặt đường Thanh Niên – Cải Dịch có giá 70 triệu đồng/m2, lô mặt trong có giá 35 triệu đồng/m2; càng gần về phía dự án của Sun Group, giá đất càng lên, đạt giá cao nhất là 100 triệu đồng/m2.

Nhà đất riêng lẻ cũng lên vùn vụt. Đất trong ngõ nhỏ (ô tô không vào được) có giá 14 triệu đồng/m2, ở ngõ to hơn có giá 20 triệu đồng/m2. Đất ở gần dự án của Sun Group có giá 50 triệu đồng/m2. Đất gần đền Độc Cước giá 80 triệu đồng/m2. Đất trên đường Hồ Xuân Hương có giá 120 triệu đồng/m2. Đất tại khu Quảng trường biển có giá cao nhất, đạt 200 triệu đồng/m2.

Với giá nhà đất như vậy, kỳ vọng sinh lợi trong thời gian ngắn nhờ mua đi bán lại là không cao, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản đang vào giai đoạn tồi tệ nhất trong 10 năm trở lại đây. Nói một cách dễ hiểu thì ngay cả những thị trường lớn nhất nước là TP. HCM và Hà Nội mà giao dịch còn rất kém thì rất khó trông mong vào các thị trường tỉnh như Sầm Sơn (Thanh Hóa).

Tất nhiên, giới đầu tư bất động sản Sầm Sơn vẫn có quyền hy vọng vào những biến chuyển tích cực trong thời gian tới, nhất là khi mùa hè sang năm, lễ hội du lịch lại bắt đầu, mang hàng triệu lượt khách về đây và tiếp thêm sinh khí cho thị trường thành phố.