Thông tư 22/2023/TT-NHNN hỗ trợ hệ thống ngân hàng hoạt động ổn định

Ngày 29/12/2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã ban hành Thông tư số 22/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung Thông tư số 41/2016/TT-NHNN quy định tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài. Thông tư này sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024 với nhiều điểm đáng chú ý.

Giảm hệ số rủi ro cho nhiều khoản vay

Thông tư 22/2023/TT-NHNN quy định hệ số rủi ro tín dụng 160% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng chuyên biệt dưới hình thức cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp (trước đó, theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN thì xác định hệ số rủi ro là 200% chung với khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản).

Hệ số rủi ro tín dụng là 50% đối với khoản phải đòi là khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn theo quy định của Chính phủ về chính sách tín dụng phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn (trước đó, theo Thông tư số 41/2016/TT-NHNN chưa có quy định riêng trong việc xác định hệ số rủi ro đối với khoản cho vay cá nhân phục vụ phát triển nông nghiệp, nông thôn).

Hệ số rủi ro tín dụng cho vay thế chấp mua nhà ở xã hội sẽ được điều chỉnh hệ số rủi ro xuống tối đa là 50%. Tỷ lệ đảm bảo (LTV) cũng được điều chỉnh từ 100% trở lên và tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%. Hệ số rủi ro tối thiểu là 20%, tương ứng với tỷ lệ đảm bảo dưới 40% và tỷ lệ thu nhập dưới 35%.

Ngoài ra, bổ sung các tổ chức tài chính quốc tế làm bên thứ 3 bảo lãnh hợp pháp giảm thiểu rủi ro tín dụng.

Theo CTCK Agribank (Agriseco), nhóm ngân hàng quốc doanh sẽ được hưởng lợi nhờ chính sách của Chính phủ, thúc đẩy tiến độ xây nhà ở xã hội, xây nhà theo chương trình, dự án hỗ trợ. Đây được coi là một động lực tăng trưởng tín dụng mới cho nhóm ngân hàng này trong bối cảnh mặt bằng lãi suất giẩm thấp trong năm 2024.

Đồng quan điểm với Agriseco, CTCK MB (MBS) cũng cho rằng các ngân hàng quốc doanh sẽ được hưởng lợi từ quy định mới khi có thể nói, đây là biện pháp giúp hỗ trợ đà tăng trưởng tín dụng của nhóm ngân hàng này trong bối cảnh NIM sẽ giảm khá mạnh (trong điều kiện lãi suất đảo chiều, đà giảm lãi suất cho vay sẽ nhanh hơn lãi huy động do các ngân hàng quốc doanh vẫn đang tích cực giảm lãi vay hỗ trợ các doanh nghiệp vay vốn).

CTCK Vietcap (VCSC) đánh giá quy định mới khuyến khích các ngân hàng tập trung tài trợ cho lĩnh vực ưu tiên như nông nghiệp. Ngoài ra, những thay đổi về hệ số rủi ro tín dụng đối với nhà ở xã hội và bất động sản khu công nghiệp cũng phù hợp với chủ trương của Chính phủ nhằm giải quyết một phần nút thắt về nguồn vốn và hỗ trợ lĩnh vực bất động sản, từ đó hỗ trợ sự tăng trưởng bền vững lâu dài của nền kinh tế.

Mặt khác, SSI Research lưu ý, Thông tư 22/2023/TT-NHNN là một trong nhưng quy định mới trong năm nay mà có thể sẽ có một giai đoạn chuyển tiếp phù hợp để tránh tạo ra một cú “sốc” đối với hoạt động của ngân hàng.

Không “siết” cho vay mua nhà hình thành trong tương lai

Một số quan điểm trên thị trường cho rằng, Thông tư 22/2023/TT-NHNN đang gây khó khăn cho thị trường bất động sản, làm hạn chế quyền tiếp cận vốn của cá nhân tại ngân hàng khi quy định ngân hàng thương mại chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà ở đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.

Hay Thông tư 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại cho cá nhân vay để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được thế chấp bằng chính căn nhà đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, Thông tư 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung bởi Thông tư 22/2023/TT-NHNN) quy định về tỷ lệ an toàn vốn của ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (NHNNg), không phải là văn bản hướng dẫn nghiệp vụ cấp tín dụng của TCTD;

Thông tư 41/2016/TT-NHNN được xây dựng trên cơ sở tham khảo chuẩn mực vốn Basel II được ban hành bởi Ủy ban Basel.

Khoản 10 Điều 2 Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định: "Khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thanh từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo".

NHNN khẳng định, thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro từ 30%-120% phụ thuộc vào tỷ lệ LTV được tính bằng tỷ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỷ lệ LTV hệ số rủi ro 150%.

Theo quy định mới của NHNN, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10 Điều 2 Thông tư 41 và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9 Thông tư 41.

“Như vậy, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành”, NHNN khẳng định.

Trao đổi với Tạp chí Thị trường Tài chính Tiền tệ, Luật sư Trần Văn Nhiên, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh chỉ rõ, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN chỉ cho phép ngân hàng cho vay để mua nhà ở có sẵn, mà không được cho vay để mua nhà ở hình thành trong tương lai là nhận định chưa chính xác, chưa hiểu rõ bản chất nghiệp vụ cấp tín dụng tại ngân hàng thương mại, gây hoang mang dư luận và ảnh hưởng không tốt cho thị trường bất động sản, gây hiểu lầm về chính sách tín dụng của NHNN.

Thứ nhất, Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ đơn thuần sửa đổi và làm rõ hơn mục giải thích từ ngữ cho cụm từ “Khoản cho vay thế chấp nhà” đã được quy định tại Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước đó.

Thứ hai, mục đích sử dụng cụm từ “Khoản cho vay thế chấp nhà” trong phạm vi Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN là để ngân hàng xác định, tính toán hệ số rủi ro áp dụng cho khoản cho vay thế chấp nhà ở (nhà ở hiện hữu, đã bàn giao) theo LTV và DSC.

Thứ ba, Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN vẫn đang có quy định riêng về hệ số rủi ro đối với khoản tín dụng để cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai, khoản vay được bảo đảm bằng chính bất động sản/dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm.