Triển vọng vốn cho bất động sản và bài học từ Trung Quốc

Còn nhiều khó khăn

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản với nhiều điểm quan trọng.

Làm cách nào để các doanh nghiệp BĐS triển khai tiếp dự án trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh?

Theo đó, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng yêu cầu các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện thủ tục pháp lý, có khả năng trả nợ, đồng hành cùng người dân, doanh nghiệp vượt qua khó khăn.

Tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở...

Chia sẻ quan điểm của mình về vốn cho bất động sản, ông Phan Lê Thành Long - Chuyên gia tài chính cho biết, có một câu chuyện chúng ta có thể để ý là, đến cuối năm 2022, giá trị hàng tồn kho là quỹ đất và các dự án xây dựng dở dang lên đến hàng trăm nghìn tỷ đồng. Vậy làm cách nào để các doanh nghiệp triển khai tiếp trong khi không xoay xở được dòng tiền, đặc biệt, các doanh nghiệp bất động sản niêm yết có hàng tồn kho tăng rất mạnh.

Phần lớn, hàng tồn kho của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là ở dạng dự án trong giai đoạn đầu, nghĩa là giai đoạn giải phóng mặt bằng chưa đi vào triển khai xây dựng. Trong khi đó, các doanh nghiệp bất động sản huy động vốn rất lớn, nhất là vốn tín dụng trái phiếu và đi thâu tóm các quỹ đất.

Khi các dự án ở giai đoạn đầu có quỹ đất sạch, đủ đảm bảo thực hiện dự án nhà ở thương mại, bất động sản thương mại, kể cả các dự án bất động sản dịch vụ, nhưng cũng sẽ cần rất nhiều thời gian và gặp nhiều vấn đề về pháp lý để hoàn thành.

Chúng ta cần nhìn vào thực trạng như vậy để thấy, dự án mới muốn triển khai thì phải bố trí nguồn vốn mới, trong đó chỉ có hai nguồn là: Thứ nhất, nguồn vốn chủ - từ thị trường chứng khoán, nhưng với bối cảnh thị trường chứng khoán hiện nay sẽ là rất khó cho lĩnh vực bất động sản.

Thứ hai, là nguồn tín dụng chỉ giải ngân với các dự án đang triển khai dở dang để có thể hoàn thành.

“Với cấu trúc hàng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, phần lớn là các dự án giai đoạn đầu sẽ rất khó huy động tín dụng. Khi đã khó huy động ở cả vốn chủ và vốn tín dụng, thì để triển khai các dự án trong năm 2023 này sẽ còn vô cùng khó khăn với các doanh nghiệp, thậm chí kéo dài sang năm 2024 trước diễn biến đáo hạn trái phiếu cùng nhiều vấn đề khác.

Vì vậy, câu chuyện có tăng room tín dụng cho ngành bất động sản hay không đã được NHNN trả lời rất rõ tại Hội thảo mới đây, rằng NHNN không có room tín dụng cho từng ngành”, ông Long phân tích.

Cũng theo vị chuyên gia, năm 2022 room tín dụng không thiếu, đặc biệt vào quý 4/2022 NHNN có nới room cho một số ngân hàng, nhưng hạn mức tín dụng tổng thể không thay đổi. Do đó, không có room tín dụng cho ngành bất động sản mà chỉ có hạn mức tín dụng chung cho toàn nền kinh tế và năm 2023 cũng tương tự.

Đối với các doanh nghiệp bất động sản, sẽ quay trở lại câu chuyện các dự án có phục vụ cho nhu cầu thật hay không, có là dự án cần thêm thanh khoản để hoàn thành và đưa vào vận hành sử dụng hay không?

“NHNN đã nhấn mạnh “không siết chặt tín dụng vào bất động sản”, tuy nhiên chúng ta phải hiểu rằng, tín dụng dành cho ngành bất động sản vẫn có nhưng chỉ dành cho các dự án có khả năng hoàn thành, với những phân khúc nhà ở thật, còn những phân khúc cao cấp, thổi giá, mang tính đầu cơ lướt sóng thì các hệ số rủi ro vẫn được áp dụng. Trong giai đoạn này, với những người có vốn không sử dụng đòn bẩy, có nhu cầu đầu tư dài hạn, đầu tư vào giá trị thật, không lướt sóng đâu cơ thì bất động sản thời điểm này sẽ là cơ hội”, chuyên gia khuyến nghị.

Bài học từ Trung Quốc

Nhìn từ kinh nghiệm của Trung Quốc, quốc gia này đang soạn thảo một kế hoạch hành động toàn diện để hỗ trợ các nhà phát triển bất động sản gặp khó khăn với khoản tài trợ 450 tỷ Nhân dân tệ (67 tỷ USD), khi Bắc Kinh ưu tiên củng cố thị trường nhà ở như một trong những trụ cột chính của tăng trưởng kinh tế.

Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua

Theo Tân Hoa Xã, các cơ quan quản lý tài chính hàng đầu đã soạn thảo một gói gồm 21 nhiệm vụ chính, giúp giảm bớt tình trạng khủng hoảng thanh khoản trên thị trường bất động sản. Kế hoạch này nhằm tăng tốc độ cho vay 150 tỷ Nhân dân tệ trong các khoản vay đã công bố trước đó, tập trung vào việc giao nhà và thành lập quỹ đặc biệt trị giá 200 tỷ Nhân dân tệ để giao tài sản cho người dân. Nước này cũng sẽ triển khai kế hoạch hỗ trợ 100 tỷ Nhân dân tệ cho các khoản vay mua nhà cho thuê.

“Mục tiêu là hướng bảng cân đối của các nhà phát triển chất lượng tốt trở lại phạm vi an toàn và đưa ngành bất động sản chuyển sang một mô hình kinh doanh mới suôn sẻ hơn”, Tân Hoa xã cho biết.

Đáng chú ý, các cơ quan quản lý sẽ nới lỏng hạn chế vay mượn theo chính sách “ba lằn ranh đỏ” đối với 30 công ty bất động sản thí điểm, nhưng không nêu tên cụ thể. Tuy nhiên, kế hoạch cũng đề cập đến một số tiêu chí như, các nhà phát triển có quy mô tương đối lớn, các dự án nằm rải rác ở các khu vực khác nhau và tầm quan trọng mang tính hệ thống.

Chính sách “ba lằn ranh đỏ” được triển khai vào tháng 8/2021, hạn chế số tiền vay mới mà các nhà phát triển bất động sản có thể huy động mỗi năm bằng cách đặt giới hạn cho tỷ lệ nợ của họ. Đây được coi là động lực chính đẩy nhiều nhà phát triển Trung Quốc đến bờ vực phá sản. Theo JPMorgan, khoảng 50 nhà phát triển Trung Quốc đã vỡ nợ đối với khoản trái phiếu nước ngoài trị giá khoảng 100 tỷ USD trong hai năm qua.

Kế hoạch làm việc mới được đưa ra sau khi chính quyền trung ương can thiệp mạnh mẽ, để hỗ trợ các nhà phát triển đang gặp khó khăn trước nỗ lực ngăn chặn đà rơi tự do của thị trường vào tháng 11/2022, báo hiệu một sự thay đổi chính sách lớn để cứu lĩnh vực đang bị tổn thương nghiêm trọng. Cùng tháng, Bắc Kinh đã công bố gói thanh khoản mang tên “ba mũi tên” gồm: Tín dụng ngân hàng; Phát hành trái phiếu và Tài trợ vốn cổ phần.

Dù có các động thái quyết liệt, nhưng nhiều nhà phân tích tin rằng, bất chấp các biện pháp kích thích, không phải mọi nhà phát triển đều sống sót qua khủng hoảng. Một nhà phân tích bất động sản tại Trivium China nhận định, việc mở rộng hỗ trợ thông qua mũi tên thứ hai đã cho thấy rõ ràng, Bắc Kinh sẽ củng cố “vận may” của một số nhà phát triển mà họ coi là người chiến thắng và làm dịu quá trình giảm đòn bẩy của những người bị coi là thua cuộc. Điều đó có nghĩa là hỗ trợ phát hành trái phiếu sẽ được giới hạn cho những nhà phát triển khỏe mạnh, với hy vọng họ sẽ tiếp quản các dự án quá hạn từ những dự án đang gặp khó khăn.

Đầu tháng 1/2023, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc cho biết, nếu giá nhà mới xây giảm 3 tháng liên tiếp trong một năm, chính quyền địa phương có thể chọn duy trì, hoặc hạ thấp, thậm chí loại bỏ lãi suất tối thiểu đối với các khoản vay mua nhà lần đầu.

Thị trường bất động sản của Trung Quốc - một trong những lĩnh vực hỗ trợ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng đã bị xáo trộn bởi giá nhà sụt giảm, doanh số bán hàng yếu và cuộc khủng hoảng nợ làm tê liệt các nhà phát triển lớn.