Vì sao giá chung cư ở Hà Nội tăng 'đột biến'?

Chiều nay (24/4), Báo Xây dựng phối hợp cùng Công ty Cổ phần Bất động sản EximRS tổ chức chương trình Tọa đàm với chủ đề “Bất động sản dòng tiền Cash-Home: Phân khúc căn hộ dẫn dắt thị trường Hà Nội năm 2024”.

Các diễn giả trao đổi tại Tọa đàm.

Phát biểu khai mạc Tọa đàm, ông Nguyễn Sơn Tùng – Phó Tổng Biên tập Báo Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường, căn hộ chung cư tại Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong nhiều năm gần đây. Tính đến quý I/2024, giá chung cư mới đã đạt trung bình 59 triệu đồng/m2, tăng 21 quý liên tiếp.

Giá bán tại thị trường thứ cấp của chung cư Hà Nội quý I ghi nhận mức tăng giá theo năm cao nhất từ trước tới nay, tăng 17% so với cùng kỳ năm ngoái và đạt trung bình hơn 36 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, sau khi Luật Nhà ở điều chỉnh quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn hộ 50 năm tại thị trường Hà Nội bất ngờ được “săn đón” bởi mức giá thấp hơn, phù hợp nhu cầu khách hàng. Theo ghi nhận tại thị trường, hầu hết các căn hộ 50 năm đều có giá bán thấp hơn trên dưới 20% so với căn hộ sở hữu lâu dài cùng khu vực và phân khúc.

Giá chung cư Hà Nội chưa thể hạ nhiệt?

Lý giải cho sức nóng của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay qua những tác động của nền kinh tế vĩ mô, sự điều hành của Chính phủ khi ban hành các quy định pháp luật, những quy định dưới Luật và một phần của các Luật như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản chính thức được áp dụng năm 2024. Tất cả những hoạt động này đã tác động tích cực tới thị trường bất động sản, ngay trong quý IV/2023 thị trường đã khởi sắc hơn rất nhiều so với cuối năm 2022 và đầu năm 2023. Cuối quý I/2024 càng thấy thị trường khởi sắc hơn.

Ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam.

Ông Đính thông tin các giao dịch về giá đã tiếp tục tăng trưởng bình quân 5%, các sản phẩm có giá 3 tỷ đồng trở xuống được nhiều người săn đón. Sản phẩm được người dân quan tâm nhiều nhất là căn hộ và đất nền; giá và mức giao dịch ở khu vực đông dân cư và khu công nghiệp tăng mạnh khoảng 20%.

Phân khúc bất động sản thổ cư cũng nhộn nhịp hơn, giá giao dịch nhà ở khoảng 3-5 tỷ đồng được quan tâm nhiều, khách hàng tập trung nhiều. Phân khúc bất động sản công nghiệp cũng bắt đầu nhộn nhịp, tuy nhiên phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng chưa có sự tăng trưởng.

Thời gian qua, có 8.000 căn hộ được mở bán trong cả nước, riêng tại Hà Nội đã có 3.000 căn được giao bán. Chỉ số căn hộ tại thị trường Hà Nội tăng mạnh khoảng 48% so với quý I/2019, tại Thành phố Hồ Chí Minh tăng 21% so với năm 2019. Đây thực sự là sự khởi sắc, tăng trưởng sôi động hơn của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả, Bộ Tài chính lại cho rằng các chính sách tiền tệ tác động trực tiếp tới thị trường bất động sản.

TS. Vũ Đình Ánh – Chuyên gia tài chính, Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường giá cả (Bộ Tài chính).

Ông phân tích: Từ trước đến nay chúng ta thường sử dụng bất động sản chỉ để ở, như vậy sẽ không tạo ra dòng tiền. Hiện nay, kênh đầu tư được nhiều người lựa chọn là cho thuê bất động sản, đặc biệt cho người nước ngoài thuê với giá cao rồi đi thuê nơi khác để ở.

Thực tế trên thị trường bất động sản cho thấy, hiện nay nhiều người đã rút tiền tiết kiệm tại các ngân hàng đầu tư vào bất động sản, đợi nó lên giá và bán, bán trong thời gian ngắn gọi là đầu cơ, một số người để lâu để đầu tư. Dù đầu tư hay đầu cơ thì điều quan trọng nhất chúng ta quan tâm là tính thanh khoản.

Dạng thứ hai cần phát triển là sở hữu bất động sản và cho thuê. Phân khúc đi thuê và cho thuê lại, không quan tâm sự thanh khoản, mà tạo ra dòng tiền liên tục, và dòng tiền càng lớn càng tốt.

“Tôi cho rằng, Cash-home đã tồn tại và sẽ phát triển, tới đây không chỉ là phân khúc bất động sản văn phòng, phân khúc bất động sản công nghiệp, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng mà sẽ là phân khúc các căn hộ cho thuê”, TS. Vũ Đình Ánh nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group nhận định bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group.

“Chắc chắn chúng ta, những người làm bất động sản đều cảm thấy bức tranh bất động sản hiện nay đang tăng giá một cách đột biến, đặc biệt là phân khúc chung cư ở Hà Nội. Nguyên nhân về việc này, tôi cho rằng đây là sự điều chỉnh cần thiết khi thị trường bất động sản thời gian qua gặp nhiều khó khăn về nguồn cung, pháp lý, thị trường, sự đổ vỡ của hệ thống tài chính đã làm cho các nhà đầu tư có sự khủng hoàng thừa về tiền.

Khi lãi suất giảm, việc đầu tư, khai thác vào bất động sản đã tạo ra một dòng tiền dương. Từ đó tiền cho thuê bất động sản có thể bù đắp cho tiền lãi đi vay ngân hàng. Thực tế hiện nay, nhiều người sẵn sàng mua chung cư để cho thuê, rồi lấy tiền cho thuê để đi thuê một căn villas khác cùng khu vực để ở. Điều đó cho thấy hiện nay bất động sản chung cư đang tạo ra một dòng tiền rất tốt”, ông Hưng nói.

Theo Phó Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Cen Group, bất động sản đóng vai trò là một loại hàng hóa tiêu dùng. Vai trò thứ hai đó là tư liệu sản xuất đặc biệt (như đất nông nghiệp, đất công nghiệp, đất hạ tầng…). Vai trò thứ 3 là một kênh đầu tư (theo thống kê ở Singapore trên 70% bất động sản tạo ra dòng tiền, nhưng ở nước ta chỉ có 15%). Cuối cùng, tài sản bất động sản đóng vai trò là một phương tiện tích lũy tài sản.

“Hiện nay, thị trường không có nhiều sản phẩm thay thế được căn hộ chung cư. Có những sản phẩm có dòng tiền, có giá trị nhưng lại bế tắc thanh khoản; hay có những sản phẩm có đầy đủ pháp lý nhưng không có giá trị dòng tiền. Giá chung cư tăng tới thời điểm này đã tương đối cân bằng so với cung cầu và chắc chắn sẽ có những điều chỉnh, nhưng nếu nói về kỳ vọng giảm giá thì tôi nghĩ là không”, ông Hưng khẳng định.

Tại tọa đàm, các chuyên gia đều cho rằng thị trường hiện nay rất nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn, nhưng cũng nhiều sự bất cập, bởi vậy họ mong muốn Bộ Xây dựng, các Hiệp hội cũng như các cơ quan liên quan nên đưa ra mức giá cụ thể để tạo thuận lợi cho việc quản lý vận hành chung cư trong thời gian tới.