Vì sao thị trường bất động sản vẫn ‘nguội lạnh’?

Giao dịch giảm sâu, thị trường “đứng hình”

Bước sang quý I/2025, thị trường bất động sản vẫn chưa thoát khỏi chu kỳ trầm lắng kéo dài suốt từ giữa năm 2022 đến nay. Theo báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam trong quý I/2025 do Knight Frank (một công ty bất động sản hàng đầu thế giới có trụ sở tại Anh, chi nhánh tại Việt Nam) công bố, thị trường căn hộ Hà Nội trong 3 tháng đầu năm dù mức hấp thụ và có dấu hiệu chững lại, nhưng giá bán vẫn tiếp tục nhích lên do nguồn cung mới tại các đô thị tác động.

Theo đó, thị trường quý I/2025 Hà Nội ghi nhận nguồn cung căn hộ mới đạt hơn 3.100 căn (tăng 60% theo quý và 27% theo năm). Tổng nguồn cung sơ cấp trên thị trường đạt gần 4.700 căn, bao gồm 3.100 căn hộ mới và 1.600 căn hộ từ hàng tồn kho.

Đáng chú ý, khu vực phía Đông và phía Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung, chiếm 83% tổng số căn hộ chào bán. Trong đó, 88% nguồn cung thuộc phân khúc trung - cao cấp, 12% còn lại thuộc phân khúc bình dân và hạng sang.

Thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm 2025 vẫn khá trầm lắng. Ảnh minh hoạ

Dù lượng hàng ra nhiều nhưng mức hấp thụ trên thị trường có dấu hiệu chững lại. Tổng lượng căn hộ bán ra trong quý I/2025 chỉ đạt 2.652 căn (giảm 71% theo quý và 37% theo năm). Tỷ lệ hấp thụ đạt 56%, thấp hơn so với các quý trước, cho thấy sự cạnh tranh mạnh từ thị trường thứ cấp và các sản phẩm có giá phù hợp hơn.

Trái ngược với tỷ lệ hấp thụ, giá bán trên thị trường vẫn ghi nhận xu hướng tăng trưởng. Trong quý I/2025, giá bán trung bình căn hộ tại Hà Nội đạt 78 triệu đồng/m² (tăng 6% so với quý trước và 38% so với cùng kỳ năm trước).

Một số thị trường từng là “điểm sáng” như Bình Dương, Đồng Nai, Quảng Ninh, Bắc Giang… nay cũng rơi vào trạng thái “đóng băng cục bộ”, khi sản phẩm không hấp dẫn, giá vẫn cao trong khi tâm lý nhà đầu tư dè chừng.

Ngay cả phân khúc căn hộ trung cấp tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh vốn có nhu cầu thực cao cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chỉ khoảng 25-30%.

Hàng loạt trở ngại cần giải quyết

Trao đổi với phóng viên Báo Công Thương, TS Nguyễn Trí Hiếu - Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Phát triển thị trường tài chính và Bất động sản Toàn Cầu - cho rằng, thị trường bất động sản trong quý I/2025 cũng đã có những dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách tổng quan, thị trường bất động sản vẫn còn khá “nguội lạnh”, chưa đáp ứng kỳ vọng của người dân, nhà đầu tư.

Về thực trạng thị trường bất động sản 3 tháng đầu năm ảm đạm, theo TS Nguyễn Trí Hiếu, nguyên nhân nằm ở chỗ hiện nay chính sách tín dụng vẫn còn khá chặt chẽ.

Dù mặt bằng lãi suất có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều ngân hàng vẫn ưu tiên tín dụng sản xuất kinh doanh, siết chặt dòng vốn vào bất động sản. Thêm vào đó, các ưu đãi chỉ kéo dài trong thời gian ngắn cũng khiến nhiều người mua nản chí.

“Hiện nay, hàng loạt ngân hàng thương mại đã tung gói vay mua nhà lãi suất thấp dành cho người trẻ, kéo dài đến 50 năm nhằm hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình, trung bình thấp tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, lãi suất ưu đãi chỉ duy trì trong thời gian ngắn (3 - 6 tháng), sau đó thả nổi lên 11 - 14%/năm, khiến áp lực tài chính tăng mạnh và nhiều người có nguy cơ rơi vào vòng xoáy nợ nần. Việc này cũng khiến lực mua trên thị trường giảm sút”, TS Nguyễn Trí Hiếu cho hay.

Cũng theo TS Nguyễn Trí Hiếu, số lượng các giao dịch bất động sản thời gian qua có sự giảm sút có phần do giá nhà cao tại Hà Nội, Đà Nẵng, TP. Hồ Chí Minh khiến việc sở hữu căn hộ vẫn là bài toán nan giải.

TS Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, thị trường bất động sản đang phải đối mặt với hàng loạt thách thức về nguồn vốn, pháp lý và mức giá cao. Ảnh: Nhân vật cung cấp

TS Nguyễn Trí Hiếu lấy dẫn chứng, một chung cư hạng trung hiện nay có giá dao động từ 50 - 70 triệu đồng/m². Các dự án giá dưới 50 triệu gần như biến mất khỏi thị trường. Để đảm bảo khả năng trả nợ, người trẻ cần thu nhập từ 70-90 triệu/tháng, trong khi thực tế, phần lớn chỉ đạt 15 - 25 triệu/tháng.

Thêm vào đó, vấn đề pháp lý của dự án vẫn là nút thắt lớn gây cản trở sự phát triển của thị trường bất động sản. Hiện có hàng nghìn dự án trên cả nước đang trong tình trạng “treo” do chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý, nhất là các thủ tục liên quan đến phê duyệt quy hoạch, giao đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…

Đặc biệt, sau nhiều vụ “bong bóng” và những hệ lụy từ việc đầu cơ đẩy giá trong giai đoạn 2019 - 2021, tâm lý nhà đầu tư hiện vẫn rất thận trọng. Nhiều người không dám xuống tiền, vì sợ mua phải dự án pháp lý không rõ ràng.

"Thị trường bất động sản quý I/2025 đang tiếp tục có những khó khăn. Để thị trường phát triển mạnh hơn trong thời gian tới, vẫn cần có những hành động mạnh mẽ hơn từ phía Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan. Trong đó, cần chú tâm tới việc đẩy nhanh cấp phép, tháo gỡ pháp lý dự án, hạ lãi suất cho vay thực chất, tiếp cận được người mua ở thực, tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ và triển khai chính sách tín dụng hiệu quả và nhanh chóng", TS Nguyễn Trí Hiếu kết luận.