8% tín dụng bị mắc kẹt ở bất động sản, buộc ngân hàng tăng lãi suất

Theo báo cáo cập nhật ngành ngân hàng, Trung tâm Phân tích và Tư vấn đầu tư Chứng khoán SSI (SSI Reseach) cho biết, tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản đã khiến khoảng 7-8% tổng tín dụng bị mắc kẹt, đặc biệt trong khi bối cảnh hạn mức tăng trưởng tín dụng tương đối hạn chế. Điều này dẫn đến dư địa để các ngân hàng giải ngân cho các lĩnh vực phi bất động sản không còn dư dả. Một phần tiền mặt bị đóng băng hoặc quay vòng chậm đã ảnh hưởng đến tình trạng thanh khoản chung của các ngân hàng.

Rủi ro tín dụng liên quan trái phiếu bất động sản

Thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp có những dấu hiệu xấu đi trong thời gian gần đây với khối lượng và giá trị giao dịch đều ở mức thấp. Rào cản từ huy động vốn và lãi suất cao đang khiến các chủ đầu tư bất động sản gặp vấn đề về thanh khoản.

Trái phiếu doanh nghiệp, vốn là nguồn tài trợ quan trọng cho các chủ đầu tư bất động sản trong giai đoạn 2018-2021, đang gặp nhiều khó khăn. Đây dự kiến là trở ngại lớn nhất trong hai năm tới đối với cả thị trường bất động sản và lĩnh vực ngân hàng.

Nhóm phân tích bắt đầu chứng kiến các công ty gặp khó khăn trong việc huy động vốn (và tái cơ cấu nợ), thậm chí yêu cầu hoãn thanh toán gốc. Điều này có thể sẽ làm gia tăng rủi ro liên quan đến khả năng trả nợ của những công ty này.

Tổng số trái phiếu đang lưu hành (loại trừ nhóm trái phiếu ngân hàng) là khoảng 945.000 tỷ đồng, trong đó 27% sẽ đáo hạn vào giai đoạn 2023-2024 và 12% sẽ đáo hạn vào năm 2025. Gần một phần ba số trái phiếu này nằm trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng.

Con số này vẫn chưa bao gồm những trái phiếu đã được phân phối cho các nhà đầu tư cá nhân nhưng có bảo lãnh thanh toán, cũng như những trái phiếu hiện không có trên bảng cân đối kế toán của ngân hàng. Dẫu vậy, ngân hàng vẫn sẽ chịu rủi ro tín dụng liên quan đối với những trái phiếu theo hợp đồng repo.

Nhiều chủ đầu tư bất động sản đang phải đối mặt nhiều thách thức như lượng hàng tồn kho tăng lên, doanh số bán hàng giảm và áp lực đáng kể về dòng tiền ngắn hạn khi một số trái phiếu sắp đến ngày đáo hạn, đặc biệt là trong giai đoạn tháng 12/2022-3/2023.

Tình trạng trì trệ của thị trường bất động sản đã khiến khoảng 7-8% tổng tín dụng bị mắc kẹt

Lãi suất cho vay mua nhà đã tăng lên (phổ biến ở mức 13~15%) cũng gây ra sự do dự của những người mua nhà tiềm năng mặc dù một số chủ đầu tư bất động sản đã giảm giá 30~40% cho những người mua nhà có sẵn tiền mặt.

Về phía bên mua, SSI Research quan sát thấy một phần các giao dịch mua nhà là với mục đích đầu cơ hơn là mục đích sở hữu để ở trong 2 năm qua. Các nhà đầu tư này đều vay vốn ngân hàng vì lịch trả nợ hấp dẫn và nhiều ưu đãi.

Khi hết thời gian ưu đãi và lãi suất tăng lên, người sở hữu bất động sản khả năng cao sẽ bán lại bất động sản đó để trả nợ vay. Do làn sóng giảm giá có thể còn tiếp tục đến cuối năm, mức giảm có thể từ 10-20% hoặc cao hơn.

Tổng dư nợ toàn bộ các khoản cho vay mua nhà tại các ngân hàng ở mức khoảng 1,3 triệu tỷ đồng. Do đó, SSI Research đánh giá các ngân hàng sẽ phải đối mặt với vấn đề chất lượng tài sản trong thời gian tới.

Trong kịch bản cơ sở, SSI Research giả định các ngân hàng sẽ gia hạn/cho phép cơ cấu lại các khoản vay/trái phiếu được phát hành bởi các chủ đầu tư bất động sản lớn và duy trì phân loại khoản vay hiện tại của những chủ đầu tư này cho đến năm 2023.

Các khoản vay bị chuyển sang nhóm nợ cao hơn sẽ bao gồm các khoản vay của các chủ đầu tư bất động sản quy mô nhỏ hơn và chưa niêm yết trên thị trường.

Khó tránh việc tăng lãi suất

Công ty chứng khoán cho rằng, các tỷ lệ thanh khoản sẽ được ngân hàng củng cố trong ngắn hạn, với việc tăng cường huy động vốn và phân bổ cho các tài sản có tính thanh khoản cao… Trở ngại lớn nhất đối với quá trình này đến từ thị trường bất động sản và trái phiếu doanh nghiệp.

"Hiện thanh khoản bị mắc kẹt ở cả các khoản cho vay nhóm bất động sản, các khoản đầu tư trái phiếu doanh nghiệp và các khoản phải thu. Để thu hút thêm nguồn vốn từ tiền gửi của khách hàng, việc tiếp tục tăng thêm lãi suất dường như là khó tránh khỏi" - các chuyên gia SSI Research dự báo.

SSI Research dự báo Ngân hàng Nhà nước sẽ phải có thêm một đợt tăng lãi suất nữa

Tác động từ việc tăng lãi suất cho vay và sự suy yếu của ngành bất động sản theo nhóm phân tích vẫn chưa được phản ánh trong kết quả kinh doanh quý III của khối ngân hàng.

Tình hình tài chính của các công ty niêm yết (không bao gồm các chủ đầu tư bất động sản và các hãng hàng không) cũng xấu đi kể từ quý I đến nay. Thực trạng này có thể sẽ dần được phản ánh vào chất lượng tín dụng, đặc biệt với diễn biến của lãi suất cho vay.

Trên thị trường 1, chênh lệch giữa số dư huy động vốn và dư nợ đã chuyển sang trạng thái âm kể từ tháng 7 khi tăng trưởng tín dụng (11,4% so với đầu năm) vượt xa đáng kể so với tăng trưởng tiền gửi (4,8% so với đầu năm).

Điều này diễn ra ngay cả trong bối cảnh các ngân hàng tăng mạnh lãi suất tiền gửi ở mức 300-400 điểm phần trăm so với đầu năm. Hiện mức lãi suất huy động phổ biến của kỳ hạn 6 tháng và 12 tháng lần lượt dao động trong khoảng 8-9% và 10-10,5% tại các ngân hàng thương mại cổ phần.

Hiện tượng này do vòng quay tiền mặt tại khách hàng doanh nghiệp giảm đi đáng kể cùng với những thách thức trong việc huy động vốn/vay vốn. Đồng thời VND mất giá (giảm 8,6% so với đầu năm so với USD) cũng khiến việc nắm giữ USD và các tài sản khác trở nên hấp dẫn hơn.

Với việc áp lực tỷ giá vẫn còn, nhóm phân tích dự báo Ngân hàng Nhà nước sẽ phải có thêm một đợt tăng lãi suất nữa nhằm duy trì môi trường tỷ giá ổn định. Mặt bằng lãi suất theo đó sẽ điều chỉnh theo trong 3-6 tháng sau đó.