Các yếu tố khiến thị trường bất động sản chưa phục hồi đến giữa năm 2024

Thị trường bất động sản tại Việt Nam trải qua một năm đầy sóng gió, nhưng các chuyên gia tin tưởng rằng giai đoạn khó khăn nhất của thị trường hiện đã qua.

Chỉ ra các yếu tố góp phần thúc đẩy thị trường phục hồi, ông Michael Kokalari, CFA, Giám đốc phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường của VinaCapital- cho biết: Lãi suất vay thế chấp đạt đỉnh lên đến 16% tại một số ngân hàng vào đầu năm 2023, nhưng sau đó lại giảm đáng kể. Lãi suất thế chấp hiện tương đương với mức trước đợt tăng mạnh lãi suất của Chính phủ vào năm ngoái.

Sự sụt giảm lãi suất vay thế chấp đã giúp thúc đẩy giao dịch tại một số sự kiện mở bán nổi bật gần đây, từ đó thu hút sự chú ý đáng kể và cải thiện tâm lý của các nhà đầu tư.

Thị trường bất động sản đã qua giai đoạn đáy?

“Khoảng 80% số căn hộ của Khang Điền House (KDH) mở bán tại dự án phân khúc tầm trung “Privia” đã được mua ngay trong sự kiện mở bán. Ngoài ra, 80% số căn hộ của dự án Glory Heights của Vinhomes (VHM) đã được bán, và 80% dự án Akari của Nam Long (NLG) cũng được bán nhanh chóng. Lưu ý các dự án này đều nằm ở các quận ngoại vi của TP. Hồ Chí Minh (quận 9 và quận Bình Tân). Theo quan sát, hoạt động giao dịch ở khu vực ngoại thành (xa trung tâm thành phố hơn) vẫn còn suy yếu”- ông Michael Kokalari nói.

Một yếu tố khác, theo ông Michael Kokalari, sự tăng trưởng nhẹ trong mức tín dụng dành cho các chủ đầu tư bất động sản gần đây sẽ giúp họ tăng cường hoạt động phát triển. Số liệu tăng trưởng tín dụng mới nhất của Việt Nam cho thấy, nhu cầu vay mua nhà còn yếu, nhưng điều này có thể thay đổi khi lãi suất thế chấp giảm trong những tháng gần đây.

“Hai chỉ báo sớm cho thấy, giai đoạn khó khăn nhất nhất đã qua là khối lượng giao dịch đất nền, phân khúc có tính đầu cơ cao nhất trên thị trường, đã tăng đáng kể trong thời gian gần đây và một số bất động sản cao cấp ở trung tâm TP. Hồ Chí Minh /Hà Nội được cho là đã tăng giá mạnh đối với những căn đã có giấy tờ sở hữu/quyền sở hữu rõ ràng. Giá bất động sản ở trung tâm thành phố hiện ở mức cao, vì vậy việc tăng giá gần đây phần lớn do các nhà đầu tư giàu có rút tiền ra khỏi ngân hàng (khi lãi suất huy động giảm) và mua bất động sản”- ông Michael Kokalari chỉ ra.

Bên cạnh yếu tố tích cực, theo vị chuyên gia của VinaCapital, giá căn hộ mới chào bán tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội không thay đổi so với cùng kỳ năm trước. Để bán căn hộ, các chủ đầu tư bất động sản hiện đang cung cấp gói hỗ trợ vay thế chấp cho người mua (gia hạn thời gian ân hạn…) và các ưu đãi khác. Đây là một trong những ví dụ cho thấy, trở ngại chính đối với phát triển bất động sản ở Việt Nam vẫn là các vấn đề pháp lý và quy định. “Mặc dù gần đây đã có một số bước tiến để giải quyết các vấn đề đó, VinaCapital không cho rằng sẽ có cải thiện thực sự cho đến năm 2024. Vì vậy, mặc dù đã có những dấu hiệu tốt trên thị trường bất động sản của Việt Nam, nhưng sự phục hồi hoàn toàn vẫn chưa bắt đầu”- ông Michael Kokalari nhận định.

Trên thực tế, để gỡ vướng cho bất động sản, đầu tháng trước, Chính phủ đã tổ chức nhiều cuộc họp cấp cao với các nhà phát triển bất động sản lớn của Việt Nam. Các bên đã xác định những vấn đề pháp lý là nguồn gốc của hầu hết các khó khăn hiện tại của ngành và cho rằng các quy định pháp lý thiếu nhất quán hiện là vấn đề lớn.

Hai tuần sau đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính chỉ đạo thành lập một nhóm chuyên trách của Chính phủ để giải quyết những vấn đề đó. Và vào cuối tháng 11, luật mới đã được ban hành để làm rõ một số vấn đề cụ thể như các lựa chọn chính xác mà các nhà phát triển bất động sản có để thực hiện nghĩa vụ của họ trong việc xây dựng nhà ở xã hội, và bao nhiêu tiền cọc được phép thu từ người mua nhà trước khi dự án xây dựng bắt đầu.

Từ những nhận định trên, chuyên gia VinaCapital hy vọng Chính phủ sẽ thực hiện các biện pháp cần thiết để tháo gỡ các nút thắt pháp lý và quy định hiện cản trở hoạt động phát triển bất động sản ở Việt Nam. Điều này cũng hướng tới việc củng cố niềm tin của thị trường, đồng thời sẽ giúp hỗ trợ giá cổ phiếu vào năm tới.