Giải pháp để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh

Ngày 13/11/2023, tại Hà Nội, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức Hội nghị tín dụng đối với bất động sản (BĐS) và phát triển nhà ở xã hội. Hội nghị do Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị, Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh đồng chủ trì. Tham dự Hội nghị có đại diện Văn phòng Chính phủ, Bộ Công an, Bộ Tài chính, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp; các vụ, cục, đơn vị thuộc NHNN, NHNN chi nhánh các tỉnh, thành phố; các ngân hàng thương mại (NHTM); các hiệp hội BĐS và doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS.

Hội nghị nhằm triển khai tích cực Công điện số 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, rà soát, đánh giá cụ thể tình hình thị trường BĐS và tín dụng BĐS, trao đổi thống nhất các biện pháp tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, dự án BĐS và khó khăn, vướng mắc của các NHTM trong hoạt động tín dụng BĐS.
 

 

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng phát biểu tại Hội nghị

 
Thị trường BĐS hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển

Phát biểu khai mạc Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, trong hơn 10 tháng qua, kinh tế thế giới vẫn tiếp tục biến động phức tạp, khó lường, hết khó khăn này đến khó khăn khác. Đó là sự đổ vỡ của một số ngân hàng ở Mỹ và châu Âu; lãi suất của nhiều nước duy trì ở mức cao và kéo dài; tăng trưởng kinh tế của nhiều nước thấp… Tuy vậy, ở trong nước, dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, kinh tế vĩ mô ổn định, lạm phát được giữ ở mức thấp, tăng trưởng có sự phục hồi và tăng qua các quý, tính chung 9 tháng, GDP tăng 4,24% nhưng vẫn thấp so với mục tiêu đề ra từ đầu năm. Đây là vấn đề mà Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ rất quan tâm. Các bộ, ngành trong đó có Bộ Xây dựng và NHNN đã tích cực triển khai nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, người dân, đóng góp vào ổn định kinh tế vĩ mô, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Đối với thị trường BĐS, thị trường này có mối quan hệ với nhiều ngành kinh tế khác, Thống đốc cho rằng, nếu thị trường BĐS hoạt động an toàn, bền vững sẽ tạo động lực cho các ngành kinh tế khác phát triển. Chính vì vậy, trong thời gian qua, khi thị trường này gặp khó khăn, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã quyết liệt các biện pháp, thành lập tổ xử lí, tháo gỡ khó khăn và đã có chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, thị trường BĐS vẫn còn nhiều khó khăn.

 

Toàn cảnh Hội nghị
 

Với quan điểm ưu tiên cho tăng trưởng kinh tế, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều Công điện, Chỉ thị yêu cầu các bộ, ngành triển khai nhiều giải pháp tháo gỡ khó khăn cho các lĩnh vực, trong đó có thị trường BĐS.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ ban hành Công điện số 993/CĐ-TTg ngày 24/10/2023 rà soát đánh giá cụ thể tình hình thị trường BĐS và tín dụng BĐS, trao đổi và thống nhất các biện pháp tích cực tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp, dự án BĐS và khó khăn, vướng mắc của các NHTM trong hoạt động tín dụng BĐS. Ngay khi có Công điện này, NHNN đã chỉ đạo các đơn vị chức năng rà soát, tổng hợp số liệu, phối hợp với các đơn vị của Bộ Xây dựng thống nhất triển khai Hội nghị Triển khai Công điện 993/CĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ.

Tại Hội nghị, Thống đốc NHNN mong muốn các ý kiến sẽ tập trung đánh giá tình hình thị trường BĐS, các giải pháp đã triển khai, điểm nghẽn được tháo gỡ đồng thời đề ra các giải pháp trong thời gian tới. Cùng với đó, cũng đánh giá về tình hình cấp tín dụng trong lĩnh vực BĐS, đồng thời tìm ra giải pháp để phát triển thị trường BĐS lành mạnh theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Ngoài ra, tại Hội nghị, các đại biểu cũng thảo luận về những khó khăn, vướng mắc, đề xuất giải pháp để triển khai tốt gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho nhà ở xã hội.

NHNN khuyến khích các tổ chức tín dụng (TCTD) tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân

Báo cáo về tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, tại Hội nghị, bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết: Thị trường BĐS có vai trò hết sức quan trọng, gắn kết chặt chẽ với sự phát triển của nhiều ngành, lĩnh vực. Đối với ngành Ngân hàng, những diễn biến trên thị trường BĐS cũng như những khó khăn của doanh nghiệp BĐS có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường BĐS, tín dụng BĐS để có các giải pháp vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng, vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường BĐS.

 

 

Bà Hà Thu Giang, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế, NHNN phát biểu tại Hội nghị

       
Ngay từ đầu năm 2023, ngành Ngân hàng đã quyết liệt thực hiện các giải pháp góp phần tháo gỡ khó khăn, nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho khách hàng như: Đảm bảo thanh khoản và mở rộng hạn mức tín dụng ngay từ đầu năm; điều chỉnh giảm liên tục 04 lần các mức lãi suất điều hành của NHNN; chỉ đạo các TCTD tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất, kinh doanh; ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ (Thông tư số 02/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 của Thống đốc NHNN Quy định về việc TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn); tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu (Thông tư số 03/2023/TT-NHNN ngày 23/4/2023 của Thống đốc NHNN quy định ngưng hiệu lực thi hành khoản 11 Điều 4 Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 của Thống đốc NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp); điều hành tín dụng đáp ứng đủ và kịp thời nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, phục vụ nhu cầu đời sống, tiêu dùng chính đáng của người dân, doanh nghiệp. Chỉ đạo TCTD đa dạng sản phẩm, dịch vụ, đơn giản hóa, niêm yết công khai, minh bạch các thủ tục, quy trình vay vốn; đẩy mạnh triển khai các chương trình tín dụng tiêu dùng, triển khai Chương trình kết nối ngân hàng - doanh nghiệp tại 63 tỉnh, thành phố trên cả nước (đến cuối quý III/2023 đã có khoảng 460 buổi gặp gỡ, đối thoại giữa ngân hàng và doanh nghiệp được tổ chức trên toàn quốc. Thông qua Chương trình, các TCTD đã cho vay mới với dư nợ đạt khoảng hơn 1,6 triệu tỉ đồng cho gần 184 nghìn doanh nghiệp và một số khách hàng khác; thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ (gia hạn nợ, điều chỉnh kì hạn trả nợ) đối với hơn 1.200 doanh nghiệp và một số khách hàng khác với dư nợ khoảng  8,2 nghìn tỉ đồng và thực hiện các hình thức hỗ trợ khác (điều chỉnh giảm lãi suất, giảm phí...) với dư nợ khoảng 154 nghìn tỉ đồng; các hội nghị tín dụng chuyên đề (lĩnh vực BĐS, doanh nghiệp nhỏ và vừa, hợp tác xã, nông sản xuất khẩu chủ lực…), các hội nghị tín dụng vùng nhằm kịp thời tháo gỡ các khó khăn, vướng mắc trong tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng... Kết quả đến ngày 31/10/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỉ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022.
 

Đối với lĩnh vực BĐS, NHNN khuyến khích các TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Đến ngày 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt 2,74 triệu tỉ đồng, tăng 6,04% so với ngày 31/12/2022, chiếm tỉ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỉ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS. Tuy nhiên, trong 9 tháng đầu năm 2023, tín dụng kinh doanh BĐS lại có sự tăng trưởng cao hơn tỉ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kì năm trước. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành Ngân hàng và các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay theo các chương trình của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ về nhà ở. Tính đến thời điểm kết thúc giải ngân tái cấp vốn, doanh số giải ngân của Chương trình là 29.679 tỉ đồng cho hơn 53.000 cá nhân, hộ gia đình. Đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay của Chương trình là 6.276 tỉ đồng; Ngân hàng Chính sách xã hội cũng triển khai 05 chương trình cho vay liên quan tới BĐS với tổng dư nợ 27.005 tỉ đồng, chiếm 8,71% trên tổng dư nợ các chương trình cho vay của Ngân hàng Chính sách xã hội với trên 240 nghìn khách hàng đang vay vốn; Chương trình 120.000 tỉ đồng, đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình của 23 Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố, NHTM cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã kí hợp đồng tín dụng tài trợ cho 03 dự án với số tiền giải ngân đến nay là 105 tỉ đồng.

Các giải pháp nhằm góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh

Phát biểu tại Hội nghị, đại diện các doanh nghiệp BĐS, các hiệp hội cho rằng: Hiện nay, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lí liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế; nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc đang có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của doanh nghiệp còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà; các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn (thị trường trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán) đang tồn tại một số vấn đề và chưa phát triển tương xứng với vai trò cung ứng vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế; mặt bằng giá nhà ở cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập của nhiều người dân... Từ đó, các đại biểu kiến nghị: Thứ nhất, đề nghị các ngân hàng xem xét có thể giảm lãi suất cho vay; thứ hai, tăng thêm hạn mức tín dụng của các NHTM; thứ ba, nới lỏng các điều kiện để tiếp cận tín dụng như tài sản bảo đảm, tài sản thế chấp...; thứ tư, thời hạn xét duyệt hồ sơ vay vốn cần nhanh hơn...

Phát biểu tại Hội nghị cũng như trả lời những câu hỏi, khó khăn, vướng mắc, đề nghị của các doanh nghiệp BĐS, các hiệp hội, đại diện các NHTM cho rằng, việc cân đối và xác định cho vay BĐS là một trong những lĩnh vực quan trọng. Đặc biệt, chú trọng đối với BĐS tiêu dùng; ưu tiên tập trung đối với nhà ở xã hội dành cho các đối tượng có thu nhập thấp, cho vay khu công nghiệp, khu chế xuất theo đúng định hướng của Chính phủ, NHNN; thận trọng/thắt chặt đối với BĐS du lịch, nghỉ dưỡng, các loại hình Condotel. Trong thời gian qua, các NHTM đã áp dụng đồng bộ các giải pháp hỗ trợ khách hàng BĐS như: Cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ nhằm hỗ trợ khách hàng gặp khó khăn, tuân thủ theo Thông tư 02/2023/TT-NHNN; giãn tiến độ trả nợ; xem xét điều chỉnh lãi suất ở mức hợp lí tương ứng với chi phí vốn; phối hợp với chủ đầu tư/công ty BĐS để xây dựng các chính sách phù hợp, hỗ trợ người mua nhà nhằm phân tán rủi ro; cùng giải quyết tranh chấp, khiếu kiện của người mua nhà…

Trong thời gian tới, các ngân hàng cam kết sẽ tiếp tục triển khai quyết liệt, mạnh mẽ, có kết quả các giải pháp đồng hành, hỗ trợ doanh nghiệp, đó là:

- Tiếp tục tạo điều kiện thuận lợi trong việc tiếp cận vốn tín dụng lĩnh vực BĐS đối với cả khách hàng doanh nghiệp và người dân để phục vụ các nhu cầu tín dụng thực chất, chính đáng, các dự án/phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lí, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, đặc biệt là với các phân khúc BĐS có tiềm năng/triển vọng phát triển, phù hợp với định hướng của Chính phủ và NHNN như BĐS khu công nghiệp, BĐS nhà ở tại đô thị, nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội.

- Tích cực tham gia các gói hỗ trợ phục hồi phát triển kinh tế - xã hội của Chính phủ, NHNN, bao gồm các gói phát triển kết cấu hạ tầng, gói vay ưu đãi và chương trình hỗ trợ lãi vay, đặc biệt với phân khúc nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp…

- Cam kết tiếp tục đồng hành cùng các doanh nghiệp BĐS nhằm góp phần tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường BĐS, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội.

Để góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, nhiều ý kiến tại Hội nghị cho rằng, cần thực hiện các giải pháp tổng thể với sự phối hợp của nhiều bộ, ngành, địa phương nhằm tiếp tục xử lí, giải quyết các vướng mắc về thủ tục pháp lí với lĩnh vực BĐS; phát triển thị trường vốn trung, dài hạn; đồng thời, tiếp tục thực hiện các nhiệm vụ được giao tại các văn bản, nghị quyết của Chính phủ.

Phát biểu kết luận Hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết: Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã có nhiều chỉ đạo để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững để góp phần phát triển kinh tế - xã hội. Cùng với đó, các bộ, ngành, địa phương cũng tích cực có nhiều giải pháp để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Nhờ đó, thị trường BĐS đã có nhiều khởi sắc hơn và thoát khỏi thời điểm khó khăn nhất và đang dần hồi phục. Các khó khăn, vướng mắc đã và đang dần được tháo gỡ. Tuy nhiên, như các ý kiến tại Hội nghị thì khó khăn nhất là về mặt pháp lí, giao đất, xác định giá đất và về vốn... Thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua, NHNN cũng đã thực hiện rất nhiều các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp và người dân như giảm lãi suất, thực hiện cơ cấu lại thời hạn trả nợ, giữ nguyên nhóm nợ, thực hiện linh hoạt nguồn vốn tín dụng, sửa đổi, ban hành một số văn bản, chính sách để tạo thuận lợi cho doanh nghiệp...

Hiện nay, cung - cầu của lĩnh vực BĐS đang mất cân đối lớn. Nguồn cung chủ yếu là phân khúc trung và cao cấp, còn phân khúc giá rẻ rất hạn chế. Cho nên muốn thị trường BĐS phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững thì đòi hỏi phải có chính sách tăng cung cho nhà ở xã hội.

“Chính phủ đang chỉ đạo quyết liệt, Bộ Xây dựng làm đầu mối phối hợp với các bộ, ngành, địa phương để có các giải pháp, chương trình triển khai. Về phía NHNN cũng sẽ phối hợp tích cực với Bộ Xây dựng để triển khai tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS”, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết.

Về nguồn vốn cho thị trường BĐS có nhiều kênh nhưng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường chứng khoán... nhưng hiện nay các kênh này đang gặp khó khăn cho nên càng tạo áp lực với nguồn vốn ngân hàng.

“Về tín dụng, NHNN đã điều hành linh hoạt, vì vậy, đề nghị các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn của mình để tiếp tục cung ứng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung, lĩnh vực BĐS nói riêng”, Thống đốc NHNN yêu cầu.

Bên cạnh đó, Thống đốc NHNN cũng đề nghị các TCTD xem xét, rà soát thủ tục để có thể rút ngắn nhất thời gian thẩm định hồ sơ tín dụng. Nhưng điều đó cũng đòi hỏi các doanh nghiệp phải sẵn sàng, minh bạch hồ sơ, lành mạnh trong hoạt động và có sự hợp tác chặt chẽ với các TCTD.

Về lãi suất cho vay đối với lĩnh vực BĐS còn cao, Thống đốc NHNN cho biết, các ngân hàng đã có sự giải thích, nguồn vốn hiện nay chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn và đồng thời phải tuân thủ giới hạn an toàn vốn.

Nói về vấn đề tài sản bảo đảm, vấn đề này là do khách hàng và tổ chức tín dụng thỏa thuận, “không có quy định nào bắt buộc phải có tài sản bảo đảm, quan trọng nhất là tính khả thi của doanh nghiệp”, Thống đốc NHNN cho biết.

ĐT