Giám đốc Công ty Lê Thành: “Lợi nhuận làm nhà ở xã hội trung bình chỉ 2% một năm”

7 bất cập khiến doanh nghiệp “ngại” phát triển nhà ở xã hội

Nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp đô thị, công nhân khu công nghiệp là một trong những vấn đề quan trọng, thường xuyên được Chính phủ quan tâm, chỉ đạo. Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở xã hội đến nay lại chưa đạt như kỳ vọng. Theo ông Lê Hữu Nghĩa, hiện có 7 bất cập doanh nghiệp làm nhà ở xã hội đang vướng mắc.

Thứ nhất, hiện nay trình tự thủ tục xin dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rất khó, kéo dài rất lâu, trung bình khoảng 3-5 năm, có dự án kéo dài lâu hơn. “Hiện nay chúng ta chưa có một quy trình xin dự án nhà ở xã hội riêng mà đang theo quy trình xin dự án nhà ở thương mại. Đồng thời cũng chưa có một tiêu chuẩn thiết kế nhà ở xã hội riêng”, ông Thành nói.

Thứ hai là cơ chế ưu đãi trên thực tế chưa hỗ trợ cho doanh nghiệp. Dẫn Điều 58 Luật Nhà ở năm 2014, ông Thành cho biết chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất, thuê đất; miễn giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp; được vay vốn ưu đãi; được hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.

Tuy nhiên, trong thực tế, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp với nhà ở xã hội cho thuê không được giảm theo Luật Nhà ở, mà các cơ quan thuế căn cứ quy định về thuế, chỉ giảm 50% với nhà ở xã hội cho thuê. Dự án xây dựng nhà ở xã hội rất khó tiếp cận với nguồn vốn vay do ngân sách bố trí cho các dự án này rất ít. Doanh nghiệp phải vay vốn từ các ngân hàng thương mại với lãi suất cao đến 11% một năm.

Ông Nghĩa cho biết lợi nhuận làm nhà ở xã hội trung bình chỉ 2% một năm, thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại

Ông cũng nêu thực trạng việc đầu tư hạ tầng cho dự án nhà ở xã hội hầu như không được địa phương hỗ trợ. Việc doanh nghiệp phải bỏ kinh phí 100% đầu tư hạ tầng khiến chi phí xây dựng tăng cao như nhà ở thương mại, giá thành nhà ở xã hội cũng không còn hấp dẫn với người dân.

Thứ ba là lợi nhuận thấp khiến nhiều doanh nghiệp còn chần chừ khi tham gia dự án nhà ở xã hội. Chủ đầu tư nhà ở xã hội được quy định lợi nhuận chỉ 10% hoặc 15%, thấp hơn rất nhiều so với nhà ở thương mại (30%-50%), nhưng trình tự thủ tục từ khi xin dự án đến khi hoàn thành khoảng 5 năm.

"Lợi nhuận chỉ 10% thì chia lợi nhuận trung bình có 2% một năm là quá thấp, thấp hơn cả lãi suất tiết kiệm của ngân hàng nên khó thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội", ông Nghĩa nói.

Bên cạnh đó, doanh nghiệp chuyển nhượng đất theo giá thị trường còn nhà nước hoàn trả theo khung giá có điều chỉnh hệ số nhưng vẫn rất thấp hơn so với giá thị trường. Điều này dẫn đến doanh nghiệp lỗ nặng tiền bồi thường giải phóng mặt bằng. “10% lợi nhuận không đủ bù đắp phần lỗ do chênh lệch tiền bồi thường giải phóng mặt bằng với phần hoàn trả tiền của nhà nước cho doanh nghiệp”, ông Thành chia sẻ.

Thứ tư là việc xét duyệt hồ sơ chứng minh đối tượng không được hưởng chính sách về nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn, thủ tục phức tạp.

Thứ năm, làm nhà ở xã hội vẫn bị kiểm toán. “Hiện nay, doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên đất doanh nghiệp tự bồi thường và xây dựng bằng nguồn vốn của doanh nghiệp, chưa được hưởng các chính sách ưu đãi của nhà ở xã hội nhưng lại bị kiểm toán như các dự án nhà ở thương mại, trong khi các doanh nghiệp quá khó khăn do ảnh hưởng bởi dịch Covid-19”, theo ông Thành.

Thứ sáu, thuế nhà trọ cho công nhân đang rất cao. Hiện nay, người dân xây dựng nhà trọ phải nộp thuế bằng thuế kinh doanh khách sạn, nhà nghỉ đang cho thuê. Cụ thể, thuế suất thuế VAT là 5% và thuế thu nhập doanh nghiệp là 2%, tổng cộng 7% trên doanh thu. Trong khi doanh nghiệp xây dựng nhà ở cho thuê thì thuế VAT là 3% và lợi nhuận là 15%, thuế thu nhập doanh nghiệp là 6% trên lợi nhuận, tổng cộng 15% × 6% = 0,9%. Vậy người dân xây dựng nhà trọ hiện nay đang đóng thuế gấp đôi, không được ưu đãi.

Cuối cùng là doanh nghiệp không được xây nhà ở xã hội dạng nhà trọ, phòng trọ để cho thuê. “Mặt khác, hiện nay Bộ Xây dựng chưa có quy định cụ thể về tiêu chuẩn thiết kế và quy định về điều kiện tối thiểu xây dựng nhà ở xã hội riêng lẻ, gây lúng túng cho các địa phương”, Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay.

Kiến nghị gỡ khó cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội

Trước những khó khăn mà doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội đang gặp phải, ông Lê Hữu Nghĩa đã kiến nghị các cơ quan ban hành quy trình riêng về thủ tục xin dự án nhà ở xã hội, thông thoáng, đặc thù, đột phá; đồng thời có một tiêu chuẩn riêng để thiết kế nhà ở xã hội.

Ông Nghĩa kiến nghị nhà nước hỗ trợ gỡ khó cho cả doanh nghiệp lẫn người dân mua nhà ở xã hội (Ảnh minh hoạ)

Về chỉ tiêu dân số tại TP.HCM, ông Nghĩa cho rằng đồ án quy hoạch hiện nay không còn phù hợp về dân số nên việc xin điều chỉnh quy hoạch cục bộ hiện nay gặp khó khăn về chỉ tiêu dân số. Cơ quan nhà nước cần nhìn nhận dự án nhà ở xã hội "không làm tăng dân số thành phố mà chỉ dịch chuyển dân từ trung tâm nội thành ra ngoại thành đúng chiến lược của thành phố".

Ông cũng kiến nghị nhà nước hỗ trợ có thêm chính sách hỗ trợ người dân thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội được tiếp cận gói vốn vay ở Ngân hàng Chính sách xã hội với điều kiện vay, lãi suất vay, thời gian vay hợp lý, phù hợp thực tiễn. Khi người dân bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm, ông đề nghị cho người dân miễn nộp lại tiền sử dụng đất vì quy định này phức tạp tại thời điểm bán, và tăng tính hấp dẫn đối với loại hình nhà ở này.