Sau hơn một năm rung lắc, thị trường bất động sản đang chứng kiến làn sóng quay trở lại mạnh mẽ của dòng vốn ngoại. Được hỗ trợ bởi chính sách vĩ mô, định giá hấp dẫn và quỹ đất sạch, các quỹ đầu tư lớn ghi nhận hiệu suất vượt trội, mở ra chu kỳ tăng trưởng mới cho nhóm địa ốc có nền tảng vững chắc.

Dòng tiền tỷ đô trở lại

Báo cáo tháng 5/2025 của Vietnam Enterprise Investments Limited (VEIL) – quỹ ngoại lớn nhất tại Việt Nam với quy mô tài sản ròng (NAV) đạt 1,67 tỷ USD cho thấy tỷ trọng cổ phiếu bất động sản đã tăng lên 22%, mức cao nhất kể từ đầu năm. Theo Dragon Capital, đơn vị quản lý VEIL, quyết định này dựa trên ba yếu tố trọng yếu: Cú hích hạ tầng với hàng loạt dự án cao tốc, vành đai, metro được đẩy mạnh giải ngân; dự thảo sửa đổi Luật Xây dựng dự kiến đơn giản hóa thủ tục giấy phép; và mặt bằng lãi suất vay mua nhà liên tục giảm sâu nhờ chính sách tiền tệ nới lỏng.

Hiệu ứng chính sách nhanh chóng được phản ánh vào giá cổ phiếu. DXG (Tập đoàn Đất Xanh) tăng gần 20% sau sự kiện giới thiệu dự án The Privé, trong khi VHM (Vinhomes) hút mạnh dòng tiền nhờ kế hoạch ra mắt ba đại đô thị mới. Ngược lại, nhóm cổ phiếu ngân hàng bị hạ tỷ trọng, cho thấy quan điểm xoay trục sang địa ốc khi biên lãi ròng nhà băng đang bước vào giai đoạn ổn định, khó tăng trưởng như giai đoạn 2022–2023.

Không chỉ VEIL, VinaCapital cũng nâng tỷ trọng bất động sản trong danh mục của quỹ mở VESAF, ưu tiên các doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ và hướng đến tầng lớp trung lưu. Đại diện VinaCapital nhấn mạnh, việc "đi trước một bước" trong chu kỳ vốn là chiến lược mang lại hiệu quả cao, thể hiện qua tăng trưởng kép gần 22%/năm trong 5 năm, gấp đôi chỉ số VN-Index cùng kỳ.

Xu hướng rót vốn còn thể hiện qua thống kê từ Fmarket: Các quỹ mở cổ phiếu với tổng tài sản xấp xỉ 100.000 tỷ đồng đã giảm tỷ trọng tiền mặt từ 15% xuống 7%, tập trung giải ngân vào cổ phiếu bất động sản và hạ tầng. Tín hiệu này cho thấy góc nhìn tích cực về khả năng phục hồi lợi nhuận nhóm địa ốc, trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng dự kiến khởi sắc từ quý III và chi phí vốn của doanh nghiệp giảm thêm 50–100 điểm cơ bản.

Hiệu suất sinh lời bật mạnh, cơ hội đi kèm thách thức trong chu kỳ mới

Làn sóng tái cơ cấu danh mục đã lập tức phản ánh vào kết quả đầu tư. Tính đến cuối tháng 5/2025, có đến 9 quỹ mở ghi nhận hiệu suất trên 20%, dẫn đầu là DCDS (26,41%), VCAMDF (26,26%) và VCBF-BCF (23,51%). Điểm chung của các quỹ này là tăng tỷ trọng bất động sản ngay sau thời điểm Quốc hội cho ý kiến lần cuối về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai và Luật Xây dựng hồi cuối tháng 4.

Chiến lược đầu tư của các quỹ không mang tính đại trà mà tập trung chọn lọc kỹ lưỡng. Các tiêu chí bao gồm: quỹ đất có thể triển khai ngay, bảng cân đối tài chính lành mạnh, nợ ròng/Ebitda dưới 3 lần và doanh nghiệp có lịch sử bán hàng tốt. Trong khi đó, nhiều cổ phiếu vốn hóa lớn như VIC, VRE dù đã phục hồi nhẹ nhưng vẫn thấp hơn đáy 5–7%, phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa các doanh nghiệp có nền tảng thực sự và những đơn vị còn vướng pháp lý.

Dù triển vọng trung hạn khá tích cực, các quỹ đầu tư vẫn thận trọng trước một số biến số: tiến độ sửa luật có thể bị chậm lại; đàm phán thương mại Mỹ – Việt kéo dài có thể làm gián đoạn FDI vào khu công nghiệp; và việc Cục Dự trữ Liên bang Mỹ duy trì lãi suất cao có thể khiến chi phí huy động vốn tăng. Để phòng thủ, nhiều quỹ duy trì tỷ trọng tiền mặt quanh mức 10% và áp dụng chiến lược “stop-loss mềm” với những doanh nghiệp chậm triển khai dự án quá 12 tháng sau giải ngân.

Dù vậy, định giá hiện tại vẫn được xem là vùng hấp dẫn. Chỉ số VN-Index đang giao dịch ở mức P/E 13,1 lần – thấp hơn trung bình 5 năm gần nhất. Với các doanh nghiệp bất động sản sở hữu quỹ đất nội đô, tỷ lệ P/B phổ biến chỉ ở mức 0,8–1,1 lần, thấp hơn đáng kể so với mức bình quân 1,4–1,6 lần trong giai đoạn đỉnh cao 2021. Khoảng chênh định giá này đang là “vùng đệm” giúp quỹ ngoại kỳ vọng vào hiệu suất đầu tư vượt trội trong chu kỳ phục hồi sắp tới.

Trong bối cảnh thị trường còn nhiều ẩn số, đầu tư cùng các quỹ chuyên nghiệp thông qua chứng chỉ quỹ mở có thể là giải pháp hiệu quả cho nhà đầu tư cá nhân. Không chỉ giúp rút ngắn đường cong học hỏi, phương thức này còn tối ưu hóa khả năng kiểm soát rủi ro. Với khẩu vị phù hợp, việc đồng hành cùng các quỹ đầu tư lớn hoặc chọn lọc doanh nghiệp có quỹ đất sạch, tài chính lành mạnh sẽ là chìa khóa nắm bắt cơ hội trong giai đoạn thị trường bất động sản bước vào chu kỳ tăng trưởng mới.