Kiểm soát rủi ro với tín dụng bất động sản: Đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng

Trong điều hành tín dụng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) yêu cầu các tổ chức tín dụng (TCTD) tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản; khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân. NHNN đã ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động của các TCTD, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với bất động sản.

Thị trường bất động sản bao gồm nhiều chủ thể tham gia. Dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản rất đa dạng như nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), vốn huy động trên thị trường quốc tế thông qua việc phát hành trái phiếu hoặc vay các tổ chức nước ngoài, nguồn vốn huy động từ thị trường chứng khoán, nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp và nguồn vốn tự có, tự tích lũy của các tổ chức, cá nhân.

Vai trò của TCTD đối với việc tham gia thị trường bất động sản

Theo quy định của pháp luật hiện hành, các TCTD tham gia thị trường bất động sản với vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia thị trường bất động sản, trực tiếp mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, bảo lãnh cho các chủ thể trên thị trường và trong một số trường hợp có thể trực tiếp mua, nắm giữ bất động sản. Có 04 vai trò của TCTD đối với việc tham gia thị trường bất động sản.

Thứ nhất, vai trò cho vay đối với các chủ thể tham gia trên thị trường. Theo số liệu của NHNN, đến cuối tháng 10/2022, dư nợ tín dụng bất động sản tăng 18,49%, chiếm tỷ trọng 21,11% dư nợ nền kinh tế, trong đó phần lớn là dư nợ tín dụng bất động sản phục vụ mục đích tự sử dụng (tăng 23,55%, chiếm 67,92%).

Ngoài việc thực hiện cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nguồn vốn huy động của người gửi tiền, trong những năm qua, hệ thống các TCTD còn thực hiện một số chương trình, tín dụng về nhà ở theo chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ được áp dụng các quy định đặc thù về đối tượng, điều kiện vay vốn, lãi suất như:

Đối với chương trình tín dụng 30.000 tỷ đồng theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu, chương trình đã hoàn thành việc giải ngân vào cuối năm 2016 với doanh số là 29.679 tỷ đồng, tạo điều kiện cho hơn 53.000 đối tượng gặp khó khăn có điều kiện tiếp cận về nhà ở. Hiện nay, Chương trình đang ở giai đoạn thu nợ, nợ tái cấp vốn được thu đầy đủ, đúng hạn.
 

Ảnh minh họa: Nguồn Internet

 
Về chương trình cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NQ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội: NHCSXH đã và đang triển khai cho vay các đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội, xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo quy định tại Nghị định số 100/2015/NĐ-CP. Đến ngày 31/10/2022, dư nợ cho vay nhà ở xã hội theo Nghị định số 100/2015/NĐ-CP tại NHCSXH là trên 9.500 tỷ đồng với hơn 26 nghìn khách hàng còn dư nợ.

Tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, Quốc hội và Chính phủ đã phê duyệt chính sách cho vay ưu đãi thông qua NHCSXH đối với cá nhân, hộ gia đình để thuê, mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà để ở theo chính sách về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP và khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP. Nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng do NHCSXH tự huy động bằng nguồn vốn phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh. NHCSXH đã phối hợp với Bộ Tài chính để triển khai phát hành trái phiếu được Chính phủ bảo lãnh theo quy định.

Thứ hai, TCTD với vai trò đầu tư trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Theo quy định pháp luật hiện hành, TCTD được trực tiếp mua, đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, trong đó có trái phiếu của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Khi phát hành trái phiếu, TCTD phải tuân thủ các quy định tại Luật Chứng khoán, các văn bản hướng dẫn Luật Chứng khoán như đối với các doanh nghiệp khác và phải tuân thủ các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động theo quy định. Đồng thời, quy định theo hướng chặt chẽ hơn nhằm kiểm soát rủi ro trong hoạt động đầu tư trái phiếu của TCTD, Thống đốc NHNN đã ban hành Thông tư số 16/2021/TT-NHNN ngày 10/11/2021 quy định việc TCTD mua, bán trái phiếu doanh nghiệp (Thông tư số 16) thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN ngày 30/6/2016 quy định việc TCTD, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp. Một trong những quy định mới tại Thông tư số 16 là TCTD chỉ được mua trái phiếu doanh nghiệp khi TCTD đó có tỷ lệ nợ xấu dưới 3% theo kỳ phân loại gần nhất theo quy định của NHNN về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động đối với TCTD trước thời điểm mua trái phiếu doanh nghiệp.

Thông tư số 16 cũng quy định về những trường hợp TCTD không được mua trái phiếu doanh nghiệp như: TCTD không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để cơ cấu lại các khoản nợ của chính doanh nghiệp phát hành; TCTD không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để góp vốn, mua cổ phần tại doanh nghiệp khác; TCTD không được mua trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong đó có mục đích để tăng quy mô vốn hoạt động.

Thứ ba, TCTD với vai trò bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường: TCTD thực hiện cấp bảo lãnh cho các chủ thể tham gia thị trường như bảo lãnh vay vốn, bảo lãnh dự thầu, bảo lãnh thanh toán...

Ngoài ra, theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Do đó, TCTD còn thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai.

Thứ tư, TCTD với vai trò trực tiếp mua và nắm giữ bất động sản. Theo quy định của Luật Các TCTD, các TCTD không được kinh doanh bất động sản, trừ một số trường hợp: (i) Mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD; (ii) Cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của TCTD; (iii) Nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay. Tuy nhiên, trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 Luật Các TCTD 2010.

Không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với bất động sản

Với vai trò là Ngân hàng Trung ương điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng để góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, trong những năm qua, căn cứ mục tiêu lạm phát, tăng trưởng kinh tế theo Nghị quyết của Quốc hội, NHNN điều hành tín dụng theo chỉ tiêu định hướng hằng năm.

Trong chỉ đạo điều hành, Thống đốc NHNN yêu cầu các TCTD tập trung vốn vào hoạt động sản xuất, kinh doanh, nhất là những lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ, kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro như cho vay đầu tư, kinh doanh chứng khoán, bất động sản; khuyến khích tập trung nguồn vốn vào phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Năm 2022, NHNN định hướng tín dụng tăng khoảng 14%, cao hơn mức tăng 13,61% trong năm 2021 và 12,17% năm 2020. Đến cuối tháng 10/2022, tín dụng toàn nền kinh tế tăng 11,62%. Sự tăng trưởng này cho thấy, chính sách tín dụng đang thực hiện hỗ trợ cho sự phục hồi của nền kinh tế.  

Theo NHNN, nhu cầu tín dụng bất động sản thường là thời hạn trung và dài hạn (hiện nay khoảng 94% dư nợ có thời gian từ 10 - 25 năm), trong khi đó, nguồn vốn huy động của ngân hàng chủ yếu là ngắn hạn với mức lãi suất thay đổi theo thị trường (khoảng 80% là tiền gửi ngắn hạn). Nếu các TCTD không cân đối kỳ hạn giữa huy động và cho vay phù hợp, không đáp ứng nhu cầu chi trả tiền gửi cho người dân, ảnh hưởng tới an toàn hoạt động của TCTD, gây hệ lụy rất lớn cho nền kinh tế.

Bởi vậy, với vai trò là cơ quan quản lý, NHNN đã ban hành đầy đủ hành lang pháp lý để TCTD thực hiện vai trò cho vay, mua trái phiếu, bảo lãnh, trong đó cho vay đối với lĩnh vực bất động sản, mua trái phiếu của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, quy định về hoạt động bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Đồng thời, NHNN đã ban hành các quy định về tỷ lệ an toàn, các giới hạn tín dụng để đảm bảo an toàn hoạt động của các TCTD, chứ không nhằm mục tiêu cắt giảm tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản. Thực tế, thị trường bất động sản có nhiều nguồn vốn khác nhau, tín dụng chỉ là một kênh. Những giải pháp nhằm đảm bảo an toàn cho hệ thống TCTD như: Quy định về tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung, dài hạn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài theo hướng giảm theo lộ trình; quy định hệ số điều chỉnh rủi ro đối với các khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản, các khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản.

Cụ thể, NHNN đã ban hành thông tư điều chỉnh giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn theo lộ trình và tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay tiêu dùng lớn, nhằm hướng tín dụng vào các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội. Thông tư số 08/2020/TT-NHNN ngày 14/8/2020 của Thống đốc NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có quy định: Ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài phải tuân thủ tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung hạn và dài hạn theo lộ trình: (i) Từ ngày 01/01/2020 đến hết ngày 30/9/2021 là 40%; (ii) Từ ngày 01/10/2021 đến hết ngày 30/9/2022 là 37%; (iii) Từ ngày 01/10/2022 đến hết ngày 30/9/2023 là 34%; (iv) Từ ngày 01/10/2023 là 30%.

Cùng với đó là áp dụng tỷ lệ hệ số rủi ro 150% đối với các khoản vay có dư nợ trên 4 tỷ đồng mà cá nhân vay phục vụ nhu cầu tiêu dùng (theo Thông tư số 22/2019/TT-NHNN ngày 15/11/2019 của Thống đốc NHNN về việc quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài).

Bên cạnh đó, NHNN chỉ đạo các TCTD phải kiểm soát chặt chẽ, sử dụng vốn đúng mục đích, kiểm soát việc sử dụng vốn vay, đảm bảo công tác định giá tài sản chính xác với biến động của các tài sản này để có đánh giá, rà soát, cấp tín dụng hiệu quả, an toàn. NHNN cũng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động cấp tín dụng, trong đó có tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản.

Như vậy, thực hiện chỉ đạo của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, thời gian qua, ngành Ngân hàng đã triển khai các giải pháp cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế, trong đó có tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế nhưng không chủ quan với lạm phát. Đồng thời, NHNN đã thực hiện các giải pháp kiểm soát rủi ro đối với hoạt động ngân hàng, trong đó có kiểm soát rủi ro đối với tín dụng bất động sản, bảo đảm an toàn hoạt động ngân hàng, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu chi trả của người dân. Các chính sách của NHNN nhằm kiểm soát chặt chẽ các hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản nhưng vẫn đảm bảo các khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, phương án vay vốn hiệu quả, khả thi thuận lợi trong tiếp cận vốn vay ngân hàng.

Phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững

Để góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững cần thực hiện các giải pháp tổng thể, đồng bộ với sự phối hợp của nhiều bộ, ngành, địa phương. Theo đó, các bộ, ngành, địa phương thực hiện một số giải pháp sau:

(i) Tiếp tục rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện hành lang pháp lý liên quan đến lĩnh vực bất động sản theo hướng phát triển thị trường lành mạnh, hiệu quả.

(ii) Rà soát, xem xét, đề xuất sửa đổi các quy định về đấu giá quyền sử dụng đất.

(iii) Công khai minh bạch thông tin quy hoạch xây dựng, danh mục, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản tại địa phương, ngăn chặn hiện tượng tung tin đồn thổi, đầu cơ.

(iv) Rà soát, hoàn thiện các quy định liên quan đến chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, thành lập các công ty xếp hạng tín nhiệm uy tín, nâng cao sự minh bạch trong hoạt động huy động vốn trên thị trường chứng khoán.

(v) Khẩn trương thực hiện, triển khai các giải pháp phát triển, phục hồi nền kinh tế theo chủ trương tại Nghị quyết số 43/2022/QH15 và Nghị quyết số 11/NQ-CP có những cấu phần liên quan tới cho vay nhà ở, bố trí nguồn vốn...

Chính phủ cần có các giải pháp phát triển thị trường vốn, qua đó, nâng cao khả năng huy động vốn từ các nguồn khác như từ thị trường chứng khoán, vốn FDI... phát triển các thị trường này trở thành kênh huy động vốn dài hạn hiệu quả của doanh nghiệp, giảm sự phụ thuộc quá lớn vào dòng vốn tín dụng. Việc gọi vốn thông qua hình thức M&A (mua bán - sáp nhập) trong lĩnh vực bất động sản cần tiếp tục được khuyến khích. Đây là cơ hội lớn dành cho các doanh nghiệp trong nước. Việc liên kết giữa các nguồn lực tài chính khác nhau giúp cho doanh nghiệp bất động sản cải thiện năng lực phát triển các dự án và thu hút nguồn khách hàng mới do các nhà đầu tư nước ngoài đem lại. 

Bên cạnh đó, Nhà nước cũng cần tiếp tục có chính sách hỗ trợ và thúc đẩy triển khai chương trình hỗ trợ lãi suất cho người lao động chưa có nhà được vay vốn ngân hàng để mua căn hộ, hoặc nhà ở theo tiêu chuẩn trung cấp trở xuống. Nguồn vốn này trước mắt chỉ tập trung ở những vùng phù hợp với giá trị kinh tế phát triển, chiến lược phát triển vùng kinh tế trọng điểm, không để dòng tiền chảy tiếp vào bất động sản đầu cơ, lướt sóng.

Theo một số chuyên gia, thị trường đang đối mặt với hai vấn đề lớn. Thứ nhất là câu chuyện về rủi ro pháp lý của các dự án liên quan đến câu chuyện giao đất, triển khai, hay thậm chí có những dự án đã hoàn thành rồi nhưng cũng không đủ điều kiện để bán. Thứ hai là câu chuyện không thanh toán được trái phiếu doanh nghiệp chủ yếu do vi phạm của bản thân các nhà phát hành.

Do đó, phải xử lý được các rủi ro pháp lý, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các nhà đầu tư, đặc biệt là nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp bất động sản khi mà các nhà phát hành và các dự án bị rơi vào trạng thái vi phạm pháp luật và thanh khoản bị đóng băng. Đây là vấn đề lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay và phải nhìn vào đó để xử lý.

Về phía doanh nghiệp bất động sản, thay vì trông cậy vào tín dụng, doanh nghiệp cũng cần đẩy mạnh tái cấu trúc. Doanh nghiệp cần chọn tái cấu trúc bằng cách “hy sinh” dự án, lĩnh vực không phải cốt lõi để thu gọn tài chính, giảm nợ vay, chỉ tập trung một vài dự án chủ lực của mình để phát triển.

Một số chuyên gia nhìn nhận, sự suy thoái của bất động sản, nhìn ở góc độ tích cực cũng là một sự thanh lọc để thị trường lành mạnh hơn, vốn chảy vào đúng lĩnh vực cần thiết, thúc đẩy sự phục hồi phát triển kinh tế, đưa bất động sản về đúng giá trị thật. 

Về định hướng điều hành tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản thời gian tới, NHNN cho biết sẽ tiếp tục thực hiện các giải pháp tiền tệ, tín dụng, cung ứng vốn đi đôi với nâng cao chất lượng tín dụng nhằm hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, đồng thời đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng. Cụ thể: Tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả; triển khai đồng bộ các giải pháp, nhiệm vụ được giao của ngành Ngân hàng tại Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội; kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro, tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân tiếp cận nguồn vốn tín dụng để tự sử dụng, tiêu dùng, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, nhà ở thương mại giá rẻ, dự án bất động sản có hiệu quả cao; tăng cường thanh tra, giám sát chặt chẽ việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản để kịp thời đưa ra giải pháp nhằm bảo đảm an toàn trong hoạt động của các TCTD, có các biện pháp ngăn ngừa, phát hiện kịp thời rủi ro, vi phạm phát sinh; tiếp tục rà soát và phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững, đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.
 
Tài liệu tham khảo:

1. Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn cho sản xuất kinh doanh, hỗ trợ thị trường, giải quyết nợ xấu.
2. Nghị định số 100/2015/NQ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
3. Nghị quyết số 43/2022/QH15 ngày 11/01/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội.
4. Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình.

 
Phương Chi (Hà Nội)