Ngân hàng Nhà nước sẽ điều hành tín dụng bất động sản như thế nào?

Thủ tướng yêu cầu Ngân hàng Nhà nước gỡ khó tín dụng bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã tổ chức Hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản vào sáng ngày 8/2/2023.

Theo NHNN, dòng vốn vào thị trường bất động sản đến từ nhiều nguồn như vốn tự có của doanh nghiệp, vốn ứng trước của người mua nhà, vốn phát hành cổ phiếu, trái phiếu, vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư nước ngoài và vốn tín dụng ngân hàng.

Đối với ngành ngân hàng, những diễn biến trên thị trường cũng như những khó khăn của doanh nghiệp có tác động trực tiếp đến chất lượng tín dụng, ổn định kinh tế vĩ mô. Do đó NHNN luôn theo dõi chặt chẽ diễn biến tín dụng bất động sản và điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng với mục tiêu vừa đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng vừa góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và đảm bảo sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường.

Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng phát biểu tại hội nghị.

Tính đến cuối năm 2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 2,58 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 24,27% so với cuối năm 2021 và là một trong những lĩnh vực tăng trưởng cao nhất, chiếm tỷ trọng lớn 21,2% trong tổng dư nợ đối với nền kinh tế trong 5 năm qua.

Trong đó, tín dụng bất động sản chủ yếu tập trung vào nhu cầu tiêu dùng/tự sử dụng: Kinh doanh bất động sản tăng 11,5%, chiếm tỷ trọng 31,28%; dư nợ tín dụng tiêu dùng/tự sử dụng tăng 31,1%, chiếm tỷ trọng 68,72%.

Xét theo phân khúc, dư nợ cho nhu cầu nhà ở chiếm 62,19%, quyền sử dụng đất chiếm 20,66%, khu công nghiệp và khu chế xuất 2,67%, nhà ở xã hội 0,71%, khác là 13,77%.

Như vậy, có thể thấy hiện nay các tổ chức tín dụng (TCTD) vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. NHNN khẳng định đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi vẫn được TCTD cho vay theo đúng quy định.

Trong thời gian tới, để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp bất động sản, tổ chức, cá nhân khi tiếp cận tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng, NHNN tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ chắc chắn, chủ động, linh hoạt, hiệu quả, phối hợp đồng bộ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác góp phần ổn định kinh tế vĩ mô, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện cho các ngành, lĩnh vực kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản tăng trưởng, phát triển ổn định, bền vững theo đúng các chủ trương định hướng của Quốc hội, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ.

Bên cạnh đó, NHNN tiếp tục hoàn thiện khung khổ pháp luật tín dụng và hoạt động ngân hàng phù hợp với tình hình thực tiễn để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong tiếp cận tín dụng trong đó có lĩnh vực bất động sản.

NHNN tiếp tục chỉ đạo TCTD tăng trưởng tín dụng an toàn, hiệu quả, đảm bảo cung ứng vốn cho nền kinh tế trong đó có lĩnh vực bất động sản, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở. Tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

NHNN cho biết sẽ tiếp tục chỉ đạo TCTD kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc BĐS cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,... đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

NHNN sẽ rà soát và phối hợp với các Bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của TCTD.

Ngoài ra, theo báo cáo của các TCTD, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA); khó khăn vướng mắc của thị trường bất động sản tập trung chủ yếu ở các vấn đề về thủ tục pháp lý (chiếm 70% khó khăn, vướng mắc của thị trường), trình tự thủ tục đầu tư, về nguồn vốn trái phiếu. Do đó, để tháo gỡ các khó khăn, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, NHNN nhất mạnh rất cần sự quan tâm, triển khai đồng bộ các giải pháp từ phía các Bộ, ngành liên quan và doanh nghiệp.

“Riêng đối với NHNN, năm 2023 chúng tôi đã họp và thống nhất sẽ tiếp tục sử dụng công cụ room tín dụng. Ban lãnh đạo cũng giao cho các đơn vị chức năng nghiên cứu để xem lộ trình như thế nào, nhưng vẫn đảm bảo điều hành tín dụng, đáp ứng vốn cho nền kinh tế và đảm bảo an toàn của hệ thống ngân hàng. Định hướng tăng trưởng tín dụng năm nay khoảng 14 – 15%, có điều chỉnh tùy theo tình hình. Nếu diễn biến lạm phát cho phép thì việc điều hành tín dụng có thể sẽ linh hoạt hơn. Nhưng nếu lạm phát có nguy cơ rủi ro tăng cao thì lúc đó NHNN sẽ có điều chỉnh phù hợp”, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng nhấn mạnh.

NHNN cho biết sẽ không “bó cứng” room cho tăng trường tín dụng vào bất động sản, chúng tôi chỉ có định hướng chung là thông báo cho từng tổ chức tín dụng trên cơ sở các tổ chức hoạt động an toàn, lành mạnh. Còn việc phân bổ cho các chi nhánh, địa phương là do các tổ chức tín dụng.

Bên cạnh đó, việc kiểm soát rủi ro đối với lĩnh vực bất động sản và chứng khoán thì ko phải là rủi ro của việc tín dụng thuần túy, có thể là một dự án đủ điều kiện vay vốn nhưng ngân hàng không cho vay được vì nếu cho vay dài hạn, ngân hàng sẽ không đảm bảo được khả năng an toàn hoạt động, người dân đến rút tiền sẽ không có tiền trả. Do đó, rủi do ở đây là việc chênh lệch kỳ hạn và an toàn hệ thống”, Thống đốc nhấn mạnh.

Liên quan đến các kiến nghị quy định về hệ số rủi ro hay tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, theo bà Hồng, đây cũng là mục tiêu để đảm bảo an toàn hoạt động và an toàn thanh khoản của hệ thống các tổ chức tín dụng. Trên thực tế NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào bất động sản. Ở đây hoàn toàn phụ thuộc vào việc cho vay, thẩm định của các tổ chức tín dụng đối với các doanh nghiệp, nhưng vẫn đảm bảo an toàn hoạt động của từng ngân hàng và của hệ thống.

Về định hướng điều hành năm 2023, để thực hiện các giải pháp tín dụng tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho doanh nghiệp địa ốc và tổ chức, cá nhân khi tiếp cận vốn tín dụng, góp phần phát triển thị trường bất động sản lành mạnh, trên cơ sở đảm bảo an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng, NHNN đã có một số yêu cầu đối với các TCTD như sau:

Thứ nhất, các tổ chức tín dụng nỗ lực tối đa tiết giảm chi phí hoạt động để có dư địa phấn đấu giảm lãi suất cho vay đối với nền kinh tế, trong đó có người mua nhà và các dự án bất động sản đã hoàn thiện pháp lý, có khả năng trả nợ.

Thứ hai, tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đi vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ tốt, trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Thứ ba, tiết giảm chi phí hoạt động, thủ tục hành chính; nâng cao chất lượng tín dụng, không nới lỏng các điều kiện tín dụng nhằm hạn chế tối đa nợ xấu phát sinh.

Thứ tư, chủ động rà soát, phân loại, đánh giá các dự án bất động sản đang cấp tín dụng để có giải pháp xử lý, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc đối với từng dự án; kịp thời có giải pháp tín dụng cho các doanh nghiệp hoạt động tốt.

Đồng thời, đảm bảo thực hiện các thỏa thuận hợp đồng cấp tín dụng đã ký kết với doanh nghiệp địa ốc và người mua nhà. Đây là điểm rất quan trọng vì các tổ chức tín dụng mới là người trực tiếp làm việc với các doanh nghiệp. Chỉ đạo các chi nhánh ở từng địa phương có buổi làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp để làm rõ lý do vì sao doanh nghiệp không đủ điều kiện vay vốn,…

Thứ năm, xem xét cấp tín dụng đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng để tăng khả năng luân chuyển vốn và thanh khoản cho thị trường bất động sản.

Thứ sáu, kiểm soát rủi ro cấp tín dụng đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung; kinh doanh có tính đầu cơ, làm giá, lũng đoạn thị trường; kiểm soát mức độ tập trung tín dụng vào một số khách hàng hoặc nhóm khách hàng lớn, khách hàng có liên quan đến cổ đông lớn, người có liên quan của cổ đông của TCTD,... đảm bảo an toàn hoạt động ngân hàng.

Thứ bảy, nâng cao chất lượng thẩm định, xét duyệt cấp tín dụng, nhất là đối với các doanh nghiệp có trái phiếu bất động sản phát hành đến hạn thanh toán, thực hiện đầu tư trái phiếu doanh nghiệp theo đúng quy định,…

Đối với các đơn vị thuộc NHNN, Thống đốc chỉ đạo rà soát, tổng hợp đầy đủ và nghiên cứu các kiến nghị của doanh nghiệp, hiệp hội một cách nghiêm túc để tham mưu với ban lãnh đạo khẩn trương có những giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, theo dõi sát tình hình cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản và những vướng mắc phát sinh để báo cáo, tham mưu,... Tăng cường kiểm tra, thanh tra các ngân hàng cho vay dồn vốn cho các doanh nghiệp, tập đoàn “sân sau” của mình.