Nhiều ông lớn bất động sản lãi... trên sổ sách

Doanh nghiệp xây dựng 'hụt hơi' trên đường về đích

“Bán con”

Mùa báo cáo tài chính quý III/2022 đã khép lại với không ít con số thú vị. Dạo qua báo cáo của những doanh nghiệp phát triển nhà ở lớn nhất thị trường, không khó để thấy những con số đẹp mắt về lợi nhuận. Trong khoảng 20 đơn vị nổi danh, có 3/4 báo lãi tăng trưởng so với cùng kỳ năm trước – một kết quả ấn tượng trong giai đoạn được cho là vô cùng khó khăn của thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, bình tâm mà xét, có những khoản lợi nhuận trông vậy mà không phải vậy. Tình trạng “bán con lấy lãi” diễn ra với nhiều “đại gia”. Có thể kể tới Công ty CP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HOSE: PDR). Quý III/2022, doanh thu thuần của PDR chỉ 11 tỷ đồng. giảm tới 99%, thấp nhất từ III/2018. Tuy nhiên, lãi trước thuế lại đạt tới 920 tỷ đồng, tăng 21% so với cùng kỳ. Nguyên do là doanh thu tài chính đạt 1.250 tỷ đồng, chủ yếu là lợi nhuận chuyển nhượng cổ phần công ty con (theo đó, ngày 18/10/2022, PDR đã hoàn thành việc chuyển nhượng 26% vốn Công ty CP Địa ốc Sài Gòn KL).

Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) ít nhiều “đồng bệnh tương liên”. Quý III/2022, DXG có lợi nhuận trước thuế 316 tỷ đồng, tăng 26% so với cùng kỳ, nhờ doanh thu tài chính tăng 4,5 lần, thanh lý đầu tư đồng thời tiết kiệm chi phí. KDH có lợi nhuận trước thuế quý III/2022 đạt 116 tỷ đồng một phần nhờ lãi khác rất lớn (chủ yếu là khoản bồi thường chấm dứt hợp đồng).

Số có lợi nhuận tăng trưởng từ hoạt động bán hàng và cung cấp dịch vụ có thể kể đến là: Công ty CP Tập đoàn C.E.O (HOSE: CEO, lãi trước thuế 64 tỷ đồng), Công ty CP Đầu tư Hải Phát (HOSE: HPX, lãi trước thuế 130 tỷ đồng, tăng gần 3 lần), Công ty CP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (HOSE: AGG, lãi trước thuế 79 tỷ đồng, tăng 11 lần), Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE: CII, lãi trước thuế 99 tỷ đồng, tăng 51%), Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (HOSE: HDC, lãi trước thuế 93 tỷ đồng, tăng 12%), Công ty CP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HOSE: KHG, lãi trước thuế 67,5 tỷ đồng, tăng 13%)…

Nhiều DN nhà ở đã phải "bán con lấy lãi" trong quý III/2022. Ảnh minh hoạ

Lãi trên sổ sách

Ngoài vấn đề nguồn gốc, câu chuyện lợi nhuận của các “đại gia” bất động sản còn nằm ở vấn đề tiền về hay chưa. Để xem xét vấn đề này, không thể không nói tới dòng tiền kinh doanh của các đơn vị.

Thống kê cho thấy, phần lớn trong số khoảng 20 doanh nghiệp nhà ở tiêu biểu có dòng tiền kinh doanh âm, thậm chí âm rất nặng – biểu hiện cho thấy lợi nhuận có được chỉ là lợi nhuận trên sổ sách.

Trong số này, âm nặng nhất là DXG (-3.775 tỷ đồng) do tăng các khoản phải thu (2.309 tỷ đồng), tăng hàng tồn kho (2.870 tỷ đồng), chi trả lãi vay (382 tỷ đồng), đóng thuế thu nhập doanh nghiệp (442 tỷ đồng); tiếp đó là KDH (-2.315 tỷ đồng) do tăng hàng tồn kho (4.996 tỷ đồng), tăng các khoản phải thu (204 tỷ đồng), chi trả lãi vay (313 tỷ đồng); rồi đến KHG (-1.051 tỷ đồng), NBB (-862 tỷ đồng), HDC (-350 tỷ đồng), VPI (-328 tỷ đồng), NRC (-323 tỷ đồng), NTL (-161 tỷ đồng), HPX (-126 tỷ đồng), NLG (-24 tỷ đồng), CII (-10 tỷ đồng)…

Các doanh nghiệp có dòng tiền kinh doanh dương không nhiều, trong đó lớn nhất là: VHM (24.818 tỷ đồng), FLC (3.793 tỷ đồng), AGG (2.533 tỷ đồng), NVL (1.955 tỷ đồng), VIC (1.074 tỷ đồng), SGR (494 tỷ đồng), CEO (168 tỷ đồng)… Tuy nhiên, khá nhiều trong số này dương dòng tiền do tăng được các khoản phải trả, chứ không nhờ giảm các khoản phải thu hay hàng tồn kho, như: VIC, VHM, FLC, NVL.

Việc âm dòng tiền kinh doanh quá nặng là nguyên nhân chủ yếu khiến lưu chuyển tiền thuần 9 tháng của nhiều đơn vị âm, khiến quy mô vốn bằng tiền của doanh nghiệp sụt giảm mạnh, có thể kể đến là: DXG (giảm 60%, còn 1.077 tỷ đồng), NTL (giảm 67%, còn 120 tỷ đồng), HPX (giảm 89%, còn 68 tỷ đồng), HDC (giảm 79%, còn 12 tỷ đồng), NBB (giảm 66%, còn 18 tỷ đồng), NRC (còn 2,6 tỷ đồng)…

Hệ quả tất yếu là doanh nghiệp phải tăng đi vay để có tiền hoạt động. Nợ vay của các doanh nghiệp nhà ở vì thế đã tăng lên đáng kể so với đầu năm. Tiêu biểu là VPI (4.223 tỷ đồng, tăng 36%), HPX (4.754 tỷ đồng, tăng thêm 62 tỷ đồng), NVL (71.742 tỷ đồng, tăng 18%), PDR (5.265 tỷ đồng, tăng 53%), DXG (5.982 tỷ đồng, tăng 33%), KDH (7.206 tỷ đồng, tăng 2,8 lần), HDC (1.709 tỷ đồng, tăng 27%), KHG (1.195 tỷ đồng, tăng gấp 10 lần), NBB (3.121 tỷ đồng, tăng 2,6 lần), NRC (626 tỷ đồng, tăng 30%).

Chi phí tài chính do vậy mà tăng vọt, lũy kế 9 tháng: VPI (138 tỷ đồng, tăng 45%) HPX (296 tỷ đồng, tăng 2,6 lần), FLC (416 tỷ đồng, tăng 30%), NVL (3.478 tỷ đồng, tăng 13%), AGG (275 tỷ đồng, tăng 30%), CII (1.006 tỷ đồng, tăng 3,2 lần), HDC (75 tỷ đồng, tăng gấp 2,5 lần) KHG (220 tỷ đồng, tăng 4,8 lần), NBB (86 tỷ đồng, tăng 2,5 lần)…

Dự báo trong giai đoạn tới, thị trường bất động sản sẽ còn gặp nhiều khó khăn. Việc bán hàng có thể chậm lại, khiến quy mô nợ vay của doanh nghiệp nhà ở có thể còn tiếp tục tăng lên. Trong bối cảnh lãi suất đang dâng cao, áp lực tài chính đối với các doanh nghiệp lại càng nặng nề hơn nữa.

Hiện, không có nhiều doanh nghiệp sở hữu nguồn tiền khách hàng trả trước ở quy mô lớn, ngoại trừ những “đại gia” thuộc hàng lớn nhất như: VIC, VHM, NVL, PDR, NLG, AGG, DXG… Thị trường sẽ ngày càng phân hóa mạnh và chứa đựng nhiều yếu tố bất ngờ. Kết quả quý IV và cả năm 2022 sẽ cho thấy rõ hơn điều này.