Sổ đỏ của tài sản hình thành trong tương lai không đủ điều kiện thế chấp

Theo Điều 8 và Khoản 4 Điều 10 Nghị định 21/2021/NĐ-CP, chỉ những tài sản hiện có mới được sử dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Mặc dù pháp luật cho phép dùng tài sản hình thành trong tương lai để đảm bảo nghĩa vụ trong nhiều trường hợp, nhưng quyền sử dụng đất lại là ngoại lệ.

Cụ thể, quyền sử dụng đất hình thành trong tương lai không được phép thế chấp. Đây là quy định mang tính chất bảo vệ sự rõ ràng và minh bạch trong giao dịch, tránh rủi ro pháp lý nếu tài sản không hình thành như dự kiến hoặc phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu.

Do đó, người dân cần lưu ý rằng không thể thế chấp sổ đỏ chưa được cấp hoặc đang trong quá trình hoàn thiện thủ tục xin cấp để vay vốn ngân hàng hoặc bảo đảm cho nghĩa vụ khác.

Quản lý di sản là quyền sử dụng đất: Không được tự ý thế chấp

Theo quy định tại Điểm b, Điều 617 Bộ luật Dân sự 2015, người quản lý di sản – bao gồm cả quyền sử dụng đất không được tự ý bán, trao đổi, tặng cho, cầm cố hay thế chấp tài sản nếu không có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả những người thừa kế.

Điều này có nghĩa, trong trường hợp một cá nhân được chỉ định hoặc được thỏa thuận để quản lý quyền sử dụng đất thuộc di sản, người đó không có toàn quyền sử dụng sổ đỏ như một tài sản cá nhân. Mọi hành vi định đoạt, bao gồm cả việc dùng sổ đỏ để thế chấp vay vốn, đều cần có sự đồng thuận bằng văn bản từ những người có quyền thừa kế hợp pháp.

Việc quy định rõ ràng trách nhiệm và giới hạn quyền của người quản lý di sản nhằm tránh phát sinh tranh chấp sau này, đảm bảo quyền lợi cho tất cả các bên thừa kế.

Đất cộng đồng dân cư dù có sổ đỏ cũng không được thế chấp

Trường hợp thứ ba cần lưu ý là đất do cộng đồng dân cư sử dụng. Theo Khoản 2 Điều 39 Luật Đất đai 2024, đất được giao cho cộng đồng dân cư không thu tiền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức không thu tiền sẽ không được phép chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp hoặc góp vốn.

Điều này áp dụng ngay cả khi mảnh đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc đủ điều kiện để cấp sổ đỏ. Mục đích là nhằm bảo vệ tính chất công cộng của quỹ đất phục vụ cộng đồng và tránh việc sử dụng sai mục đích dẫn đến mất đất hoặc gây thiệt hại cho cộng đồng địa phương.

Ý nghĩa của sổ đỏ và giới hạn quyền định đoạt

Sổ đỏ – hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý quan trọng ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của cá nhân, tổ chức. Tuy nhiên, việc nắm giữ sổ đỏ không đồng nghĩa với quyền định đoạt tuyệt đối, đặc biệt trong các trường hợp liên quan đến di sản, quyền cộng đồng hoặc tài sản chưa hình thành đầy đủ về mặt pháp lý.

Người dân và tổ chức cần hiểu rõ quy định pháp luật về phạm vi sử dụng và thế chấp sổ đỏ, để không thực hiện các giao dịch vi phạm pháp luật hoặc gây rủi ro cho bên thứ ba.

Trong thực tế, việc sử dụng sổ đỏ để thế chấp là hoạt động phổ biến trong các giao dịch vay vốn ngân hàng. Tuy nhiên, để được ngân hàng chấp nhận và đăng ký hợp pháp, sổ đỏ cần đáp ứng đầy đủ điều kiện pháp lý:

• Tài sản không có tranh chấp
• Được phép chuyển nhượng hoặc định đoạt
• Thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người thế chấp

Trường hợp tài sản thuộc diện bị hạn chế hoặc không đủ điều kiện (như ba trường hợp nêu trên), bên thế chấp có thể bị từ chối đăng ký hoặc phát sinh tranh chấp về sau.