UBND tỉnh Đồng Nai vừa chính thức thông qua điều chỉnh cục bộ đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/5000 đối với khu vực C4, thuộc xã Long Hưng và một phần phường Tam Phước (TP Biên Hòa). Đây là khu vực tập trung nhiều dự án lớn như Aqua City, Waterfront, Cù lao Phước Hưng và khu dân cư Long Hưng, đang thu hút sự quan tâm mạnh mẽ từ các nhà đầu tư bất động sản.

Theo phê duyệt mới, quy mô dân số toàn phân khu C4 được nâng từ 126.000 người lên khoảng 140.000 người. Các chỉ tiêu sử dụng đất cũng được điều chỉnh để phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu phát triển. Cụ thể, đất khu ở đô thị đạt mức 45–55m²/người; đất công cộng dịch vụ đô thị 6–10m²/người; đất cây xanh và công viên từ 8–12m²/người; đất dành cho giao thông đô thị là 8–15m²/người.

Trong đợt điều chỉnh lần này, một loạt dự án đô thị đã được cập nhật quy hoạch chi tiết. Dự án khu đô thị Waterfront do Nam Long (NLG) làm chủ đầu tư có sự điều chỉnh về hành lang cây xanh ven sông, đất hạ tầng kỹ thuật, khu thương mại dịch vụ, công trình công cộng và hệ thống y tế – giáo dục. Đáng chú ý, nhiều ô đất ở cao tầng được quy hoạch lại thành thấp tầng và ngược lại nhằm đa dạng hóa sản phẩm.

Tương tự, dự án Aqua City của Novaland (NVL) cũng được điều chỉnh theo hướng mở rộng hành lang xanh ven sông, tái bố trí vị trí các khu đất công trình công cộng, thương mại – dịch vụ và cây xanh. Các thay đổi này được kỳ vọng sẽ tối ưu công năng sử dụng đất và đồng bộ hơn với định hướng phát triển chung của thành phố Biên Hòa.

Bên cạnh đó, DonaCoop – đơn vị chủ đầu tư khu dân cư Long Hưng và khu đô thị Cù lao Phước Hưng cũng nhận được phê duyệt điều chỉnh nhiều hạng mục. Tại Long Hưng, tầng cao tại một số ô quy hoạch được tăng từ 15 lên 25 tầng, hạ tầng kỹ thuật được cập nhật phù hợp. Còn tại Cù lao Phước Hưng, có sự điều chỉnh lớn về hành lang cây xanh ven sông, bố trí lại đất công cộng, bổ sung quỹ đất ở cao tầng dành cho nhà ở xã hội và thay đổi hướng tuyến cầu qua khu vực cù lao.

Theo định hướng quy hoạch mới, chiều cao tối đa của công trình trong khu vực là 110m. Các khối nhà cao tầng dao động từ 15–25 tầng, trong khi khu nhà thấp tầng được giới hạn trong khoảng 2–6 tầng. Về không gian ngầm, các công trình dịch vụ – công cộng, hỗn hợp và nhà ở (trừ nhà ở riêng lẻ) được phép xây tối đa 3 tầng hầm. Riêng nhà ở riêng lẻ không vượt quá 2 tầng hầm và công trình hạ tầng kỹ thuật, giao thông chỉ 1 tầng hầm.

Việc triển khai các điều chỉnh này vẫn phải tuân thủ nghiêm các quy định tại đồ án quy hoạch phân khu C4 ban hành từ năm 2016, cùng với các quy chuẩn xây dựng hiện hành. Đồng thời, các địa phương như TP Biên Hòa, xã Long Hưng và phường Tam Phước được yêu cầu công bố công khai quy hoạch, phối hợp chặt chẽ trong giám sát thực hiện.

Song song, các sở ngành liên quan như Xây dựng, Tài chính, Tài nguyên – Môi trường cũng được giao nhiệm vụ rà soát các nghĩa vụ tài chính phát sinh do việc điều chỉnh quy hoạch, đảm bảo không thất thoát ngân sách Nhà nước, đồng thời xử lý triệt để các trường hợp vi phạm trước khi cho phép triển khai trở lại.

Trước đó, vào tháng 11/2024, UBND tỉnh Đồng Nai đã điều chỉnh cục bộ quy hoạch chung TP Biên Hòa đến năm 2030, tầm nhìn 2050 với trọng tâm là khu đô thị phía Tây tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu. Tại đây, dân số dự kiến tăng từ 420.000 lên 434.000 người, riêng phân khu C4 điều chỉnh từ 126.000 lên 140.000 người.

Các chỉ tiêu sử dụng đất ở cấp độ quy hoạch chung cũng được điều chỉnh theo hướng nâng cao chất lượng sống đô thị: diện tích đất ở đô thị từ 45–55m²/người, đất công cộng dịch vụ từ 4–5m²/người, đất cây xanh công viên từ 8–10m²/người và đất giao thông từ 17–20m²/người.

Theo nhận định từ Novaland, việc hoàn thiện điều chỉnh quy hoạch chung là bước đi pháp lý quan trọng, mở đường cho quá trình phê duyệt điều chỉnh phân khu C4 và các quy hoạch chi tiết 1/500 liên quan, trong đó có Aqua City – một trong những đại đô thị trọng điểm phía Nam.