Nghị quyết 68-NQ/TW vừa được Chính phủ ban hành cuối tháng 5 đã tạo tâm lý tích cực cho thị trường, đặc biệt với nhóm doanh nghiệp tư nhân trong lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên, khác với các đợt “sóng chính sách” trước đây thường kéo theo dòng tiền đầu cơ ồ ạt, diễn biến lần này lại cho thấy sự chọn lọc rõ nét: Nhà đầu tư không còn rót tiền đại trà, mà bắt đầu phân hóa mạnh theo chất lượng doanh nghiệp.

Điển hình là VHM – cổ phiếu đầu ngành bất động sản vẫn giữ vai trò dẫn dắt nhờ quy mô dự án lớn, tiến độ triển khai đều đặn và năng lực vận hành đã được kiểm chứng. VHM hiện là một trong số ít cổ phiếu bất động sản được các quỹ ngoại duy trì tỷ trọng cao trong danh mục dài hạn, nhờ tính ổn định và khả năng sinh lời bền vững.

NLG của Nam Long cũng nổi lên như một lựa chọn tích sản được tổ chức chú ý. Với quỹ đất đã giải phóng mặt bằng hơn 680 ha, chủ yếu tại các vùng vệ tinh của TP.HCM như Long An, Đồng Nai, Cần Thơ, Nam Long đang sở hữu một trong số ít danh mục phát triển đô thị tích hợp đủ lớn để vận hành trong chu kỳ 5–10 năm tới. Các dự án trọng điểm như Mizuki Park, Akari City hay Southgate đang bán hàng đều đặn, bàn giao đúng tiến độ và mang về dòng tiền thực. Đây là cơ sở quan trọng giúp doanh nghiệp duy trì đà tăng trưởng trong bối cảnh toàn ngành đang trong quá trình phục hồi.

Một số cổ phiếu khác cũng thu hút dòng tiền tích lũy dài hạn nhờ sở hữu lợi thế về pháp lý và tài chính. KDH, với quỹ đất nội đô lớn tại TP.HCM và BCM – doanh nghiệp đang phát triển hệ sinh thái khu công nghiệp, đô thị và logistics tại Bình Dương đều là những cái tên được đánh giá cao. Đặc biệt, BCM được kỳ vọng hưởng lợi kép từ đầu tư công lẫn các chính sách cải cách thể chế đang được đẩy mạnh sau Nghị quyết 68.

Ở chiều ngược lại, các mã như LDG, ITA, QCG, HQC… dù vẫn ghi nhận giao dịch sôi động nhưng mang tính đầu cơ ngắn hạn nhiều hơn. Dòng tiền vào – ra thay đổi nhanh, thanh khoản cao nhưng thiếu sự ổn định. Điều này cho thấy tâm lý thị trường vẫn còn dè dặt với các doanh nghiệp có lịch sử pháp lý phức tạp, hoặc chưa chứng minh được năng lực triển khai dự án trong thực tế.

Xét về mặt định giá, nhóm bất động sản hiện đang được đánh giá là hấp dẫn. Theo dữ liệu từ FiinTrade, hệ số P/B trung bình của ngành hiện quanh mức 1,0 – thấp hơn đáng kể so với giai đoạn 2021–2022 (1,5 lần). Một số mã như NLG, KDH, HDG, SZC, SCR đang giao dịch ở mức P/B chỉ 0,7–0,9 lần – tức dưới giá trị sổ sách.

Dù chưa thể phản ánh ngay lợi nhuận trong báo cáo quý, nhưng với việc các dự án lớn dần được gỡ vướng về pháp lý, nhiều công ty chứng khoán đã bắt đầu nâng kỳ vọng sinh lời cho nhóm này trong nửa cuối năm.

Đơn cử, Chứng khoán Vietcap mới đây đã khuyến nghị MUA đối với cổ phiếu NLG với giá mục tiêu 43.300 đồng/cp – tương ứng tỷ suất sinh lời 38%. Báo cáo của Vietcap cho thấy NLG đang chuẩn bị bước vào giai đoạn ghi nhận lợi nhuận mạnh từ các dự án Waterpoint, Izumi, Akari... đồng thời hưởng lợi từ chiến lược mở rộng quỹ đất và kế hoạch thoái vốn một phần để cải thiện cấu trúc tài chính.

Không chỉ NLG, các mã như SZC, HDG, BCM, VHM cũng đang quay trở lại danh mục theo dõi của nhiều tổ chức, trong bối cảnh chính sách ngày càng rõ ràng hơn và thị trường bước vào chu kỳ hồi phục cả về giá và niềm tin.