Vì sao Thông tư 22/2023/TT-NHNN làm "dậy sóng" thị trường?

Thông tư 22/2023 (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN) có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho biết, Thông tư có nhiều điểm tích cực nổi bật. Tuy nhiên bên cạnh đó, ông Châu cũng cho biết Hiệp hội rất quan ngại về quy định tại tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư số 22/2023/TT-NHNN) quy định “khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà” bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà “đã được hoàn thành để bàn giao” tức là “nhà ở có sẵn”, trong đó có trường hợp cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “bảo đảm bằng bất động sản” là nhà ở thương mại đó thì tổ chức tín dụng chỉ được cho vay đối với trường hợp “nhà ở thương mại đã được hoàn thành để bàn giao”, tức là “nhà ở thương mại có sẵn” mà thôi.

"Như vậy, Thông tư số 22/2023/TT-NHNN không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua “nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai”) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó, nên cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại “hình thành trong tương lai” thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Hiệp hội nhận thấy, nếu không sửa đổi ngay tiết (ii) điểm a khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản, sẽ tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và về lâu dài. Bởi lẽ, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua “nhà ở thương mại hình thành trong tương lai” được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan", ông Châu cho biết.

Theo đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41/2016/TT-NHNN (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023/TT-NHNN) trước khi Thông tư số 22/2023/TT-NHNN có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2024 (tương tự như Thông tư số 10/2023/TT-NHNN ngưng hiệu lực thi hành một số nội dung của Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng (đã được bổ sung tại Thông tư số 06/2023/TT-NHNN ngày 28/06/2023 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam).

Tuy nhiên, phân tích các quy định tại Thông tư, ông Huỳnh Minh Tuấn, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần FIDT cho biết, có một số quy định thực tế không đáng quan ngại.

Chẳng hạn, ông Tuấn dẫn phân tích của ông Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia Luật về địa ốc, cho biết về phần định nghĩa "khoản cho vay thế chấp nhà" là để cho mục đích chính làm căn cứ xác định hệ số rủi ro/tỷ lệ an toàn vốn cho từng khoản vay/tài sản đảm bảo; theo đó, nội dung kỹ thuật tính toán tỷ lệ an toàn vốn theo loại hình cho vay và tính chất các khoản vay khác nhau sẽ có hệ số khác nhau: vay thế chấp "nhà", vay thanh toán tiền mua nhà ở theo hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp bằng "Quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán", vay thế chấp bằng "bất động sản"; Chưa đủ điều kiện hoàn thành bàn giao thì là khoản vay kinh doanh bất động sản (hệ số rủi ro khác), đủ điều kiện bàn giao thì tính là khoản vay thế chấp nhà (hệ số rủi ro thấp hơn).

Với quan điểm Thông tư 22 chỉ tập trung vào thế chấp tài sản, không nêu rõ mục đích cho vay cụ thể, trong đó cho vay với mục đích vay vốn và nhận thế chấp tài sản nào thì thực hiện theo quy định riêng của từng TCTD, phù hợp quy định pháp luật; Theo đó, quy định phân định khoản cho vay thế chấp nhà (tài sản đã hình thành), bản chất không hạn chế cho vay mua nhà ở hình thành trong tương lai (là quyền tài sản).

Chuyên gia cho rằng, cần hiểu quy định này là vẫn cho vay và thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN chuyên biệt về thế chấp tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai; và Luật nhà ở hiện tại 2014 và Luật Nhà ở mới 2023 thì cũng đã có quy định cụ thể về việc cho phép thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai (Điều 147 Luật Nhà ở 2014; Điều 183 Luật Nhà ở 2023).

Thông tư 41/2016/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN không quy định mất hiệu lực của Thông tư 26 về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Nội dung sửa đổi của Thông tư 22/2023/TT-NHNN chỉ là để phân định thế nào là khoản cho vay thế chấp nhà (với tài sản đã hình thành); không điều chỉnh với việc cho vay mua nhà hình thành trong tương lai (vẫn thực hiện theo Thông tư 26/2015/TT-NHNN). "Như vậy, các quy định thấy rằng đây chỉ là nội dung kỹ thuật tính toán tỷ lệ an toàn vốn theo loại sản phẩm cho vay", ông Tuấn nhấn mạnh.