Cơ chế đặc thù làm thay đổi cục diện

Từ ngày 1/6/2025, Nghị quyết 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội (NƠXH) chính thức có hiệu lực, mở ra bước ngoặt lớn cho thị trường bất động sản phục vụ nhu cầu đại chúng. Không chỉ tháo gỡ các nút thắt thủ tục hành chính vốn gây khó cho doanh nghiệp và địa phương suốt nhiều năm, nghị quyết này còn tạo khuôn khổ mới giúp tăng tốc triển khai dự án và đa dạng hóa nguồn vốn.

Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là việc thành lập Quỹ Nhà ở quốc gia, nhằm cung cấp nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp đầu tư NƠXH, đồng thời mở rộng nhóm đối tượng được thuê, thuê mua, kể cả người nước ngoài, cán bộ, công nhân và công chức. Đặc biệt, Nghị quyết 201 cho phép UBND tỉnh được chỉ định chủ đầu tư, miễn giấy phép xây dựng, bỏ khâu thẩm định thiết kế cơ sở và không bắt buộc lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết – những thay đổi mang tính đột phá chưa từng có trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại Việt Nam.

Đồng Nai là một trong những địa phương đi đầu hưởng ứng tinh thần nghị quyết. Tỉnh đặt mục tiêu xây dựng ít nhất 10.000 căn NƠXH đến năm 2025 và tối thiểu 50.000 căn đến năm 2030. Riêng trong năm 2025, Chính phủ giao tỉnh hoàn thành 2.600 căn. Theo Sở Xây dựng tỉnh, kế hoạch triển khai 13 dự án trong năm nay có thể đưa số căn hộ hoàn thành vượt chỉ tiêu trung ương, nếu tháo gỡ kịp thời các vấn đề về đất đai, quy hoạch và giao chủ đầu tư.

Chỉ vài ngày sau khi Nghị quyết 201 có hiệu lực, UBND tỉnh đã gấp rút chỉ đạo các sở ban ngành liên quan ban hành quy định cụ thể về tiêu chuẩn, điều kiện và nhóm đối tượng được thụ hưởng chính sách. Trong đó, đáng chú ý là việc bổ sung nhóm người có nhà ở nhưng cách xa nơi làm việc từ 20 km trở lên vào diện xét duyệt, mở rộng cánh cửa tiếp cận NƠXH trong bối cảnh sáp nhập tỉnh và điều chuyển lao động.

Doanh nghiệp chen chân, cạnh tranh khốc liệt

Khi các rào cản pháp lý được dỡ bỏ, cánh cửa thị trường NƠXH tại Đồng Nai đã thực sự mở rộng. Trong lần công bố kết quả sơ tuyển 5 dự án nhà ở xã hội mới đây đã thu hút 42 hồ sơ đăng ký đầu tư, với sự góp mặt của hàng loạt doanh nghiệp có tiềm lực như Công ty CP Him Lam, Nam Long, Địa ốc Phú Đông, Tập đoàn Hoa Sen, Hancorp, Cường Thuận IDICO và Hoàng Quân – đơn vị từng dẫn đầu thị phần NOXH ở phía Nam.

Tại huyện Nhơn Trạch, dự án khu chung cư trên diện tích 3,71 ha với gần 1.500 căn hộ đã thu hút 6 nhà đầu tư lớn, trong đó có những liên danh đa thành phần như Hoàng Quân – Thành Phố Vàng, Nam Long – Nam Khang – Nam Phan. Cạnh tranh tương tự diễn ra ở Trảng Bom và phường Tam Hiệp (TP Biên Hòa), nơi mỗi dự án đều có từ 6 đến 13 nhà đầu tư nộp hồ sơ.

Đáng chú ý, nhiều doanh nghiệp đăng ký ở cả 5 dự án, cho thấy mức độ quan tâm đặc biệt của giới đầu tư trước những thay đổi trong chính sách. Không chỉ đơn thuần là mở rộng quỹ căn hộ, việc các "ông lớn" cùng nhập cuộc còn tạo ra áp lực cạnh tranh về giá thành, chất lượng thi công và tốc độ triển khai, điều mà các chính sách truyền thống chưa làm được.

Trong số các hồ sơ nổi bật, có thể kể đến liên danh của Tập đoàn Hoa Sen – một cái tên quen thuộc trong ngành vật liệu xây dựng – nay mở rộng sang lĩnh vực phát triển nhà ở xã hội. Bên cạnh đó, sự trở lại của Hoàng Quân (HQC) sau nhiều năm trầm lắng cũng cho thấy nỗ lực phục hồi vị thế của doanh nghiệp này trong lĩnh vực vốn gắn liền với thương hiệu của họ.

Dù chính sách đã cởi mở, nhưng để hiện thực hóa mục tiêu hàng chục nghìn căn hộ NƠXH, Đồng Nai vẫn phải đối mặt với không ít thách thức. Trong số 13 dự án đăng ký triển khai trong năm nay, hiện mới có 6 dự án đã khởi công. Số còn lại, theo lãnh đạo tỉnh, vẫn vướng thủ tục pháp lý, đặc biệt là vấn đề quy hoạch chi tiết và xác định chủ đầu tư.

Việc chỉ định nhà đầu tư không thông qua đấu thầu được kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tiến độ, nhưng cũng đòi hỏi cơ chế giám sát minh bạch để tránh hiện tượng lựa chọn hình thức. Bên cạnh đó, năng lực thực thi của doanh nghiệp – từ kỹ thuật, tài chính đến quản lý vận hành – sẽ là thước đo thực tế của các cam kết trên giấy.

Đồng Nai đang yêu cầu các chủ đầu tư lập lại biểu đồ tiến độ, phấn đấu khởi công trước ngày 1/9/2025, đồng thời giao trách nhiệm cho Sở Xây dựng làm đầu mối tổng hợp, tháo gỡ vướng mắc và báo cáo tiến độ lên UBND tỉnh theo tuần. Đây là những tín hiệu cho thấy quyết tâm của địa phương trong việc đưa Nghị quyết 201 từ chính sách vào thực tiễn.

Từ phía doanh nghiệp, những “ông lớn” đang nhập cuộc không chỉ vì tiềm năng thị trường, mà còn vì kỳ vọng tạo được chỗ đứng lâu dài trong phân khúc nhà ở giá rẻ – một trong những xu hướng có sức bật mạnh mẽ trong giai đoạn phục hồi kinh tế hậu đại dịch và tái cấu trúc đô thị theo hướng bền vững.