Qua năm tăm tối, thị trường BĐS sẽ ra sao trong năm 2023?

Bất động sản ‘không có Tết’

Bất động sản… bất động

Có một con số đáng kinh ngạc được Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nêu ra trong báo cáo tổng kết năm 2022: trong khoảng 2 năm qua, có hàng nghìn dự án đã được các doanh nghiệp triển khai, đầu tư trên cả nước phải dừng lại để xem xét sự phù hợp về pháp lý với giá trị ước đạt khoảng 30 tỷ USD.

30 tỷ USD, đó là con số quá lớn để người ta cảm thấy phần nào có lý khi nói rằng thị trường bất động sản không phải đóng băng mà là hóa đá. Băng có thể tan, còn đá thì… gần như tuyệt vọng.

Không phải ngẫu nhiên mà cả năm 2022, số lượng dự án mới được phê duyệt ở mức “hiếm hoi”. Và đáng nói hơn là trong số đó “không thấy sự xuất hiện của các dự án nhà ở, chỉ thấy phê duyệt các dự án về dịch vụ”, theo VARS.

Nhiều nhận định từ quý II/2023, thị trường BĐS sẽ khởi sắc. Ảnh minh hoạ

Không chỉ tắc cung, thị trường bất động sản cũng tắc cả thanh khoản. VARS cho biết, tỷ lệ tiêu thụ chung của toàn thị trường chỉ đạt 39%, bằng 69% của năm 2021. Tổng lượng giao dịch năm 2022 chỉ bằng 31% năm 2021 và chỉ bằng 17% của năm 2018 – năm trước khi dịch Covid-19 bùng phát.

Tình hình này xảy ra từ đầu quý II/2022, tiếp diễn và trở nên nghiêm trọng dần lên trong khoảng thời gian sau đó. Đến quý IV/2022, cầu đầu cơ gần như bị triệt tiêu, các sản phẩm biệt thự, nhà ở liền kề đô thị gần như không phát sinh giao dịch.

Cũng từ cuối 2022, làn sóng cắt lỗ diễn ra mạnh mẽ, do ảnh hưởng từ chính sách tài khóa và các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế.

Nhìn lại một năm đầy biến động, VARS chua chát bình luận: “Thị trường ngưng trệ, trầm lắng, yếu giao dịch nhưng không phải do thực chất thị trường xấu mà do có quá nhiều điểm đã tạo ra sự cưỡng bức, buộc thị trường phải rơi vào trạng thái khó khăn. Nhìn chung, thị trường bất động sản đang trong trạng thái bình thường, nhưng bị bắt phải giảm ăn, giảm ôxy để thở và giảm bơm máu nên rất dễ bị rơi vào tình trạng chết lâm sàng”.

Kỳ vọng gì năm 2023?

Tình hình tồi tệ trong nửa cuối 2022 đã phủ lên kỳ vọng tương lai của thị trường bất động sản một bầu không khí u ám. Colliers International Vietnam, trong báo cáo quý IV/2022, không giấu giếm sự bi quan của mình khi cho rằng sang năm 2023, thị trường căn hộ sẽ tiếp tục khó khăn, do sự suy giảm niềm tin với các chủ đầu tư có hoạt động kinh doanh chưa minh bạch, pháp lý dự án chưa rõ ràng đang bị xử lý trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, tình trạng một số chủ đầu tư trì hoãn việc chào bán sản phẩm khiến nguồn cung mới căn hộ năm 2023 dự đoán sẽ giảm, riêng tại TP.HCM chỉ khoảng dưới 20.000 căn được mở bán mới, và lượng tiêu thụ ước tính chỉ rơi vào khoảng trên dưới 20%.

Tuy vậy, đâu đó, những tia hi vọng vẫn lóe lên, nhất là khi nhà điều hành đã bắn đi những gợi ý, thông điệp “tháo gỡ khó khăn”. Nhưng mọi thứ đều có độ trễ. Bởi vậy, VARS đã tỏ ra thận trọng khi cho rằng không thể trông mong gì nhiều trong giai đoạn đầu năm. Nếu chính sách vĩ mô được điều chỉnh như các dự báo, nhanh nhất phải từ cuối quý I/2023, những dự án phù hợp với nhu cầu như nhà ở bình dân, nhà ở xã hội mới được khơi thông. Và phải về cuối năm, những nguồn cung phù hợp với thị trường mới cải thiện nhiều hơn.

Có thể thấy sự thận trọng trong dự báo của VARS không chỉ nằm ở lộ trình của sự biến chuyển mà còn ở đối tượng mà tổ chức này nhắc tới – “dự án phù hợp với nhu cầu”. Điều đó hàm ý rằng, thị trường chung vẫn trong trạng thái tồi tệ, bởi những “dự án phù hợp với nhu cầu” trên thực tế lại chỉ chiếm một tỷ trọng khá nhỏ. Đó là căn nguyên của dự đoán giao dịch do nhu cầu đầu tư vẫn sẽ tiếp tục giảm trong năm 2023.

Tất nhiên, thị trường vẫn có quyền để hi vọng, rằng từ quý II/2023 đến cuối năm, giao dịch có thể sẽ tốt hơn, nếu chính sách vĩ mô đi đúng với những dự báo, kỳ vọng, kéo theo sự đi lên về giá của các sản phẩm. Nhưng cũng đừng quên rằng, thị trường hiện nay chứa đầy tính bất định và đang trong giai đoạn nhạy cảm. Với một thị trường như vậy, niềm hi vọng không nên là một căn cứ để ra quyết định đầu tư.