Tác động ngắn hạn: FOMO và biến động cục bộ tại các khu vực sáp nhập
Chính phủ đang xem xét rút gọn số đơn vị hành chính cấp tỉnh từ 63 xuống còn khoảng 34, đồng thời bỏ cấp quận, huyện. Kế hoạch này dự kiến hoàn tất trước ngày 30/8/2025, có hiệu lực từ 1/9/2025. VNDirect đánh giá đây là bước đi có tính hệ thống và toàn diện, hướng đến mục tiêu nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và phân bổ nguồn lực hợp lý hơn.
 |
| VNDirect cho rằng, việc sáp nhập tỉnh là một cơ hội dài hạn cho thị trường bất động sản dân cư, nhưng cũng phân hóa rõ rệt |
VNDirect nhận định trong ngắn hạn, thị trường bất động sản dân cư có thể xuất hiện những biến động nhất thời do tâm lý đầu cơ, đặc biệt tại các khu vực được cho là sẽ có sự thay đổi lớn về hành chính. Dữ liệu từ các nền tảng tìm kiếm cho thấy mức độ quan tâm bất động sản tăng đáng kể tại Nhơn Trạch (Đồng Nai) +41%, Thuận An (Bình Dương) +26% và Thành phố Dĩ An (Bình Dương) +23%.
Tuy nhiên, theo kinh nghiệm từ đợt sáp nhập Hà Tây – Hà Nội năm 2008, chỉ những khu vực có đầu tư hạ tầng rõ rệt như tuyến metro Cát Linh – Hà Đông mới ghi nhận tăng giá bền vững. Các khu vực còn lại, dù từng trải qua “sốt đất”, nhưng không duy trì được mức giá cao sau đó.
Tài liệu của VNDirect cũng dẫn lại bài học từ Trung Quốc: sau khi các khu vực sáp nhập đón nhận tin đồn quy hoạch, giá đất thường tăng cục bộ, nhưng thị trường sau đó trầm lắng trong ít nhất hai năm, trước khi khởi sắc trở lại khi hạ tầng và tiện ích thực sự được triển khai.
Triển vọng dài hạn: Hạ tầng đồng bộ, nguồn cung mở rộng và điều tiết giá bán sơ cấp
Dưới góc nhìn dài hạn, VNDirect cho rằng việc sáp nhập tỉnh có thể đem lại tác động tích cực rõ rệt cho thị trường bất động sản dân cư. Việc tinh giản bộ máy hành chính sẽ giảm thiểu độ trễ trong quá trình phê duyệt dự án, đẩy nhanh tốc độ đầu tư hạ tầng và giảm sự chồng chéo giữa các cấp quản lý.
Sự mở rộng về diện tích địa giới hành chính sau sáp nhập giúp thuận lợi hơn trong việc quy hoạch đồng bộ các tuyến giao thông chiến lược như đường vành đai, cao tốc, hệ thống metro TOD. Khi các tuyến giao thông công cộng đi vào hoạt động, sẽ thúc đẩy giãn dân ra các khu vực vệ tinh và nâng cao nhu cầu nhà ở tại đây.
Về cung cầu, VNDirect cho rằng quỹ đất sau sáp nhập sẽ dồi dào hơn, tạo điều kiện phát triển các dự án đại đô thị và nhà ở phân khúc vừa túi tiền. Điều này không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân mà còn góp phần làm giảm giá bán sơ cấp – vốn thường cao hơn giá thứ cấp do thiếu nguồn cung trong các năm trước.
Ngoài ra, sáp nhập tỉnh cũng tạo điều kiện thuận lợi để phát triển các dự án nhà ở xã hội, nhờ quỹ đất rõ ràng hơn và quy trình phê duyệt đơn giản hơn, phù hợp với chiến lược an sinh nhà ở của Chính phủ trong bối cảnh kinh tế - xã hội chuyển biến nhanh.
 | VNDirect: Doanh thu 2025 của PV GAS sẽ chững lại, định giá cổ phiếu vẫn ở mức hấp dẫn Theo báo cáo VNDirect, doanh thu của PV GAS trong năm 2025 dự kiến chững lại do tác động từ giá dầu và sản lượng ... |
 | Chuyên gia VNDIRECT "mách nước" cho nhà đầu tư nếu VN-Index lùi về dưới 1.300 điểm Dưới áp lực bán mạnh và thanh khoản suy yếu, VN-Index điều chỉnh 4/5 phiên trong tuần 17–21/3. Theo chuyên gia VNDIRECT, nếu chỉ số ... |
Phạm Hường
