Hiệp hội Ngân hàng họp tìm giải pháp tháo gỡ vướng mắc liên quan đến tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đồng chủ trì cuộc họp.

Tham dự cuộc họp, còn có ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Ngân hàng Nhà nước; bà Phạm Thị Thịnh, Trưởng phòng Đo đạc và đăng ký đất đai, Cục Quản lý Đất đai; bà Trần Thị Minh Tâm, Phó Chủ nhiệm Câu lạc bộ Pháp chế ngân hàng; đại diện Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp cùng đại diện các ngân hàng hội viên Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tham dự trực tiếp và trực tuyến.

Vướng mắc trong giải quyết quan hệ giữa các bên và việc thực hiện quyền của TCTD

Phát biểu mở đầu cuộc họp, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam Nguyễn Quốc Hùng cho biết, thời gian qua, Hiệp hội đã nhận được nhiều phản ánh của các TCTD về những vướng mắc liên quan đến việc nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm và nắm giữ bất động sản do xử lý nợ xấu.

Do đó, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổ chức cuộc họp nhằm cùng trao đổi, thảo luận và thống nhất kiến nghị của ngành Ngân hàng đến các cơ quan có thẩm quyền để tìm giải pháp tháo gỡ những vướng mắc khi nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ và nắm giữ bất động sản do xử lý nợ xấu.

Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam mong muốn các đại biểu dự họp sẽ cùng tham gia ý kiến trên tinh thần thẳng thắn, xây dựng, xuất phát từ thực tiễn và đề xuất giải pháp xử lý.

Trình bày tóm tắt vướng mắc của TCTD khi nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ và nắm giữ bất động sản do xử lý nợ xấu do Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổng hợp ý kiến từ các tổ chức hội viên, bà Trần Thị Minh Tâm, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế đã chỉ ra những vướng mắc trong nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ và nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ.

Cụ thể, về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ, từ quy định hiện hành, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế đã chỉ ra, pháp luật hiện hành chưa có quy định cụ thể thế nào là “nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ” và quyền, nghĩa vụ của TCTD nắm giữ đối với tài sản thế chấp và Bên thế chấp (việc “nắm giữ tài sản bảo đảm” được quy định trong từng trường hợp khác nhau như trên) dẫn đến khó khăn, vướng mắc trong giải quyết quan hệ giữa các bên và việc thực hiện quyền của TCTD.

Mặt khác, theo các quy định pháp luật hiện hành, trường hợp TCTD nắm giữ bất động sản, chưa rõ TCTD có được thực hiện chuyển quyền hoặc đăng ký biến động tài sản hay không (trừ quy định về việc TCTD chưa hạch toán tăng tài sản, không trích khấu hao đã có quy định rõ tại Nghị định 135).

Bà Trần Thị Minh Tâm cho hay, trên thực tế phát sinh trường hợp bên thế chấp đã chuyển giao/bàn giao tài sản bảo đảm là bất động sản cho TCTD hoặc công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của ngân hàng (AMC) để xử lý nợ. Tuy nhiên, khi nhận thấy tài sản tăng giá thì bên thế chấp cố tình tạo ra tranh chấp để đòi lại bất động sản do TCTD nắm giữ theo quy định. Các tranh chấp này gây nhiều khó khăn trong việc TCTD quản lý cũng như xử lý tài sản.

Bên cạnh đó, việc chưa đăng ký sang tên tài sản bảo đảm cũng khiến các TCTD không thể tự mình bán tài sản nên sau khi hết thời gian nắm giữ, TCTD phải thực hiện phương thức bán qua tổ chức đấu giá, phát sinh thêm thủ tục, bị kéo dài thời gian xử lý, hạn chế quyền chủ động của TCTD.

Mặt khác, theo Nghị định 135/2025/NĐ-CP, TCTD không thể hạch toán giá trị tài sản đã nắm giữ trên tài khoản nội bảng và giảm nợ cho bên vay; các nghĩa vụ nợ quá hạn của bên vay/bên bảo đảm vẫn tiếp tục phát sinh mặc dù bên vay/bên bảo đảm đã chuyển giao hợp pháp tài sản bảo đảm cho TCTD thông qua thỏa thuận, quyết định thi hành án, gây ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của các TCTD và bên vay/bên bảo đảm. Bên cạnh đó, còn phát sinh rủi ro bên vay/bên bảo đảm có thể khởi kiện và yêu cầu TCTD phải bồi thường thiệt hại về việc vẫn phát sinh nghĩa vụ trả nợ mặc dù đã chuyển giao hợp pháp tài sản cho TCTD.

Ngoài ra, do pháp luật cũng chưa có quy định cụ thể về quyền của TCTD trong thời gian nắm giữ bất động sản (TCTD có được khai thác, sử dụng bất động sản này hay không?) dẫn đến tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất sẽ bị lãng phí khi không được đưa vào khai thác, sử dụng hiệu quả.

Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế cũng chỉ ra một số khó khăn, vướng mắc trong việc nhận tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ của các TCTD từ việc các cơ quan đăng ký đất đai địa phương có cách hiểu/thực hiện không thống nhất về việc nhận tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ, đưa ra những yêu cầu để đăng ký chuyển quyền/đăng ký biến động tài sản bảo đảm mà TCTD không thể thực hiện.

Tại cuộc họp, đại diện các TCTD đã dẫn chứng thêm những vướng mắc trong thực tiễn hoạt động của đơn vị liên quan đến: quy định về hoạt động gán nợ; nhận tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ theo nghĩa vụ pháp luật; hạch toán giảm dư nợ cho khách hàng khi nhận tài sản bảo đảm; trình tự thủ tục đăng ký sang tên tài sản bảo đảm;...

Nhiều giải pháp được đề xuất

Từ những vướng mắc nêu trên, Phó Chủ nhiệm CLB Pháp chế đã nêu lên những kiến nghị chung của các TCTD. Theo đó, đối với việc nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường và các bộ, ngành liên quan xem xét ban hành quy định rõ về khái niệm “nắm giữ bất động sản” do xử lý nợ theo khoản 3 điều 139 Luật Các TCTD và quyền của TCTD trong thời gian “nắm giữ bất động sản”; cho phép TCTD hạch toán tài sản theo hướng nhận gán nợ để cấn trừ nghĩa vụ của bên vay khi TCTD thực hiện nắm giữ tài sản do xử lý nợ mà không phải đăng ký chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD.

Cùng với đó, kiến nghị ban hành quy định/hướng dẫn cho phép thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất ghi nhận việc TCTD nắm giữ bất động sản để xử lý và không yêu cầu TCTD phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin chấp thuận chủ trương đầu tư… như trường hợp TCTD nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp TCTD xử lý tài sản bảo đảm trong hoặc sau thời gian nắm giữ bất động sản, TCTD được phép trực tiếp tự mình bán tài sản (kể cả khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vẫn đang ghi nhận Bên thế chấp là chủ sở hữu).

Đối với việc nhận chính tài sản bảo đảm thay thế nghĩa vụ trả nợ, Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam kiến nghị Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp xem xét ban hành quy định/hướng dẫn thủ tục đăng ký biến động đất đai và tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ trả nợ theo hướng:

Một là, không chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hai là, thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất với thủ tục đăng ký chuyển quyền sở hữu tài sản bảo đảm cho TCTD (nếu đủ điều kiện theo quy định pháp luật).

Ba là, cho phép TCTD nhận bất động sản thi hành án được đăng ký sang tên quyền sở hữu, quyền sử dụng cho TCTD hoặc chủ động chuyển nhượng cho bên mua theo các phương thức thỏa thuận tại Hợp đồng bảo đảm.

Bên cạnh những kiến nghị chung mà Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam đã nêu ở trên, đại diện các TCTD cũng đưa ra một số đề xuất khác như: NHNN ban hành văn bản quy định tổng giá trị còn lại của tài sản cố định và tài sản gán nợ; TCTD được nhận chuyển quyền để nắm giữ trong 5 năm nhằm mục đích xử lý nợ, được nhận đăng ký biến động đất đai; làm rõ chế định về quyền chiếm giữ của TCTD; hướng dẫn cụ thể về bộ thủ tục sang tên tài sản;...

Cùng tập trung tháo gỡ nhằm kiến tạo để khơi thông nguồn lực

Trước những vướng mắc và kiến nghị của Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam và các TCTD, đại diện các cơ quan quản lý thuộc Vụ Pháp chế Ngân hàng Nhà nước Việt Nam; Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp; Cục Quản lý Đất đai đã có những trao đổi, giải đáp để cùng tháo gỡ.

Về phía NHNN, ông Phạm Thanh Ngọc, Phó Vụ trưởng Vụ Pháp chế cho biết, sắp tới đây, khi Luật Các Tổ chức Tín dụng 2024 sửa đổi có hiệu lực, các TCTD sẽ thuận lợi hơn trong việc xử lý tài sản bảo đảm.

Khẳng định hiện nay, Chính phủ đang chỉ đạo rất quyết liệt trong việc hoàn thiện cơ sở pháp lý để tháo gỡ các điểm nghẽn, ông Phạm Thanh Ngọc thông tin, Vụ Pháp chế NHNN cũng đang là đầu mối rà soát các mảng liên quan đến chuyển đổi số; lĩnh vực tài chính đầu tư.... Liên quan đến các nội dung trong cuộc họp hôm nay, Vụ Pháp chế sẽ tiếp thu và tiếp tục kiến nghị các cơ quan thẩm quyền để tháo gỡ vướng mắc. Đồng thời, đề nghị Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam tổng hợp các kiến nghị của TCTD gửi NHNN. Trong phạm vi thẩm quyền, NHNN sẽ có hướng dẫn cụ thể để tháo gỡ các vướng mắc của TCTD.

Sau khi lắng nghe tất cả các ý kiến tại cuộc họp, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã có những phản hồi đối với từng vấn đề cụ thể và nhấn mạnh rằng, cần phải có các quy định tường minh, rõ ràng để quá trình thực hiện được thống nhất.

Theo đó, về đối tượng liên quan đến bất động sản (gồm đất đai, tài sản gắn liền với đất là nợ xấu, người dân thế chấp tại ngân hàng mà không giải chấp được), Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cho rằng, để thu hồi nợ, đưa đất vào sử dụng, có 2 hình thức cơ bản: Thông qua việc chuyển nhượng, đấu giá và tự nhận tài sản này để sử dụng, tức bỏ tiền ra mua phù hợp với quy định tại Điều 144 Luật Các TCTD.

Theo Phó Cục trưởng Mai Văn Phấn, cần làm rõ khái niệm gán nợ, nắm giữ, có đồng khái niệm về nhận chuyển quyền không, đồng thời, cần tường minh, rõ ràng về thời điểm bắt đầu của 5 năm, thời điểm nào là kết thúc 5 năm tại khoản 3 Điều 139 về nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ. Sau 5 năm sẽ giải quyết như thế nào: thu giữ làm tài sản công hay NHNN xóa nợ cho NHTM?

Về giá chuyển nhượng, Phó Cục trưởng Mai Văn Phấn chỉ ra, tại thời điểm thế chấp giá thấp; thời điểm xử lý nợ giá cao, do vậy phải có hướng xử lý rõ ràng về giá khi có chênh lệch.

Tại cuộc họp, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai cũng đưa ra đề nghị Vụ Pháp luật Dân sự Kinh tế, Bộ Tư pháp; Bộ Nông nghiệp và Môi trường, NHNN xem xét vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng giữa các TCTD; vấn đề về đăng ký biến động…

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai nhấn mạnh, các cơ quan, bộ ngành cần tập trung tháo gỡ để thực hiện vai trò kiến tạo nhằm khơi thông nguồn lực cho các TCTD trong thời gian tới.

Kết luận cuộc họp, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Nguyễn Quốc Hùng đánh giá cao các ý kiến tham gia với tinh thần thẳng thắn, xây dựng, xuất phát từ thực tiễn và đề xuất giải pháp xử lý cụ thể. Sau cuộc họp, Hiệp hội sẽ tổng hợp lại tất cả những vướng mắc, kiến nghị của các TCTD gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường, Bộ Tư pháp và NHNN để cùng tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện thuận lợi trong hoạt động thu hồi nợ xấu của ngành Ngân hàng.