Thị trường BĐS năm 2023: Tiết lộ phân khúc giúp NĐT dễ dàng kiếm lời

Đầu tư gì để kiếm bộn tiền sau Tết?

Nếu mượn lời Jim Reid, giám đốc chiến lược tín dụng cơ bản toàn cầu tại Deutsche Bank, chúng ta có thể bình luận một cách hóm hỉnh mà chua chát về thị trường bất động sản 2022 như sau: “Chúng ta có một tin tốt và một tin xấu: tin tốt là năm 2022 đã qua đi, còn tin xấu là triển vọng năm 2023 không lấy gì làm sáng sủa”.

Thực vậy, thị trường bất động sản năm 2022 đã khép lại theo một cách không thể bi đát hơn trên hầu hết khía cạnh: cung giảm sút, giá lên cao, cầu sụp đổ, giao dịch ít, vốn tắc nghẽn, doanh nghiệp gặp khó, người mua quay lưng, tâm lý phòng thủ lên ngôi, nhiều phân khúc đóng băng hoàn toàn…

Điều đáng bàn hơn nữa là những khó khăn nêu trên lại dường như lại mới chỉ bắt đầu, và nhiều khả năng sẽ tiếp diễn, thậm chí trầm trọng hơn trong năm 2023. Nói một cách hình ảnh thì đây mới chỉ là kết thúc của một khởi đầu, chứ không phải là khởi đầu cho một kết thúc.

Mặc dù vậy, thị trường không bao giờ đóng cửa hoàn toàn với nhà đầu tư. Cơ hội vẫn tồn tại, nảy sinh đâu đó giữa những thách thức đang bao phủ khắp các địa bàn, lĩnh vực, phân khúc.

‘Cầm vàng chẳng sợ vàng rơi’

Có thể nói, trong 10 phân khúc của thị trường bất động sản (bao gồm: đất nền, căn hộ bán, căn hộ dịch vụ, nhà riêng lẻ, biệt thự - liền kề, văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, khách sạn, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản du lịch) thì căn hộ bán (hay còn được gọi phổ biến hơn là căn hộ chung cư) vẫn được xem là phân khúc vàng, nhờ cầu thường trực và tăng trưởng ổn định, mãi lực tốt và giá bán được neo vững chắc qua thời gian.

Căn hộ bán vẫn được xem là phân khúc vàng, nhờ cầu thường trực và tăng trưởng ổn định, mãi lực tốt và giá bán được neo vững chắc qua thời gian.

Năm 2022, nguồn cung căn hộ tại các địa bàn lớn như Hà Nội, TP.HCM vẫn trong tình trạng khan hiếm, do quá trình rà soát lại pháp lý các dự án chưa kết thúc, thủ tục xin cấp phép trở nên phức tạp, cũng như nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang trong tình trạng tắc nghẽn nghiêm trọng. Lấy đơn cử thị trường Hà Nội, theo Cushman & Wakefield, quý IV/2022, toàn thị trường chỉ có 2.110 căn được mở bán, giảm 29% theo quý và 9% theo năm. Lũy kế cả năm 2022, toàn Hà Nội chỉ có 12.000 căn mở bán, chỉ bằng 1/3 của năm đỉnh cao 2017.

Cung khan hiếm là nguyên nhân chủ yếu đẩy giá căn hộ lên cao. Theo Savills, giá căn hộ Hà Nội đã đạt mức trung bình 47 triệu đồng/m2. Tạm lấy theo tiêu chí phân loại của CBRE, mức giá này đã vượt xa tiêu chuẩn của phân khúc cao cấp (35 triệu đồng/m2). Trên thực tế, giá căn hộ Hà Nội (trên thị trường sơ cấp) đã tăng tới 11%/năm kể từ 2018, trong khi giá thứ cấp tăng 5%/năm. Đà tăng mãnh liệt của giá sơ cấp đã kéo giãn biên độ giữa hai thị trường lên con số 42%, tăng từ mức 14% của năm 2018. Chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp nhiều nhất ở các dự án hạng A (52%), tiếp theo là hạng B (27%) và hạng C (25%).

Mặc dù giá cao là vậy, nhưng giao dịch căn hộ không bị tác động nhiều. Lực cầu tại các thị trường lớn vẫn rất tốt. Đơn cử Hà Nội, Cushman & Wakefield cho biết lượng bán mới cả năm 2022 vẫn đạt 15.000 căn, tăng 33% so với năm 2021 và bằng 75% so với năm 2019 – năm thành công nhất của thị trường Hà Nội trong 5 năm trở lại đây.

Như vậy, có thể thấy, nắm giữ căn hộ trong giai đoạn hiện nay là một lựa chọn không tồi của nhà đầu tư, khi vừa phục vụ nhu cầu ở, vừa có được lợi suất không nhỏ nhờ đà tăng giá của sản phẩm.

Đó là chưa kể lợi suất cho thuê tại các thị trường cũng đang tốt dần lên. Một nghiên cứu của CBRE cho thấy, lợi suất cho thuê tại thị trường Hà Nội đạt trung bình 4 – 5,5%. Hiện nay, lợi suất cho thuê có thể lên đến hơn 6%/năm, thậm chí lên 7%/năm do nhu cầu thuê căn hộ tăng vọt hậu Covid-19.

Năm 2023, các chuyên gia cho rằng các vấn đề về pháp lý, nguồn vốn cho thị trường bất động sản chưa thể giải quyết được ngay, hoặc giải quyết được cũng có độ trễ lớn, vì vậy nguồn cung căn hộ được cho là sẽ tiếp tục khan hiếm. Đây là điều kiện để giá căn hộ được củng cố và đi lên. Thực tế cũng cho thấy là ngay cả phân khúc căn hộ bình dân và nhà ở xã hội cũng đã tăng giá rất mạnh trong thời gian qua.

BĐS công nghiệp: Sóng lớn còn ở phía trước

Tiềm năng lớn của bất động sản công nghiệp bắt đầu được nói đến nhiều từ năm 2018, một năm sau khi ông Donald Trump đắc cử Tổng thống Mỹ và làn sóng dịch chuyển đầu tư khỏi Trung Quốc được khởi động rầm rộ mà Việt Nam được đánh giá là quốc gia được hưởng lợi vào loại nhiều nhất.

Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cả nước hiện có 563 khu công nghiệp nằm trong quy hoạch, tại 61/63 tỉnh thành; 397 khu công nghiệp đã được thành lập; 292 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động, tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 87,1 nghìn ha, tổng diện tích đất công nghiệp là 58,7 nghìn ha; 106 khu công nghiệp đang xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên 35,7 nghìn ha, diên tích đất công nghiệp là 23,8 nghìn ha.

5 tỉnh có nhiều khu công nghiệp nhất nước là: Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Long An, Bắc Ninh. Trong đó, Đồng Nai có nhiều nhất với 31 khu công nghiệp, tỷ lệ lấp đầy 84%. Bình Dương có diện tích khu công nghiệp lớn nhất với 12.721 ha, chiếm 25% toàn miền Nam, 13% toàn quốc. Bắc Ninh có nhiều khu công nghiệp đang hoạt động nhất với 15 khu công nghiệp. Hải Phòng có tổng diện tích khu công nghiệp lớn nhất miền Bắc với 14 khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Hưng Yên có quỹ đất dự kiến cho khu công nghiệp lớn nhất toàn quốc.

Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp có xu hướng tăng lên, đạt trên 80%, phía nam có hiệu suất tốt hơn, đạt 85%. Một số khu công nghiệp tại Hà Nội, TP.HCM, Bắc Giang, Bắc Ninh, Đồng Nai, Bình Dương thậm chí đã được lấp đầy hoàn toàn. Bình Dương là địa phương có tỷ lệ lấp đầy cao nhất khi có 29 khu công nghiệp hoạt động với tỷ lệ lấp đầy 95%.

Về giá thuê, tại miền Bắc, giá thuê phổ biến trong khoảng 90- 120 USD/m2/chu kỳ thuê. Tại miền Nam, giá thuê tại TP.HCM là cao nhất, đạt 180 – 300 USD/m2/chu kỳ thuê; tại Long An là 125 – 275 USD/m2/chu kỳ thuê; tại Bình Dương là 100 – 250 USD/m2/chu kỳ thuê; tại Đồng Nai là 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê.

Theo VARS, năm 2022, giá thuê khu công nghiệp đã tăng 10% so với kỳ trước, trung bình đạt 100 – 200 USD/m2/chu kỳ thuê. Dự kiến giá thuê sẽ còn tiếp tục tăng lên trong năm 2023, nhất là ở phía nam. Điều này tiếp tục mở ra cơ hội tốt đối với các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp. Cơ hội này càng được củng cố khi ngày càng có nhiều thêm doanh nghiệp lớn “nhảy” vào phân khúc này, như: Sơn Hà (SHI), Taseco, Fecon (FCN), Indochina Capital… và triển vọng kinh tế tiếp tục sáng rõ hơn trong các năm tới.

Bên cạnh các loại hình sản phẩm truyền thống của phân khúc như: nhà xưởng xây sẵn, nhà kho, đất cho thuê… bất động sản công nghiệp còn loại hình nhà ở trong khu công nghiệp, đang trở thành sản phẩm được quan tâm lớn.

Theo thống kê, cả nước mới chỉ có khoảng 3.000 căn nhà ở trong các khu công nghiệp, ví dụ Quảng Ninh có dự án khoảng 1.000 căn, Bắc Ninh có dự án khoảng 2.000 căn, TP. HCM có dự án khoảng 360 căn. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở trong khu công nghiệp đang ngày càng đi lên, hứa hẹn sẽ là hướng đầu tư khả quan cho các doanh nghiệp trong thời gian tới.

BĐS nghỉ dưỡng: Chờ ngày mưa tan

Bất động sản nghỉ dưỡng từng được xem như là phân khúc “vua” của thị trường giai đoạn 2016 – 2018. Đó là những năm bùng nổ của ngành du lịch, tạo nên cơn lốc đầu tư các sản phẩm condotel, biệt thự nghỉ dưỡng biển, biệt thự nghỉ dưỡng núi cũng như kinh doanh các sản phẩm phái sinh như sở hữu kỳ nghỉ.

Sự hưng khởi trở lại của ngành du lịch sẽ giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có hi vọng hồi phục.

Tuy nhiên, ngày vui đã hết kể từ cuối năm 2019, khi các vấn đề của thị trường lộ ra, từ tắc nghẽn pháp lý, vỡ trận cam kết lợi nhuận cho đến “cú đấm” cực mạnh từ dịch bệnh kéo dài từ cuối năm 2019 đến cuối năm 2021 và dư âm vẫn còn lan tỏa trong suốt năm 2022.

Nói cho công bằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã phần nào trở lại trong năm 2022, khi theo VARS, toàn quốc có hàng chục dự án chào bán, với số lượng vài chục nghìn sản phẩm, tập trung tại miền Trung và miền Nam, trong đó lớn nhất là các tên tuổi: Novaland, Sun Group, Tân Á Đại Thành… Giao dịch cũng đạt được hơn 11.000 căn, song chưa tốt như kỳ vọng. Giá sơ cấp cả năm đã tăng 12 – 15%, nhưng hoạt động của thị trường thứ cấp vẫn là một khoảng mờ.

Vấn đề có lẽ là lớn nhất của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay chính là sự phục hồi chậm chạp của ngành du lịch. Số lượng du khách quốc tế quá ít ỏi đã khiến các chủ đầu tư không còn đủ sức để gồng lỗ, sau khi đã trút hết sức lực để cố sống sót trong giai đoạn dịch bệnh. Khó khăn tài chính đã buộc các chủ đầu tư phải áp dụng quá nhiều chính sách kích cầu, nhưng chính điều đó lại tạo ra tâm lý hoài nghi và phòng thủ nơi người mua, khiến thanh khoản rơi vào trạng thái đông cứng, chưa nói là khó khăn tài chính cũng xảy ra với chính người mua.

Thị trường nghỉ dưỡng dường như vẫn chưa thể tìm thấy lối ra trong năm 2023, khi các khó khăn được cho là vẫn sẽ bủa vây. VARS đánh giá thời gian tới, cung thị trường nghỉ dưỡng sẽ giảm, chỉ có các chủ đầu tư uy tín mới đủ sức phát triển dự án mới.

Tất nhiên, thị trường vẫn có quyền hi vọng vào sự hưng khởi trở lại của các dòng khách quốc tế truyền thống như: Trung, Nga, Đông Bắc Á trong năm nay cũng như chính sách tiền tệ có chuyển biến tích cực. Song hi vọng chưa bao giờ là yếu tố được định lượng trong bài toán đầu tư, nhất là khi rủi ro vẫn là rất lớn.

Đất nền: Cẩn thận ‘bắt dao rơi’

Đất nền có thể xem là phân khúc nặng tính đầu cơ nhất của thị trường bất động sản. Đây là phân khúc đã “hô mưa gọi gió” trong suốt mấy năm qua, tạo nên cảnh tượng “người mua mua đất, nhà nhà bán đất”.

Đầu tư đất nền có thể mang lại tỷ suất lợi nhuận rất cao, vài chục %, thậm chí tính bằng lần chỉ trong thời gian ngắn, song chủ sở hữu cũng rất dễ bị “mắc cạn”, trở thành “địa chủ bất đắc dĩ” vì trượt sóng. Đây là phân khúc dễ sốt, dễ nguội, bạo phát, bạo tàn.

Hoạt động đầu tư đất nền rất đa dạng, từ đất đấu giá, đất trong dân, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…; phương thức hoặc thông qua dự án phát triển, hoặc luồn lách bằng chiêu “hiến đất làm đường”; không hạn chế người chơi, không bó buộc số tiền.

Theo các báo cáo nghiên cứu, các cơn sốt đất đã diễn ra trên phạm vi toàn quốc trong các năm 2020 – 2021 và tiếp diễn trong những tháng đầu năm 2022. Tại các địa phương sốt đất, giá đất tăng trưởng phổ biến 20 – 30%, nhiều nơi tăng 50%, 100%, thậm chí 200%. Song, đó đều là giá ảo (cao hơn thực chất) và thời gian neo giá ảo cũng rất ngắn ngủi, chỉ trong vài tuần, hoặc vài tháng rồi sụp đổ.

Từ giữa năm 2022 trở đi, do khó khăn về nguồn vốn, các cơn sốt đất hầu như không còn xuất hiện. Thị trường đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ đất nền tại các địa bàn từng sốt ảo, giá cao. Dù vậy, thanh khoản ở đây cũng rất khó khăn.

Trong năm 2023, giới đầu tư cho rằng sẽ khá khó để các cơn sốt đất lặp lại như giai đoạn 2020 – 2021. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn có thể tìm kiếm cơ hội tại các địa bàn ít dự án, đang có mức giá mềm – hay còn gọi là “vùng trũng”. Tại các địa bàn này, việc nắm giữ sản phẩm nhiều khả năng sẽ dài hơn bình thường và lợi suất cũng không quá cao.